房价下跌只是刚刚开始

　　宏观调控频出重拳，中国楼市开始告别投资过热的高烧期。

　　最近，安徽省芜湖市出台了取消购房契税并提供购房现金补贴的政策，结果三天内就被叫停。可是，在金融政策上，央行却表示要支持首 套房贷需求。国家统计局的数据则显示，1月份全国70个大中城市的房价环比无一上涨。综合来看，中国楼市既不会硬着陆，也不大可能有报复性的上涨，软着陆几乎是必然结果。

　　从2003年开始，中国楼市已经历了数次调控，但因房价涨有利于土地出让金收入的增长，并能带动地方经济实现较快增长，调控政策往往得不到严格执行。而居民旺盛的居住需求与投资需求，都是房价上涨的长期推动力。于是，房价越调越涨，成为多数房企和楼市投资人的“经验”。

　　但是，从2011年以来，中国楼市的调控政策力度之大前所未有，政策的放松也是遥遥无期。更耐人寻味的是地方政府的全力执行。政策变化的根本原因，是中国人口红利已到拐点，城市化速度在下降，高房价也增加了通胀压力。如果说前几次调控的政策基调是“遏制房价过快上涨”，而本次是“促进房价合理回归”。因此，全国性的房价下跌只是刚刚开始。

　　历史数据显示，美国、日本和中国香港地区都曾发生房价暴跌导致的经济硬着陆。中国虽然房价泡沫非常明显，但楼市却不会有硬着陆。

　　美、日的楼市硬着陆，根本原因是房价下跌发生在楼市需求基本平衡之时。而目前中国住宅仍是供不应求的，中国传统文化又对住房有着特别的偏好。房价每下跌一定的幅度，就会有部分居民的收入和储蓄达到购房的门槛。更何况中国未来十年平均GDP增速仍有望在7％左右，居民购买力将不断增长。而美日地产泡沫破灭时，GDP潜在增速只有4％不到。

　　从政策调控基调来看，楼市硬着陆也不是调控的目标，这从去年酝酿的三线城市限购政策不了了之，和央行最新提出要满足首套房的贷款需求就可以看得出来。

　　不过，奢望调控政策放松带来房价报复性上涨，无疑是犯了刻舟求剑的错误。中国在2007年9月末的宏观调控政策，实际已导致2008年9月雷曼倒闭前的中国房价下跌。2009年房价的报复性上涨和当年新增贷款100％以上的涨幅，和央行大幅调低基准利率，银行又执行七折的优惠房贷利率有关。这种超宽松的货币政策已不可能重现，则房价的报复性上涨也是无源之水。

　　虽然房企已普遍放缓了买地步伐，商品房新开工速度将大幅下降，但所谓楼市调控将拖累经济的说法也是伪命题。2011年，全国商品房销售面积为11亿平方米。假设其中80％为住宅，按每套100平方米，相当于880万套。而当年新开工的保障房就有1000万套。无论是保障房还是商品房，都将产生对钢铁、水泥等行业的需求。因此保障房建设的提速，可有效对冲商品房投资下滑对经济的冲击。

　　综合来看，投资房产的黄金时代已结束，房地产行业在中国经济中的地位也将逐步下降。

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