新年伊始，上海就释放出一个房地产市场的积极信号：在执行差别化信贷政策方面，相关部门将落实居民首次购房的贷款利率和首付款比例。

　　记者日前从多方了解到，沪上一些中资银行首套房贷利率已逐步回归\"基准利率\"；同时，部分外资银行甚至出现优惠利率折扣。

　　上海市有关部门近日明确指出，今年重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策；其中，在执行差别化信贷政策方面，相关部门将落实居民首次购房的贷款利率和首付款比例。

　　非只上海一家

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称，这并不是上海一家所为，而是执行国家政策。去年底，住房和城乡建设部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会议上说，将严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭贷款需求。

　　上海市住房保障和房屋管理局办公室相关人士告诉记者，由于该局并非信贷主管部门，因此无法提供更加详细的信息。

　　媒体报道称，春节前，烟台市农行、中行、华夏银行(600015)等多家银行已经将首套房贷利率从基准上浮10%调整为上浮5%。重庆部分外资银行则松口称首套房贷最低可享受9折优惠，但中资银行仍按兵不动，利率未有松动。

　　《广州日报》报道称，该报记者调查发现，尽管大部分国有银行的执行标准并没有改变，但此前执行上浮利率的部分银行将上浮幅度进一步调降。大部分银行已经执行基准利率，同时银行方面表示，对于新增的信贷个案审批流程将会加快。

　　一家银行的客户经理向《广州日报》记者称：\"随着准备金下调释放资金后，银行可用额度应该会越来越多，因此客户不必着急申请房贷。我们现在还在等总行的政策，说不定到今年3月以后首次置业者的房贷利率可能有优惠，买房的真的不用急。\"在采访中，还有多家银行的客户经理表示，等到3月以后办理房贷申请会获得更大优惠。

　　优惠幅度各各不同

　　\"目前没有关于房贷政策的新文件和新指示。\"一家大型国有银行上海市分行个金部负责人昨天对本报记者说，\"首套房贷执行首付三成和基准利率政策。\"

　　但该负责人同时坦言，去年下半年，由于信贷额度紧张，首套房贷利率一度上升到基准利率以上。\"而目前年初信贷额度尚有，因此新增首套房贷利率均为基准利率。\"他说，\"但未来利率情况还不确定，要看资金流动性和信贷额度酌情考虑。\"

　　事实上，此前相继出台的房地产调控政策一直强化差别化住房信贷政策，明确规定\"对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍\"；首套房则遵循首付不低于三成，但对利率并未作出强制规定。

　　而从去年下半年开始，持续的信贷额度和资金面紧张，使得不少银行开始执行首套房贷首付三成、利率上浮10%的政策，二套房贷则要求首付六成、利率上浮20%甚至更高。

　　另一家国有大行上海市分行个金部负责人昨天也对本报记者证实：\"去年底首套房贷利率上升到基准利率1至1.1倍之间，但今年以来还未有利率上浮情况。\"

　　一位业内知情人士则对本报记者透露，目前个别中资行针对不同房贷客户有不同政策。\"比如是该行VIP客户，在该行至少持续3个月拥有50万元资产，即可以享受基准利率略微下调5%的\'优惠\'。\"该人士说。

　　但也有中资行房贷依旧偏紧。中行相关人士就表示：\"目前首套房贷利率不降反升，去年底是基准利率的1.05倍，现在至少为基准利率的1.05至1.1倍。同时鉴于存款压力依旧不小，房贷额度也偏紧张。\"

　　此外，继去年底最高实行1.1倍基准利率的外资银行首套房贷，目前均回归基准利率；个别银行更是在操作中根据申请人实际情况进行综合评估，一些在该行有大额存款或购买大额理财产品的客户，最高可获得利率9折优惠。

　　不等于调控放松

　　陈晟对记者表示，整体房地产调控包括两方面：去投资化，以及鼓励刚需、改善性需求，因此去年一些银行提高首套房的首付比例和利率，是基于自身盈利能力的考虑，与政府调控方向并不一致。

　　陈晟认为，银行的个人房贷方面的风险并不大。\"贷款时资产已经打了七折，买房时首付支付了三成，等于又打了七折，所以只有房价下跌50%，银行才会有风险，所以我认为目前银行的资产风险还是小的。关键在于额度如何分配，银行是贷款给百姓购房，还是贷款给企业以获利更多，所以政府应该有要求。\"

