销售面积大幅缩水、新房库存增速加快、降价新盘史上最多、二手房成交量跌幅最大……经历了深度调控，2011年楼市交出了一份份\"最\"账单。作为调控政策执行力度最大的城市，北京房价下调的项目和幅度也领先于全国。

　　展望2012年楼市，业内认为，市场拐点已经明显出现，预计未来6至12个月，房价还有可能出现10%至20%的下调。

　　2011回顾

　　新房

　　销售面积 9年来最低

　　新建商品住宅关系国计民生，在房地产市场占主导地位，是楼市调控的重要组成部分。北京市统计局公布的数据显示，2011年1月至11月,北京新建商品住宅销售面积772.1万平方米，预计全年销售量约860万平方米，创近9年来销售面积最低。

　　新建商品住宅成交下降的主要原因是2011年\"两限\"，即限购、限贷政策导致购房需求不足。与此同时，信贷政策收紧，央行年内6次上调存款准备金率和3次上调贷款利率，取消房贷优惠利率，进一步加剧购房者观望情绪，购房者举棋不定，拉长了成交周期。

　　价格涨幅 6年来最小

　　数据显示，2011年全年，北京市新建商品住宅成交价格为21314元/平方米，同比上涨8.2%，为2005年以来价格涨幅最低。

　　2011年住宅的购买主体是首次置业和首次改善需求者，北京市城市发展新区和生态涵养区的低价楼盘成为刚性需求置业的重要区域，新建商品住宅成交65%以上位于五环外，结构性成交拉低了均价。

　　2011年的北京楼市，降价、团购价、特价房、买赠、五折、起价房等成为关键词，而新建住宅放量持续加速冲高，降价预期增强，楼盘不断降价，以价换量。据市房地产交易管理网显示，11月北京新建商品住宅均价已跌破2万，理性回归。

　　库存激增 29天涨万套

　　北京住宅市场低迷，给房企造成巨大的资金压力。为了尽快回笼资金，2011年下半年，北京新建商品住宅放盘提速。据市住建委2011年12月7日发布的数据显示，北京新建住宅库存达到了130049套，创出近971天的新高。

　　距离上次突破12万套，仅有29天。

　　库存上涨速度加快，一是迫于有效购买力被消化，新建商品住宅放量增加；二是全年预售项目平均去化率同比下降近10% ；三是\"十二五\"期间，北京建设100万套保障性住房，分流商品住房需求，这进一步加大新建住宅库存压力。

　　降价项目 创史上最多

　　目前，北京在售新建住宅项目730个，其中98.8%的在售新盘价格停止上涨，明显降价的至少有116个项目。2011年，成为迄今为止楼市降价项目最多、范围最广的一年。

　　值得关注的是，降价现象正由个别项目蔓延到整个区域，由郊区向市区扩散。2011年4月，在远洋一方降价4000元/平方米的带动下，通州的东方华业玫瑰、珠江国际公馆等项目纷纷宣布给予优惠，房价逐步进入实降阶段。截至目前，以通州、大兴、顺义、房山、朝阳为代表的住宅项目降价最为明显。

　　二手房

　　成交量跌幅最大

　　北京自1999年10月开放二手房市场以来，成交量逐年攀升。截至2011年年底，在二手房市场发展的12年中，仅有三年成交量下跌。

　　其中，仅2008年楼市成交量回调是全球金融危机的宏观环境所致，即客观\"被\"调整的成分更多一些。而2010年和2011年的下调更多的是政府主动调控楼市的结果，属于主观调控的过程。

　　为了抑制因成交过快上涨，热钱不断涌进导致的房价急速大幅上涨，2011年的调控可谓空前严厉，使得2011年二手住宅成交量萎缩明显，预计全年成交量（过户套数）约为10万套，同比上年17万套下降了41%。创下自二手房市场开放以来成交量下降幅度最大纪录。

　　从二手住宅价格变化趋势的比较可以看出，二手房价格在2008年以前一直呈现或多或少地上涨。但是，自2008年金融危机以来，二手房价格出现了明显的波动，价格有涨有跌，波动起伏较大。

　　在2008年下半年，受奥运会和金融危机的双重影响，房价下探时间延续了7个月。然而，2011年房价的下探时间竟延续了9个月，降价的势头更甚。

　　降幅方面，2008年二手房价创下了7.9%的历史跌幅纪录。而2011年楼市受到政策严控，房价呈现急速下跌趋势，降幅也高达近6%，仅次于2008年，政策调控效果尽显。

　　2012前瞻

　　房屋销售量回升缓慢

　　2011年前11月，北京销售商品住宅面积为772.1万平方米，这一数值创造了最近10年来的最低成交纪录。

　　北京中原市场研究部认为，2012年限购政策持续，使得符合购房资格且有购买意愿的购房总量在逐渐成交中消耗，而且预计需求将越来越少。

　　据了解，北京限购政策全国最严厉，使得自住需求占比九成以上，投资离场。贷款政策继续维持一定力度，刚需难以入市。而且，随着调控政策的延续，市场需求对价格下调的幅度期望值越来越高，\"买涨不买跌\"的心态很可能使得价格下调难以换来成交量大幅回升。

　　房价下调幅度或加大

　　对于房价走势，北京中原市场研究部认为，2012年房价继续大幅下调已成一个大概率事件。北京市按照中央的决策部署坚持房地产市场的调控，限购政策不放松。

　　\"促进房价合理回归，从以前的抑制过快上涨，到现在的合理回归，说明了调控的目的已经改变。目前下调部分不合理区域房价已经成为政策主要目的。\"北京中原地产三级市场研究总监张大伟说。

　　北京作为调控政策执行力度最大的城市，房价下调的项目和幅度也领先全国，目前来看拐点可以说已经明显出现，预期在未来6至12个月内，房价还有可能出现10%至20%的下调。

　　新城降价新盘将增多

　　地铁不仅缩短了城市的空间距离，改变了人们的生活方式，也改变了城市的发展格局。

　　2011年，总里程达108公里的5条地铁线（房山线、大兴线、昌平线、顺义线、亦庄线）相继开通，北京郊区进入城市副中心的蓝图由此展开。

　　不仅如此，预计在2012年，郊区新盘供应量也将大涨，在全市占比份额也将继续达到历史新高。在已经库存积压的情况下，潜在供应量将影响在售项目，推动价格进一步下调。

　　郊区二手房降价压力大

　　目前二手房市场的有价无市以及同一区域的一二手房价格倒挂现象，均属于短期的非平衡状态，市场将通过其自身的调节来回归平衡。

　　因此，北京中原预计，2012 年二手住宅价格降幅为20%左右。

　　分区域来看，在新房供应为主的郊区，二手房降价压力倍增。

　　北京中原预计，2012 年二手房成交量缓升，价格进一步下调。从成交结构看，市场需求仍将以首次置业者为主，中低价的普通住宅依然会占据成交量的主体。

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