家喻户晓,2012年3月14日,在十一届全国人大五次会议举行的记者会上,国务院总理温家宝直言:\"现在我可以明确地告诉大家,房价还远远没有回到合理价位。因此,调控不能放松。如果放松,将前功尽弃,而且会造成房地产市场的混乱,不利于房地产长期健康和稳定发展。\"
温家宝总理所言,既符合中国楼市之现实,又是对有关决策者和中国普通民众发出了警示,还彰显了国家对房地产进行宏观调控的决心和信心。
然而,据2012年3月27日《上海证券报》报道,中国指数研究院报告显示,各地楼市普遍开始推行\"以价换量\",由此成交量出现暖意。
购房者在\"房价还远远没有回到合理价位\"时进入楼市,从而促使楼市成交量出现暖意,这对房地产开发商、商用专家等既得利益者,以及依赖和迷恋土地财政的某些地方政府和喜好\"灰色交易\"的一些官员来说,无疑是喜事,而对部分购房者来讲,可能也是幸事。但是,这对中央所确立的\"促进房价合理回归\"之指令,却是不折不扣地弱化。也就是说,急于购房会阻碍中国房价合理回归。尽管购房者主观上往往是希望房价合理回归\"回到合理价位\"时再出手。
诚然,现在出手购房者,都可以搬出不尽相同的原因。但有一点大致是相同的,那就是在房地产开发商、商用专家等既得利益者的各种诱导下,不少购房者普遍误以为中国房价不可能再下降或者不会再下降多少,甚至还觉得房价会上涨。然而,中国楼市的现状和未来并非如此。
譬如,依据2012年3月27日《北京青年报》消息,两年前,北京市通州区楼市昂着头、唱着歌地迈向\"三万元\"时代,一时间风光无二,房价直逼望京、亚运村等核心区域。但一纸调控令,让通州楼市的风光戛然而止。如今调控将近两年,人人喊降的通州再也绷不住了,在2012年迎来了全面降价时代。一些在2010年卖出高价的项目,如今价格早已大幅缩水,个别项目对比高峰时的售价惨遭\"腰斩\"。即在售楼盘的价格均明显下调,整体房价已经跌回到\"一万三千元\"时代。也就是说,同样的钱在2010年买的房子,如今甚至能够买两套相同的房子。
其实,北京市通州区的这种情况,在全国很多地方都存在;而且全国性的二三线城市楼市\"降价潮\"也正在进一步地蔓延。也就是说,从经济角度来讲,急于购房一点都不划算。
另据亚豪机构统计数据显示,截至3月15日,北京市通州区商品住宅存量为15958套,而2012年前两个月,通州区月均成交商品住宅仅363套,假如按此销售进度,即便是不增加任何新增供应的情况下,消化库存也需要44个月的时间。而现实是,未来几个月通州区仍然会有多个纯新盘和老项目后期入市销售,像合生?滨江帝景、首开?国风美仑就是两个纯新盘项目。市场供应的增加,对于存量本已较大的通州楼市来说无疑雪上加霜。
上述情况,其实同样存在于全国很多地方;而且据统计,上周全国20个主要城市土地市场总体供应稳定,住宅用地成交量有所增加。也就是说,民众根本没有必要担心商品住宅会越来越少。
既然如此,那么一些国人何必要急于购房呢?
长久以来,不少国人普遍认为,中国房价之所以居高不下,是因为政府过于依赖和迷恋土地财政将高房价之主要责归于政府。
诚然,土地财政的客观存在,确实是引发中国房价居高的重要因子。但就一定意义来说,房地产开发商的哄抬等作为,以及投机投资者的炒房行为,更是中国房价居高不下的重要因子。国家推行\"限购\"、\"限贷\"等宏观调控举措之后日益明显的实际效果,足以证明这些。
其实,最为重要的因子是,钱在你自己的手里,你不拿出去购房,房地产开发商能把你怎么样?你会\"挨宰\"吗?换言之,正是民众自己的现实购房行为,客观上支持着中国房价居高不下。试问:如果大家普遍不急于去购房,那么房价居高不下的可能性会有多大呢?尤其是现在,房地产开发商的资金链普遍紧张,如果大家继续远离或者观望楼市,那么房地产开发商难道还会继续硬扛而不降低房价吗?
还有,在房地产开发商、商用专家等既得利益者的一再忽悠下,以及诸如\"超前消费\"等西方理念的诱导下,不少国人,乃至有关决策者,普遍认为存在住房的\"刚需\",但事实上正如著名经济学家易宪容先生所言\"住房不存在刚性需求\"、\"刚需纯属虚拟概念\",而笔者也曾经写过诸如《商品住宅的刚性需求是一个\"迷人\"的传说》的时评文章(有关具体内容,读者可在国际互联网上参阅)。
事实上,有关房价的道理非常简单:既然大家误以为住房真是\"刚需\",而普遍前去购房了,那么作为惟利是图的房地产开发商凭什么要降低房价呢?
总而言之,笔者罗竖一认为,在国家力主\"促进房价合理回归\",而\"房价还远远没有回到合理价位\",且中国楼市\"降价潮\"正在不断蔓延的大背景下,中国民众应该尽可能地不急于购房,否则,客观上就是阻碍中国房价合理回归。
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