　　但是，也有言论称此举可能会被市场看作是楼市调控的放松信号，再度刺激房地产市场反弹，进而影响调控效果。

　　陈晟也强调，这并不代表调控放松，因为鼓励刚需和改善性需求本来就是调控的应有之义。杨红旭表示，此举肯定会刺激刚需，但程度要看优惠的程度。\"市场回暖需要一个过程，今年不太可能显著回暖，所以暂且不必担心会影响调控效果。\"(.第.一.财.经.日.报 .曹.金.玲 .胥.会.云)

　　媒体称中山悄然执行楼市\"新限价令\"

　　1月30日，有开发商透露，中山已悄然执行新的楼市限价令，6590元/平方米以下的商品房可以网签备案了，超过的现在仍不可以网签备案。

　　据中山日报报道，记者从中山市住建局和市国土资源局证实网签备案标准确实调整至6590元/平方米。

　　一些正准备购房的市民表示，\"限价令\"若这样提升标准，实际上是对开发商松绑，对准备买房的人来说肯定不算是利好消息。而业内人士称，2011年中山一手住宅均价约为5936元/平方米，如果今年新限价标准真的按照6590元/平方米的标准执行，约有80%的开发商可以避过限价令，但一些别墅盘和豪宅单位仍要受限价令影响。

　　据报道，去年11月10日中山市政府出台\"限价令\"，规定单套商品住房销售合同销售价格超过5800元/平方米的(按建筑面积计算)，中山市国土资源局暂缓在中山市商品房销售合同网上登记备案系统受理网上签约手续，有效期至2011年12月31日止。(.证.券.时.报.网)

　　耶鲁大学教授陈志武:房价下跌20%是中国政府底线

　　\"2012年中国经济将呈现出上半年比较低迷、下半年会有根本性好转的态势。\"日前，在浦发银行于广州举办的高层论坛上，耶鲁大学金融学终身教授陈志武做了题为\"2012年中国经济趋势前瞻\"的报告，他认为中国经济今年仍将面临不少挑战，最大挑战是民营经济的萎缩。预料货币政策方面会有四至五次下调存款准备金率的可能，而利率不会有太大变化。房地产调控在房价下跌20%的时候，将可能产生\"方向性\"转变。

　　房价跌20%调控或转向

　　\"房地产业在过去八年大起大落，未来几个月会继续下跌，但如果跌幅超过20%或更多，调控就会转换方向，下半年情况就会不同。\"为何是20%？\"这只是一个上限，也许未必跌到这么多政策就会发生变化了。20%是根据过去几年的经验判断得来，是政府能承受的一个限度。\"陈志武表示，此前曾有官方高层出来表态说，房地产下跌50%银行业都能承受，后来这一比例调整为40%，但他认为这是一个\"单一的、不专业的说法\"。

　　\"表面看，房价下跌40%-50%，银行业房贷受损确实不大，但房地产业会关联非常多的行业，最后甚至会因为谈生意的人少了，连出租车、餐馆、洗脚等等这些行业都会受到打击，影响面会很大。因为很多行业受损，还款意愿减低，各种行业的呆坏账都会增加，银行当然脱不了干系。\"陈志武认为，中国的房地产泡沫的确很大，尤其是一线城市像北京、上海等。\"我个人是很抵制在北京买房的，宁愿在深圳做这样的投资。\"

　　何时政策会发生根本性变化？\"预计在今年暑假前后就会出现实质性松动。\"陈志武仍然坚持他之前接受羊城晚报记者采访时所表达的观点。他笑言：\"当政府出来强调一定要挺住、坚持调控不放松时，就说明压力已经很大，要开始调整了。\"

　　今年人民币或升值2%

　　谈及人民币汇率，陈志武认为，今年人民币会有2%左右的升值，到11月份美国大选结束后，来自美国的升值压力会少一些，到时人民币就不会像以前那样表现出单方面升值了，而是会出现上下波动，甚至更多的会表现出贬值。\"这对企业来说有好处。\"

　　出口方面，他认为美国经济会比预期的要好，但欧洲仍需几年才会重回增长，因此国内出口还可能继续受挫。\"总体来说，中国经济上半年低迷，下半年会转好，但仍会受到增长方式转型的挑战，过度依赖投资拉动的可持续性越来越靠不住。\"(.羊.城.晚.报)

　　三大房企龙年运势：绿城可能最危险

　　肇始于2010年3月的房地产调控在2011年进入\"见效期\"。这一年，全国各层级城市住宅成交量的过半跌幅以及成交价格的明显下降，让大小房企开始感觉身心俱疲。绿城地产、证大地产等知名房企开始出售项目以保安身之处；万科在这一年亦正式成立商业地产公司从而打破了\"只做住宅\"的传统；龙湖地产等知名房企也因降价而遭遇打砸之祸。

