今年以来，北京楼市在调控下呈现出几大特征：房价过快上涨得到有效抑制，呈现稳中有降的态势；部分投资性需求被挤出，总体交易量下降幅度较大；住房结构有所调整，中小户型、中低价位的房屋，成为目前和今后一段时间内市场供应的主体；房地产进入主动回调阶段，北京市全年调控目标已经达成。
　　但不可否认的是，严厉的限购政策在有效抑制投资性需求的同时，也对一些刚性需求造成了误伤，在住房结构尚未完善时，这部分住房需求缺少相应的解决途径。令人欣喜的是，随着北京市最大的公租房项目正式转入内外装修阶段，这种解决途径正在逐渐形成。未来，还应在适当时机保护和合理释放被宏观调控抑制的部分刚性需求。

　　客观来看，目前房价收入比之间的差距仍然很大，只有老百姓收入增加的速度高于房价上涨的速度，才能合理推进经济建设和消费，保证房地产行业正常、健康、合理的发展。

　　我们要从正反两个方面来理性判断整体调控的效果。调控之下，房地产行业对GDP的贡献有所下降，保障房的建设力度对冲了房地产投资比重下滑的迹象。如果明年保障房的投资增长相对趋缓，经济将承受一定的压力，房地产政策可能出现适度的微调，但整体基调不会改变——驱除投资、投机性需求的大方向不会变，巩固调控效果的思路也不会变。首次置业的需求和改善性置业的需求，在明年某个特定时期到来时可能会得到一定程度的释放。

　　地方政府在未来一两年内对于土地财政的依赖仍然存在，老百姓“买涨不买跌”的心理趋强。由于暂未看到房价泡沫被挤压而引起利益格局的根本性改变，房地产调控的深化和坚持也就在所难免。值得指出的是，楼盘 (论坛)价格大面积陡崖式的下降和交易量的剧烈收缩，也可能引发一些经济层面的危机。中央提出2012年要“稳中求进”，如何防止经济硬着陆很重要。在“稳”字当头下，才能做到“以改革为突破，以增收为效果”。

　　房地产行业未来还将有

　　三十年平稳的白银增长期

　　●陈宝存(亚太城市发展研究会房地产分会会长)

　　今年北京的限购政策抑制了不少购房需求，这部分需求在等待放开限购的可能，不少重点城市都是如此。2011年整体市场情况中，一线房企的销售状况并不差，这类房企自2004年开始转战二三线城市，以二三线城市的销售额作为资金补充，资金链上存在的问题不大。事实上，房企在应对明年持续限购政策时仍有不少稳健策略。在“过冬论”的基调下，一些大型房企虽然减少了在一线城市拿地，却转而在二三线城市甚至四线城市持续发力。

　　另一方面，明年的首套房利率和存款准备金有可能下调，信贷政策可能更加趋于理性，从“一刀切”转向鼓励刚性需求、保护首次置业者的基本需求，货币政策“定向宽松”。

　　作为“楼市春天派”，我对未来的楼市仍然持乐观态度。春天到底怎么来的？就是从老百姓对于房屋的实际需求而来。房地产业未来还将有比较平稳的三十年白银增长期。至于中小房企，还是不太可能大规模倒闭的，他们可以引进资金联合开发，也可以将项目转让，对于房企而言，面临的最大困境只是“少赚钱”而已。那些面临倒闭的房企，极大可能是“贪多嚼不烂”，由于手头上同时操作的项目太多，无法获取充足的资金维持周转所致。

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