[提要]历史数据显示，货币政策对商品房市场影响显著，一旦全面放松，市场将在1-2季度反弹。2007年以来，房地产市场量价水平与货币政策的周期性密切相关。

经济环境：外需不振，投资放缓，经济减速，CPI连续四个月下降

2011年，为控制通货膨胀，国内货币政策持续收紧，经济减速，国际环境恶化，不确定性加强。上半年CPI一路上行，7月同比涨幅高达6.5%，至11月，CPI同比涨幅降至4.2%，创下13个月新低，表明通货膨胀已经得到有效遏制；工业和投资增速继续放慢，经济基本面在持续放缓，前三季度我国GDP增速分别为9.7%、9.5%、9.1%。同时，国际环境再度恶化，美国信用评级下调、事业高居不下，欧债危机持续发酵、欧美经济疲弱令中国出口萎缩，11月出口增速降至九个月新低，全球经济景气的不确定性令中国未来的出口前景不甚乐观。

在此背景下，下半年货币政策收紧的节奏放缓，开始适时适度预调微调。2011年四季度，货币政策频现微调信号，如支持铁路等基础建设，发放地方债，增加对中小企业的信贷扶持，降低央票发行利率，下调存款准备金率等。在12月9日召开的中共中央政治局会议之处，明年我国将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，加快推进结构调整，着力扩大国内需求，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定。预计2012年，中国经济将在积极的财政支持以及货币政策的微调下实现平稳软着陆，同时使物价水平控制在合理范围内。

货币政策：稳增长背景下货币政策微调，由“稳中偏紧”向“稳健”转变

货币政策（包括信贷政策）作为宏观经济政策的重要组成部分，其主要目标是稳定物价、充分就业、经济增长以及国际手势平衡。回顾2001—2011年连续11年的货币政策变化及相关时期经济指标的变化可以发现，经济增长和物价水平是货币政策转向的最关键。历史数据显示，货币政策转向往往是存款专备金率先于利率进行调整，但货币政策的实施转向还需要关注存贷款利率的调整（2003年和2010年货币政策收紧时，上调2-3次存准率后利率才上调）。

货币政策预调微调，2012年货币政策将由2011年的“偏中偏紧”向“稳健”转变，但全面放松可能性不大。近期通胀水平明显回落，若明年我国经济仍能保持稳定的发展水品，则货币政策不会大幅度全面转向。目前的货币政策微调源于前期收紧幅度过大，现在是向正常水平回归，不代表政策全面放松，应密切关注利率下调。预计2012年总的信贷规模可能与2011年持平，达到2008年四季度至2009年期间房贷近11万亿元天量的可能性很小。

历史数据显示，货币政策对商品房市场影响显著，一旦全面放松，市场将在1-2季度反弹。2007年以来，房地产市场量价水平与货币政策的周期性密切相关。

若将货币政策与房地产调控政策相对比，中国指数研究院专家认为限贷对房地产行业的影响大于限购。尽管现在房地产市场量价起跌的现场也受到限购等调控政策的影响，然而对于房地产行业来说，信贷环境紧缩的影响更大。2011年前三季度新增房地产贷款余额下降超过40%，对房地产业尤其是对开发企业造巨大影响。另一方面，限贷政策是针对全国所有城市，对供需双方的资金情况有显著影响，勃起限购只针对40-50个重点城市，主要针对需求端，影响更为深远。

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