近期，穆迪投资者服务公司于对内地的上市房企纷纷发出评级报告，包括中海、龙湖、华润等获得了维持稳定的评级，而方兴、恒盛、人和商业则被给予降级、展望为负面的处理。其根据便是各企业2011年业绩完成情况，以及当前现金、债务的状况。

　　业内专家据此表示，投资机构的评级反应了公司的优良状况，在整个房地产行业面临资金缺口的2012年，这将一定程度上影响到房企的融资，市场有限的资金必定会向评级越高、稳定的企业倾斜，并进一步导致房企融资成本两极分化。

　　业绩为先 房企评级待遇各不同

　　在穆迪的评级当中，中国海外、龙湖地产、华润置地等均被给予了Baa2、Ba2、Baa2的评级，展望维持稳定。这个根据便是去年业绩完成较为理想，现金流较安全，负债状况良好。

　　以龙湖地产为例，在楼市调控从严的2011年，强劲的销售执行力推动全年合约销售金额达人民币383亿元，完成全年销售目标约96%，整体符合预期。穆迪助理副总裁兼分析师Kaven Tsang表示，考虑到面临颇具挑战性的经营和调控环境，龙湖的销售成绩已经较为理想。

　　他同时表示，龙湖目前现金支付能力充足，截至2011年底，其手头现金为人民币145亿元，足以应付未来12个月即将到期的36亿元负债，以及预计达64亿元的土地款项。换言之，龙湖同期债务资本比为50.8%，已经准备了足够的现金支付能力以应对当前极具挑战的市场环境，故此符合Ba2评级的标准。

　　在穆迪信用评级的标准里，公司业绩与债务问题显然是重中之重，而方兴地产、恒盛地产、人和商业等也被给予了降级处理，展望为负面。评级下调也反映了穆迪对因为现金状况疲弱而导致流动性风险偏高的关注。

　　以方兴地产为例，负面展望反映其帐面销售差于预期，截至去年12月，为支持其业务发展和提高流动性，方兴地产的债务增加至230亿元，同时，其持有的无限制用途现金达100亿元。这构成了方兴地产被降低评级的主要原因；而人和商业则是去年入账销售额逊预期，加上该公司的低现金水平，将减弱该公司应对内地房地产市场挑战的能力。

　　僧多粥少 融资成本或两极分化

　　“穆迪评级的差异化，或使2012年本就陷入融资困境的房企们更加忐忑，而业绩优异的房企却可能因此更加节约融资成本。”一位资深业内人士表示。

　　在香港上市的内地房企中，向来稳健的中海外融资成本更低。在新一轮海外发债融资窗口开启之际，该公宣布，发行2017年到期、票面利率为4.875%的5亿美元优先债券。在此后的路演过程中，由于投资者认购踊跃，就将该笔债券总规模扩大至7.5亿美元。

　　低廉的融资成本，其他房企难以企及。在此轮发债中，雅居乐亦发行了7亿美元5年期优先票据，但其票面利率却高达9.875%的年利率，几乎是中海外融资成本的两倍。此外，中信泰富、瑞安地产等房企发债的成本与雅居乐相当。

　　“一般情况下，实力雄厚、负债率较低的企业，融资成本相对较低。”一位香港分析人士称，相反，负债率略高的企业融资，其成本相较而言偏高，且集资规模也不及前者。

　　不仅如此，此前国泰君安发布的一份研究报告指出，2012年房企融资情况不容乐观，整个房地产行业的资金缺口将冲高到1.35万亿元，这比2008年增加了50%。而另一方面，银行贷款形势或将更加残酷，银行更倾向于“优质”房企。这意味着，有钱的企业会更容易贷款，真正差钱的房企却很难借到钱。

　　这并非空穴来风。以建行为例，截至2011年末，建行房地产开发类贷款余额为4191.60亿元，增幅仅0.16%；较上年增加6.50亿元，新增额为近五年最低。建行在年报中披露，经过对市场形势的分析研究与预判，严格执行贷款客户名单制管理，切实做好客户准入关口的风险控制；新增贷款主要支持房价走势平稳区域中资金实力强、开发资质高的重点优质客户。

　　上述业内人士对此表示：“银行的选择无可厚非，但由于银行相较信托、债券等融资渠道的成本更低，因此不同层次的房企在今年的融资成本上或将出现差异化。”

　　“此外，房企最重要的能力就是利用资金开发赚钱的能力，越会赚钱的企业越容易借到钱，这其中的关键因素就是企业的资金利用率。”一位财务专业人士认为，如龙湖地产2011年的净资产收益率更达31.54%，表明其运用自有资本的效率较高，比万科、中海还要高出许多。

　　另有资深媒体人士则直言：“房地产行业在洗牌，房企的马太效应将显现。在1.35万亿元的资金缺口下，房企贷款形势势必更加残酷，融资成本的差异，必将导致资金利用效率差的房企进一步掉队。”

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