商业地产的迅猛发展，给零售地产投资带来了机会。近年来，零售地产投资呈逐年上升的趋势。仲量联行最近发布的研究报告《2012中国零售地产市场投资展望》显示，国内2011年零售地产投资交易额创历史新高。大宗投资交易总额约为265亿元，零售地产占整个商业地产交易总额的30%。值得注意的是，一半以上的零售地产投资交易发生在非一线城市。针对这些变化的原因和影响，记者采访了仲量联行中国区投资部董事何嘉华。

　　记者：2011年零售地产占整个商业地产交易总额的30%，这一数字比2010年有较大提升，其中原因何在？

　　何嘉华：这个数字是逐年提升的，去年最高，达到30%。2010年这一数字的占比为24%，2009年则仅有15%。可以看出投资者对零售地产的兴趣大幅提升。

　　零售地产交易额持续上涨，一部分因素是受商业供应的带动；另外，随着二三线城市人口、经济的增长，给零售地产投资带来了极大的空间。一半以上的零售地产投资交易发生在非一线城市。

　　从投资者角度讲，主要是以机构投资者为主，比如基金公司、零售商以及专门做投资的企业，这些公司已经是较为成熟的投资群体，对这一领域长期关注，也能精准把握住投资机会。

　　记者：你认为，为什么超过半数的零售地产投资交易发生在二三线城市？

　　何嘉华：其实，二三级城市投资需求的提升，并不代表一线城市投资市场的饱和。以上海和北京为例，零售地产空置率已保持了最低的水平。只是一线城市投资价位较高，二三线城市的最主要推动力还是收入增长较快，投资者看到了这个趋势。

　　记者：在二三级城市，哪些零售物业较为受欢迎？

　　何嘉华：相比百货商店，购物中心模式继续赢得关注，约86%的零售地产资本投资于购物中心领域。尤其是在成熟度略低的二三线城市，购物中心发展势头明显高于一线城市。五年前，二三线城市占据主导地位的零售模式还是百货商店，然而现在购物中心正在以更快的速度占领着当地市场份额。

　　零售地产投资比例增加以及投资重点转入非一线城市，充分表明了投资者正在调整其投资策略以抓住经济转型初期所带来的市场投资机遇。更多的投资者将逐渐认识到中国的零售行业正在进行结构性的调整，从而更加偏重对二三线城市零售地产市场的投资。

　　记者：来自亚洲地区和国内的资本占据了中国零售地产投资市场的主导地位，占比超过总交易额的90%。新加坡上市投资机构最为活跃，占到了全年交易总额的1/3。你认为新加坡投资机构瞄准中国零售地产市场的原因是什么？

　　何嘉华：去年，最主要的投资者是鹏瑞利，是新加坡上市信托，在零售市场有多年经验。号称新加坡首个专营中国商用地产开发的信托，收购了5个零售地产项目，从而带动了新加城投资热潮。再比如，华瑞中国地产，也是新加坡上市的信托，与国内的一些开发商合作，也涉及二三线城市的投资。这些长期投资者对国内零售地产市场一直较为关注，也嗅到了未来的机会。

　　记者：中国零售市场增长步伐加快，目前很多二三线城市的零售商业扩张迅速，一些业内人士对此表达了投资风险的担忧。对此，你如何看待？

　　何嘉华：随着商业地产供应加大，的确竞争形式会越加严峻。新增供应中，肯定会有一些物业做得不好，特别是住宅转型商业地产的企业。零售地产投资类型与写字楼、工业等地产投资不太一样，需要有一定的技巧。

　　记者：在此环境下，零售地产投资应把握哪些原则？

　　何嘉华：首先，需把握投资对象的实力。在这些新增供应里，谁有能力抓住需求，消化供应。还需要与零售商建立很好的关系。其次，需要有很好的合作伙伴，要求其对当地市场有充分的了解，包括在购物概念、消费习惯上的特点。例如，上海、成都、重庆的消费能力较强，在时尚消费上的投入会比较多。

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