[提要]经历了一整年的严厉调控,躁动的楼市终于在限购、限价、限贷面前低下了头。中国指数研究院2月1日称,2012年1月,100个城市的住宅均价环比下降0.18%,为连续第五个月出现下降,而包括北京在内的十大城市的均价出现同比下跌,这也是自2010年6月以来的首次下跌。

　　刚刚结束的国务院第六次全体会议上,政策层面再次传递出调控继续执行的明确信号,这也意味着2012年楼市将延续2011年下半年来的低迷,对于大部分在低迷市场上苦苦挣扎的开发企业来说,楼市的冬天并未远离,能够坚持多久成为最大的考验。

　　政策:调控是基调,细节或微调

　　调控依然是今年楼市政策的基调。1月31日召开的国务院第六次全体会议再次明确,楼市调控将继续严格执行。对于政策这一走向,业内和坊间已有充足思想准备。此前接受采访时,山东大学房地产研究中心主任李铁岗就直言,“无论是2011年12月中旬闭幕的中央经济工作会议,还是在此之前的国务院常务会议,释放的信号都是2012年对房地产调控的政策不动摇”。

　　而世联怡高的市场部经理梁伟则把政策调整的预期延续到了下半年,“6月份之前应该没有根本性变化”,梁伟用一种近乎沮丧的语气说。但这并不意味着政策的具体执行细节不会进行微调。总结了春节前后各种信息,李铁岗认为,2012年房地产政策调整,最有可能在四个方面体现,即结合税收制度改革的调控政策、土地供应政策、信贷政策和房地产反暴利政策。

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　　李铁岗称,从限购执行的一年来看,包括山东各地在内的全国楼市出现了普遍性的成交回落和价格回调,“调控结果向预设目标前进”。但李铁岗认为,作为一项行政命令,限购政策的执行效果将呈现“边际效应递减”趋势,“首先,限购是一个短期政策,政策执行期限只能是‘一段时间’”；“其次,观望情绪已经形成,降价预期逐渐增强,继续执行限购对楼市调控的影响有限,因此调控政策需要用一种长期有效的政策来替代”,而这种替代政策,李铁岗认为是业内坊间普遍热议的“房产税”,而从目前各种政策迹象来看,在房地产行业推行税制改革已是“大势所趋”。

　　李铁岗还认为,2012年房地产的调控政策还将在土地供给方面有所体现,而具体的政策变化将是“在增加住宅市场土地供应的前提下,推行‘限房价竞地价’”。这种预测也有足够的政策支撑,山东省国土资源厅相关负责人在2011年底全省住房保障暨城乡建设工作会议上明确表示,2012年,山东将总结推广“限房价、竞地价”、“限房价、竞配建”等经验和做法,而这种来自于职能部门的明确表态,与业内专家的预测如出一辙。

　　此外,去年12月中旬,发改委表示将研究出台房地产反暴利规定。而李铁岗也称,这预示着国家也将在房地产开发利润方面出台相关政策。

　　成交:信心减弱,持续低迷

　　对于2012年山东楼市的走势,山东最大的楼市调查公司之一——世联怡高山东区域顾问事业部总经理邱敏显然十分悲观。在去年12月底济南举办的一个楼市论坛上,邱敏称,统计数据显示,自今年下半年以来,包括山东在内的全国楼市进入了由供求力量为主导的阶段,市场供应量、购房者预期、库存量以及库存消化时间成为影响量价的核心因素。

　　邱敏认为,从市场实际效果来看,调控,特别是严厉的限购政策执行近20个月后,政策效果凸显,绝大部分城市市场成交量低迷,部分项目开始降价促销,而在这种情况下,市场观望情绪浓重。

　　市场的观望情绪更可以用购房者信心指数直观描述。2012年年初,由国家统计局、中国经济景气监测中心等机构联合发布的2011年第四季度“中国购房者信心总体指数”为104.2点,较第三季度105.4点下降1.2点。同期,国内知名的房地产专业咨询服务机构——世联地产发布的2011年第四季度世联购房者信心指数为51.8,较第三季度下降2.4,下降幅度超过2011年前三季度降幅之和,这表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较之前明显下降。

　　实地采访中,济南多名拟购房市民表示房价看跌预期增强,购房计划一推再推。

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　　开发企业:降价成共识,并购更普遍

　　成交低迷,价格回调。2011年楼市对于许多开发企业来说就是一场梦魇。在巨大的回款压力下,自2011年底开始,特价、团购、打折等各种形式的降价是众多开发企业的共同选择。

　　以济南为例,济南一家房产门户网站挂出了2012年2月份在售楼盘的优惠信息,超过20家在售项目推出特价、现金折扣等活动,而这些项目,绝大多数为济南购房市民重点关注楼盘,其中也包括国内一线房企在济南的项目。

　　值得一提的是,为了应对降价预期,济南一些拟为精装入市的项目,在市场走低后取消了精装,改为毛坯,拉低销售价格,吸引购房市民。

　　在全国范围内,世联地产发布的报告显示,从2011年下半年以来,世联重点监测的28个城市,降价楼盘总共672个,其中降幅在20%以上的楼盘占12.6%。世联预计,如果政策不放松,市场下行的趋势持续,预计2012年将会有更多的楼盘加入降价阵营,且降价的幅度仍有可能继续扩大,降价促销已成为市场的主旋律。

　　此外,房企转行和并购也在2011年下半年后在楼市上普遍出现。前者的典型代表为山东上市公司中润资源,在今年年初的一次小型媒体见面会上,该公司负责人受访时明确表示,公司地产方面业务将逐渐收缩,其在青岛核心区域的一块商业用地已经转让。至于房产行业的并购,中国最权威的研究机构之一——清科研究中心发布的一项调查显示,地产行业并购案例数量和金额在2011年不断上升,2011年前11个月,房地产行业并购100起,并购金额307.4亿元,超出2005年至2009年5年间全部并购案例金额总和100亿。

　　保障住房:竣工数量大增,形成市场冲击

　　作为房地产调控的一个制衡器,保障住房在抑制房价上涨方面发挥的作用在2012年后将更为显著。2011年初,国家明确宣布年内开建1000万套保障住房,其中山东认领的任务总数为32.82万套。到2011年底,绝大部分省份都超额完成开工任务。根据山东省住房和城乡建设厅发布的消息,到2011年年末,山东全年开工保障住房36.8万套。2012年国家下达给山东的保障住房任务为30.51万套,虽然任务总数比2011年略少,但连同往年结转的项目,2012年我省同时开工的保障住房数量将达到历史峰值。

　　此外,保障房竣工数量成为重点关注对象,在国家层面,住房和城乡建设部住房保障司相关负责人明确表示,2012年全国保障房在建的工程量将达到约1800万套,在继续抓开工的同时,将突出抓建成量。在新开工700万套目标的基础上,已经明确2012年基本建成保障房500万套以上,竣工量不低于2011年。

　　山东中原地产的投资顾问总监薄夫利称,如果2011年全国1000万套保障住房的建设任务,增强的仅是购房市民未来房价看跌的预期,那么在2012年,随着保障住房的大批量竣工进入分配流程,保障房分流市场购买力,进而对楼市成交产生的冲击也将逐渐真实起来。

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