　　2012年，随着调控的延续和影响的放大，房产业仍不会轻松。保证生存、继续拼命，或是转行，如何抉择，将决定房企的命运。

　　最\"危险\"的或是绿城

　　从挑破\"破产\"谣言到2012年初，绿城中国已连续出手5座优质项目。其中滋味，唯绿城自知。

　　2011年12月29日，绿城向SOHO中国出售上海外滩地王股权，作价10.4亿元。

　　2012年1月5日，绿城在其官方微博上接连挂出了4个股权转让公告，分别将湖滨置业51%股本、绿城墅园35%股权、绿城锦玉50%股权、上海静宇49%股权，以5100万元、7000万元、12500万元和4900万元进行了转让。项目出售之后，绿城将回笼注册资本金2.95亿元。

　　\"2012到了？?将这一年的首要目标锁定在：力求生存。\"这是绿城董事长宋卫平在其年会特刊上的刊首语。

　　2012年，\"生存\"或许并不容易。有媒体计算认为，绿城不仅正在面临30亿元左右的财务成本，同时这家香港上市公司在2012年到期的信托产品也有大约44亿元，以14%融资成本估算，其将面临超过50亿元的兑付压力。

　　即便是在2008年的房地产调控中，像绿城地产如此密集的转让股权以充实资金的现象亦十分罕见。来自市场的分析认为，目前房企普遍面临着成交量下滑、资金被库存套牢的困境，绿城的境况便是市场缩影。

　　《中国经济周刊》记者不完全统计显示，2011年，上市房企共有183宗股权出让，同比增65%。来自一些市场机构的预测认为，2012年，房企资金链紧绷，融资或以价换量等现象可能会愈演愈烈，房企之间的并购和股权转让将促使行业洗牌和整合加剧。

　　最强壮的或仍属万科

　　尽管有媒体报道2011年万科在北京的销售面积排名中跌出前5名，但不可否认的是，万科依旧是最强壮的房企。

　　万科官方数据显示，万科2011年共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，继2010年销售额突破千亿之后，业绩再创新高，蝉联行业销售冠军，并第二次成为房地产业务年度销售过千亿的唯一企业。

　　不过，世联集团总裁陈劲松在今年1月初的公开讲演里认为：\"万科现在拼命卖楼不是为了抄底，而是为了保命。\"他进一步解释称，其实2012年没有什么底可抄，因为万科规模太大，不保持充裕现金，万一市场再有什么不利变化，就非常危险。当然，这种预判的前提是万科资金周转不灵。

　　一位上市房企经理人告诉《中国经济周刊》：\"尽管现在很多企业都被市场和媒体视为一线企业，但是包括我们在内的很多房企距离万科还差得远。上千亿的销售额，并非一段时间就能赶超。\"

　　最快的扩张者或是万达

　　住宅开发受阻，不如转行做商业地产。但是，做商业地产远比做住宅复杂得多。中坤集团董事长黄怒波此前接受《中国经济周刊》记者采访时说，在中国做商业地产会有很大的发展前景，但是中国做商业地产太不专业。

　　由于存在定位、招商、管理等技术化较强的问题，很多企业的转型并不成功。但王健林领衔的大连万达集团占领市场的速度却十分惊人。

　　以万达广场为代表的城市综合体项目加速遍地开花。有媒体援引世邦魏理仕数据显示，仅北京2010年商业地产新增供应量和吸纳量分别达到了空前的123万平方米和100万平方米，同比增长355%、357%。同时，上海、广州、深圳等地商业地产供应量亦直线飙升，万达在这些地方都是最大玩家。

　　万达官方报告显示，万达集团资产在2011年末达到1950亿元，年收入1051亿元。在这一年全国有16座万达广场、12家五星级酒店、14家百货店等商业地产项目开业，创造城市服务业就业岗位8.9万人，其中大学生1.68万人。2011年全国新增就业岗位共1200万个，万达占据全国新增就业岗位0.74%。

　　王健林的企业一贯被称为\"中国商业地产头号王国\"。即便在其他大型房企纷纷宣布减缓拿地之后，万达也逆势而上在元旦前后的半个月内，从上海、南京花费超25亿元拿下了两幅商办地块。2012年万达预计将开设20个万达广场。

　　据悉，万达正在研发第四代产品\"万达城\"。尽管这种巨型综合体的身份并未得到证实，但是如此快速地衍生出第四代产品，大连万达的2012速度难以减慢。

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