满足自住性需求，抑制投机性需求，逐步解决被保障人群的住房困难问题……从2011年2月16日，到2012年2月15日，被称作“京十五条”的限购政策公布已经整整一年。

　　这一年执行限购令交上的答卷为：时隔一年，本市房地产市场的投机性需求基本被挤出，首套购房占比超过90%，京籍个人购房者占比为87.2%，相比新政实施前的一年(2010年2月17日至2011年2月16日)上涨25.1%。

　　一年来成交主要源自自住　

　　此前，市场上一直为谁炒热了房地产市场而争论不休，有人剑指房地产业的高利润，也有人说各路炒房团在抬高京城房价。

　　去年2月16日，本市发布《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，要求自发布之日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

　　统计数据显示，从去年2月起到今年1月，几乎每个月成交的新建普通住宅中，居民家庭首次购房占比都在90%左右，最低为88%，整年算下来，首套购房占比家庭超过了九成。也有机构统计显示，非京籍购房者购房比例和前一年相比，下降了83.9%。

　　据透露，在“京十五条”颁布前，虽然没有严格统计，但业内对北京市场的投资和自住性住房有一个“三七开”的判断。也就是说，“京十五条”有效调整了北京的购房比例，使得投机性需求得到有效抑制。

　　房地产市场数月“量价齐跌”

　　就在“京十五条”颁布的当天，一些专家就预测，北京的房地产市场将出现“量价齐跌”的现象。

　　而这一现象，从去年3月就已显现。随着年度房价控制目标——“新建普通住房价格与2010年相比稳中有降”这一标准的颁布，以2010年的新建普通住房的成交均价为每平方米14847元这一标准衡量，每月成交价格均有所回落，一直到全年新建普通住房成交均价最终统计数据为每平方米13173元，比2010年的价格下降了11.3%。

　　在成交价下跌的同时，成交量也在减少。根据房地产交易管理网统计数据显示，截止到昨日，限购一年内市场住宅总成交量为18.1775万套，同比之前一年的成交量下调幅度达到了42.2%。其中新建住宅成交量为8.4114万套，同比限购之前一年，下调幅度达到了21.4%。二手房住宅成交量仅为9.7661万套，同比限购之前一年下调幅度达到52.9%。

　　“有能力买房的人没资格；有资格买房的人在持币待购。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲昨日评价去年房地产市场时说。

　　但即使如此，范小冲对房地产市场的未来走向仍保有一份谨慎乐观的态度，“调控过程是在有益地遏制通胀，我感觉中国房地产市场还是处在可控的紧缩状态下。这是一个挤泡沫的过程”。

　　保障房将继续影响供应市场

　　去年，本市新开工、收购了23万套保障房，今年还将再开工、收购超过16万套保障房。北京房协秘书长陈志说，随着建设周期的逐步推进，这些房源将逐步走向市场，给北京的房地产业再打上一针“镇定剂”。

　　“一般住宅的建设周期有两年，这也就意味着，去年年初开工的房子将在明年上市。今年开工的房子，将会在后年陆续竣工交用。”陈志说，虽然一些购房人仅关注当年保障房竣工数量对商品房价的影响，但从长远来看，这些开工项目会持续给房地产市场注入稳定的成分。

　　就在几天以前，市住建委相关负责人表示，今年本市将坚持限购和差别化的税收、信贷政策，抑制投资投机性需求，着力满足居民自住形和改善性住房需求。同时，从去年年底开始，市有关部门已经多次在公开场合表态，将继续进行房地产调控。

　　陈志说，“京十五条”实行一年来，北京房地产结构发生了很大的变化，从供应层面看，保障房成交量占市场总成交量的比例大幅提高，从市场成交看，中小户型、新建普通商品房占比最高，满足的就是刚性需求。

　　“房地产宏观调控要求驱除投资投机性需求，遏制房价过快上涨，从贷款、利率、限购这些政策执行，可以说取得了很好的效果。”陈志说。(记者 耿诺)

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