徘徊在低谷大半年的南京楼市，春节后成交量持续攀升，三月前两周，新房成交2800多套，认购量高达3500多套。与此同时，全国部分大城市楼市销量也开始回升。这一波\"回暖\"，究竟是短期释放还是长期趋势？记者进行了采访。

　　楼市成交量放大

　　从最低谷时日均认购不足100套，到近期接连跨上两三百套关口，二手房成交量在最近一个月达到4500套，已接近常年水平，南京楼市似乎在短期内突然\"回暖\"。

　　记者3月初采访某网站组织的看房团发现，组织者原本安排了12辆大巴，可随着看房人不断增多，最后不得不临时叫来3辆大巴。\"最近的看房团常常人员爆满，一两百人一下子涌进来，售楼处都装不下。\"某楼盘销售人员说。

　　记者采访了解到，这一轮\"回暖\"首先从郊区刚需楼盘开始，江宁、江北低价位楼盘托起来大部分交易量。此后，改善型、高价位楼盘也开始升温。\"凤凰熙岸\"、\"高科荣域\"等高价格项目，开盘当日即售罄。\"中海地产\"在南京的两个项目开盘当天销售额达到11亿元。

　　南京市民于先生说，原计划上半年观望，下半年买房。\"虽说房价回调的远远不够，但是现在销售速度很快，而远郊房价已降到了7000多元，近郊1万元左右，感觉再降的空间不大了。\"

　　南京楼市的表现并非个案。据新华社房地产价格监测系统监测，2月份的第四周（20日至26日），全国14个一、二线城市新建商品住宅成交套数环比增长26.7%，同比增长15.3%，创造了今年单周销量的新高。其中，北京环比增长238%，达到2700多套。天津、南京、杭州、深圳、厦门、成都环比增长均超过30%。

　　北京二手房3月份前两周成交量突破4000套，这是去年12月北京执行新的二手房最低计税价格标准以来，市场成交量的最高点。

　　多种因素促交易回升

　　记者采访了解到，这一轮楼市\"回暖\"与楼盘新一轮降价直接相关。首先是开发商\"以价换量\"范围扩大，吸引购房需求加快\"入场\"。

　　今年以来，除了中海、万科、恒大、龙湖等去年就开始降价的开发商，又有保利、招商等全国性大型房企加入降价的行列，这些品牌房企的促销行为带动越来越多的中小房企效仿。

　　南京网尚房地产统计，2月以来南京的房价指数已经回到了2010年上半年的水平，打折楼盘已占总数的七成。亚豪机构的监测显示，目前，北京有超过八成的在售项目正在进行着不同程度的打折促销，其中比价格高峰期回落幅度超过20%。

　　一些大力度促销方式也在加速销售。南京近期有多家楼盘推出几年前曾经出现的\"一成首付\"。即购房者原本要支付三成首付，现在只需支付一成，剩余两成先由开发商垫付，购房者要在约定的时间内无息还清。

　　上市公司\"365网\"董事长胡光辉表示，高库存迫使开发商加大打折力度，价格一旦接近购房者的预期，积蓄已久的需求就会\"一触即发\"。

　　其次是存款准备金率下调，银行信贷政策保障首套房贷，以及差别化利率执行加快了交易速度。

　　南京链家地产经理舒莉莉介绍，央行2月下旬下调存款准备金率，数千亿元的流动性被释放，必然有一部分资金会进入房地产领域。去年房贷常常两三个月都办不下来，成交量自然上不去，今年下款速度快多了，10天半个月就办好了，这也促进了成交。近日，一些银行开始下调首套房贷款利率，这对购房者来说无疑是一大利好。

　　第三是刚性需求顶托市场。南洋地产中国区总经理钟沛介绍，快速城市化带来的庞大刚性需求不能忽视。据第5次人口普查统计，南京市\"十一五\"年均增加常住人口18万人。调控两年来，南京住宅库存虽然超过5万套，达到历史高位，但是现在1个月就能消化5000套。

　　采访中也有市民表示，楼市的\"回暖\"还有开发商造势的因素。近期南京楼盘的\"退换房率\"居高不下，据房管局统计，有的楼盘退换房多达100多套，说明有不小的水分。

　　业内出现不同看法

　　记者采访了解到，对于近期成交上升，业内出现不同的看法。

　　\"365网\"研究院院长李智认为，根据对长三角7个城市的近期成交情况分析，这一轮回暖属于\"杀跌性反弹\"，因为80%的交易与降价有关。\"预计这一轮反弹只能持续到四月底，因为调控不会终止，积压的刚需两个月就能释放。\"

　　\"目前全国楼市成交量和价格都在向下走，难言回暖。\"中指院（华东）研究总监曹旭东说，近期楼市的特点是单个楼盘价格\"跳水\"引发的\"点状\"放量，不降价的楼盘乏人问津。这实际是开发商获利\"回吐\"的过程，也是一种行业自救。

　　香溢置业江苏分公司副总经理张良表示，开发商日子并不好过，今年资金链比去年还要紧张，银行贷款、信托、债券等融资渠道纷纷被\"堵死\"，除了降价，没有任何出路。因此还不能说是全面回暖。

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