2012年楼市，购房者该何去何从？岁月被一页页撕去，新年伊始，对2012年的楼市，各种观点不绝于耳，代表性的有谢国忠的超级悲观论，也有潘石屹的超级乐观论。

不管如何，中央政府关于房地产调控决不动摇的态度，击碎了一些开发商期待政策掉头、楼市升温的幻想。一些正在观望的大型企业带头打折促销，加快回笼资金，以保证现金流安全。同时，一些经营困难的企业也开始将手中的股权和项目出让，2012年行业洗牌趋势已成定局。不管怎样，我们都希望这样的“折腾”能够让老百姓在住的这点事上踏实、放心。

各位江都楼市的子民：
 
你们好！

我是你们的朋友诺亚，2012来了，前方有什么样的经济迷局谁也说不清，站在新年与新春的间隙，我们不妨回顾过去展望未来。我想啊，若用一个字总结回顾这几年的房地产，“限”是热门关键字。虽然限贷、限购始于2010年，但限购政策的完善、扩散以及直接“限价”都是在2011年升级，并在这“三限”齐压之下迫使房价开始下行。

限价令秘密出台

2011年3月下旬，江都房地产圈开始传言政府将对开发商直接“限价”，随后各路媒体求证到，消息源自市规划国土部门召集开发商开的闭门会，要求新开售楼盘不准涨价，即均价不能超过去年同一楼盘或片区同类产品。

点评：2011年，深圳楼市出现几个特殊现象，如楼盘定价体系混乱、“限价开盘”成了流行广告语等。不过，不容否认，直接限价是促成此轮房价下行的关键一环。

购房者钻空子，假离婚、假文件满天飞

避开限购的各种花招层出不穷。政策规定江都户籍人口有两套以上房产的就没有资格再买，而且是以家庭为单位，于是就有人为了享有购房指标去办了离婚手续。政策规定非江都户籍人口可有一个购房指标，但必须在当地工作满一年，有社保证明和个人所得税证明，有些人，通过不法渠道，造假文件满天飞，直到相关政府部门被迫严格审查，才算有所消停。为避开限购买房，购房者们还想出了多招，如假装与卖方签订欠债约定、或者买卖双方签订一个赠予合同等。

点评：为套房子丢了家，假离婚结果成了真的悲剧，在限购期内可不少见，诸如此类的避限“妙招”其实并不可取，貌似绕过政策曲线购房成功，但实则隐患多多，风险很大，往往都是得不偿失。

“造船商”各施其技争夺订单
 
未来调控常态化已获得业内高度认可，从三个角度呈现这个过程中三种新生的现象。对产品研发更加重视。

万科的“极小屋”定位为大学生和刚毕业2~3年的学生，年龄在18岁~25岁之间，为减少消费负担、降低购房门槛的过渡性产品。主要是通过可变家具，提供多种功能空间，实现在同一空间中不同功能的叠加。  

点评：不同类型产品的研发对于万科迈入千亿俱乐部后能否继续领跑行业有着至关重要的意义，住宅产业化、极小屋、零碳中心这些不断进行中的尝试，都将成为推动行业前行的新动力。

豪宅遇到限价，一时间市场上无盘可售

2011年4月，全国“限价政策”悄然出台，限价标准是根据去年各区的均价，分片区对每个项目进行价格上限限制，超过价格上限的楼盘不能获得预售证。一时间，曾经主打豪宅牌的项目不知如何是好，楼市进入静默期，入市的项目屈指可数。

点评：限价令出台，房地产市场一时间出现无房可售的局面，与近年来住宅豪宅化的倾向密不可分。多年来，由于土地稀缺，价格已经高企，开发商希望获得更高收益，不断导入各种新概念，塑造产品豪宅形象，以提高产品售价，形成豪宅成风的局面。

房企老大带头降，该过冬时就过冬

国内房地产界的“龙头老大”万科也hold不住了，从2011年7月23日万团大战每套5000元优惠开始，万科在上海的两个楼盘——万科清林径和万科尚源在开盘当天就推出20%~25%的降价优惠。紧随其后的是，万科宣布在网上销售房源，在深圳、广州、厦门、福州、长沙等华南城市的共计10亿元房源，将以在线专卖的形式，实行全程网络销售。

点评：万科降价早已不是新闻，正如万科总裁郁亮日前发布的“过冬论”所言，“2011年行业关键词是调控，冬天还没过去，2012年万科的发展策略是过冬。”这个策略应该是对整个行业而言，而不仅仅是万科一家。

绿城破产传闻，引业内业外同关注

2011年9月21日后，绿城中国的股价连续数日大跌。原因来自有关中国银监会正展开对绿城及关联企业房地产信托业务情况调查的消息。且不论传闻是否真实，有据可查的一个事实是：在2011年上半年财务报告中，绿城的净资产负债率达到163.2%，创下年内中国房企负债率记录。

点评：绿城的危机只是一个缩影和典型。事实上，2011年下半年以来，诸如恒大的全国性8.5折促销、富力的高负债率、招商的50亿增发撤销等消息，都被冠以资金链问题。主要原因一是调控之下楼市成交越走越低，二是银行钱袋子持续收紧，三是受国际金融危机影响，不少海外融资折戟而归。

上海某楼盘降价三成老业主打砸售楼处

调控深化，价格回调，北京、上海、杭州、深圳等一线房价高企的城市表现得尤为明显，由此引发大量的资产缩水事件。最严重的老业主抗议降价进行的维权事件，莫过于龙湖地产在上海的楼盘龙湖郦城售楼处被砸事件。

点评：在上一轮处在调控漩涡中的2008年，同样出现过因房价下降而导致业主维权。但是与2008年不同的是，2008年起因中除了房价下跌外还包括疑似破产等企业资金问题，而这一轮业主维权几乎与企业资金问题多不相关。上一轮维权中，不少业主选择退房或断供，这一轮业主多选择寻求差价补偿。

江都房产网祝新年快乐！

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