开发商仿佛还沉浸在过年的气氛中，连续50天没有拿走一份新盘预售许可证；没有明显的降价动作搅动市场，只有零星而新鲜的小优小惠；新房成交逐渐从春节的严寒中走出，但反弹步履蹒跚。

　　明眼的业界人士察觉，这是楼市促销大战来临前的平静。成倍增长的新房供应量压力，好不容易等来的首套房信贷放松机遇，在多轮调控中久炼成钢的开发商们不会错过这样的时刻。

　　\"大规模推盘就在3月份，而降价才能让市场走得更远。\"中原地产华南总经理李耀智预言。

　　开发商50天

　　不拿预售证

　　打开市规划国土委一手房源公示网页，可以看到，深圳市新盘预售证发放在1月11日之后突然暂停了，此后至今长达50多天里，再无一家开发商领取一份预售证。这是2008年以来从未发生过的怪事。

　　开发商不拿预售证，意味着没有新房源上市。是没有新竣工的住宅项目可推，是开发商捂盘惜售，还是开发商们突然变成了\"淡定哥\"？

　　深圳一开发商营销负责人陈良满透露，1、2月份开发商不拿预售证，主要原因是，考虑到这一时段属于春节休假及市民返城期，市场历来清淡，开发商普遍预计春节后市场会比往年更差，即使推盘也不会有多大收获，干脆\"放假\"。\"3月份，拿预售证的就会多起来，不出点货收回现金怎么行？\"

　　美联物业全国研究中心高级主任徐枫说：\"3月，肯定会有开发商拿预售证。每年的楼市销售节点是4月、8-9月，目前，楼市成交出现回升，开盘能够卖得动，3月开发商会动起来，有的已经跟中介谈好了代理。\"

　　在售楼盘已经迫不及待了。3日，记者接到的楼盘促销短信达到13条，这比上月日均增加一倍以上。

　　节后反弹

　　成交仍属地量

　　春节后，楼市频吹\"暖风\"。央行明确，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。而17个城市微调楼市政策，也给市场带来利好预期。3日，又传出中国银行、农业银行、工商银行和建设银行四大行共同研究差别化房贷政策，提到\"切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价\"。

　　从2月份深圳楼市走势看，上半月复苏迟缓，至月中，央行连续第二次下降存款准备金率、商业银行下调首套房贷款利率后，市场出现明显回升。官方数据显示，2月份，深圳新房成交1931套，比1月增加559套，增幅为41%；二手住宅成交1557套，环比也增长了38%。

　　但从总体数据看，2月楼市成交虽有反弹，但力度偏弱，且仍属地量。2011年，深圳住宅总成交为历史低位，一、二手住宅成交约9.25万套，月均7700套而今年2月份一、二手住宅成交量仅3488套，只有去年月均的45%。

　　历年数据证明，春节之后，楼市复苏的速度都比较快，成交往往会出现一个\"小阳春\"，而今年则不同，楼市基本上延续2011年12月底的低迷走势，复苏的速度较为缓慢。到最近两周，访客量与成交量才有较大幅度的上升。中原地产认为，这种回升或许只是2011年补缺性\"刚需\"成交；而且，目前显现出来的\"刚需\"放量，主要原因也是部分楼盘以低价、降价吸引置业者。仅以短期的成交回升来断定楼市全面回暖为时尚早。

　　今年新增供应

　　成倍上升

　　一方面是成交持续低量，另一方面是新增供应大幅上升。美联物业分析师跑遍全市住宅工地后得出结论：2012年，深圳楼市库存量大，新增供应多，2011年库存27549套，2012年预计新增61500套，共计近9万套住宅具备入市条件。而2011年一、二手住宅总成交才9万套左右，供大于求可想而知。

　　据美联物业信息，2012年，深圳六区新房增量全部比去年上升，原特区内住宅新增供应约三成，以罗湖区增幅最大，从去年的不到3万平方米激增至52万平方米，增长17倍；福田增长1倍；南山增幅最小，也有24%。宝安、龙岗新房增量为230万平方米和210万平方米，分别增长57%和43%。从主要片区看，龙岗中心城、宝安中心城、龙华、横岗为全市供应高度集中区域。

　　在供应倍增的同时，开发商迎来的是首轮还债高峰。专家预测，3月份是房企首轮还债高峰，\"房子能卖一套是一套，债务能收一笔是一笔，新项目能缓就缓一缓。现金为王是硬道理。\"

　　降价才能打动

　　首套房买家

　　赶快卖房可能没有争议，令开发商纠结的是，房价降还是不降？

　　乱花渐欲迷人眼。2月下半月，成交量的快速放大，让一些开发商感觉\"超预期了\"。一位房企高管预测，房价稳住了，不会再降了，全年将微涨。

　　个别二手业主反应更加灵敏，原来说好的售价不算数了，提出要增加几万元。绝迹半年的\"反价\"现象重现江湖。

　　这一回，买家们显得相当\"淡定\"，没有追涨的冲动。中原地产华南总经理李耀智说，当前的成交主力是首次置业者，他们对价格十分敏感，不到他们的心理价位，就不会动心。从政策层面看，虽然加大了对首套房贷款的支持力度，但限购、限价、限贷的大政策没有变，保障房建设力度没有减，房价涨不上去，消费者不怕踏空。

　　罗湖一楼盘售价的剧变即是最好的注脚。该盘于去年底开盘，不愿\"将就市场\"，定价为每平方米31000元。促销一个多月几乎毫无效果。终于在2月份祭起了\"降价\"大旗，均价落到25000元附近，成为近期市民看房的一个热点楼盘。

　　\"如果成交一反弹，开发商又提价，就会出大麻烦。\"李耀智提醒开发商，住宅成交反弹能否延续，关键取决于房价。只有性价比最优的房子，才会吸引理性的首套房置业者出手；只有肯降价的楼盘，才能在3月启动的楼市促销战中领跑。

　　据机构调查，迄今深圳已有27个在售楼盘降价一成以上，最多的达到23%。2月，降房价仍以\"点射\"为主，预计3月将由点及面\"全面开花\"。

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