面对去年暴风骤雨般的楼市宏观调控，以及进入2012后毫不放松的调控态势，南京住宅市场渐渐趋于疲软，市民手中的闲钱没有更好的去处。商业地产由于不限购不限贷的优势凸显，加上近年来大幅上升的租金回报率，受到了投资者的关注与青睐。这其中，商铺占据了商业地产的半壁江山。

南京商业地产走进黄金时代

统计显示，2011年南京商业地产的总成交量是776264平方米，其中商铺成交量占了43%。与此同时，南京商铺的租金也是稳中有涨，尤其是街铺和成熟的商场铺，租金同比涨了10%-20%。

市民周小姐去年手中握有100万现金，眼看着CPI持续走高，资产一天天在缩水，股市低迷、黄金又处于高位，住宅也被限购了，投资无门的周小姐心里十分着急。经朋友点拨，周小姐购买了奥南某大型小区的社区商铺，当时单价只有9000多元/㎡，总价160多万。“按照年收益最低6%计算，我这180㎡的铺子每年可以收到10万的租金，还是相当可观的。”周小姐对此很满意。

2011年商业地产的旺销点燃了开发商对商业地产的热情。据了解，2012年南京商业地产预计有26家项目推出近120万㎡的新房源，加上2011年四季度延迟开盘的商业体量，今年的商业地产上市量将创下新高。

主城内也能找到单价2万以内的商铺

繁华商业区的熟铺固然“钱”途很美好，但动辄大几百万甚至上千万的价格，对于资金并不雄厚的普通投资者来说，是可望不可及的。相比较而言，小面积、低总价、有发展前景的铺子更具投资潜力，中小投资者需要有一双善于发现的眼睛。

目前南京在售的商铺中，单价2万以内的不在少数。江宁的托乐嘉城市广场、左邻右里、怡湖华庭、武夷绿洲、大学城内的协众财富广场，价格多在2万/㎡以下。江北也有天润城社区底商、金城丽景社区底商、明发外滩中心商铺在售。位于宁南核心的明发商业广场，2楼还有几套面积为70㎡的铺位，单价在2万/㎡上下，3楼均价为14000元/㎡。

主城区内由于地段成熟，商铺的价位也偏高，但仔细寻找，依然可以找到单价2万以内的。位于中央门核心商圈的金盛鼓北财智广场，即将推出2、4、6层商铺，6楼铺位均价在19000元/㎡，面积则多为30-40㎡，8年就有60%的收益，最低首付仅19万起。龙江商圈的郑和国际广场，5楼的铺位也在2万左右。河西的金马郦城最近推出价格比住宅还低的社区商铺，14660元/㎡起售，均价也仅在1.8-1.9万元之间。

买铺要看地段、设施和经营方式

投资商铺资金门槛高、投资回收年限长，如果遇上整体运营失败，还会给投资者造成“血本无归”的损失。像江宁一处商铺建成5年来由于招商失败，目前濒临“死亡”，业主们购买的商铺既租不出去也转让不掉，损失惨重。

那么，如何选到商铺中的“潜力股”，回避投资风险呢？业内人士提醒投资者，一定要做足投资前的准备工作。比如了解项目所处的地段、人群和未来规划情况，摸清项目运营商的实力和背景，以及是否做到了精准定位和专业经营，还有投资回收年限和投资回报率能否控制在预期内等等。

购买商铺首先是要看位置，选择商铺比买住宅更加看重地段。最优选择是城市开发配套成熟，商业氛围浓厚的区域。如果属于新发展区域，就要看是否属于新城区未来商业规划的核心地带，或是未来人流量最集中的步行街。

其次是看物业素质，即硬件条件。临街商铺层高起码要在4.5米以上，有上下水预留，进深与面宽比值不应超过2，否则会限制经营类型，影响经营收益。裙楼商业还应注意停车位置是否充足。

然后还要看经营方式。商铺要做到保值增值，经营方的“口碑”、“管理”、“渠道”非常关键。商业项目需要开发商进行精准定位，没有多年的实战经验是不可能做到的。同时，无论是招商，还是后续对商户的服务，其经营管理能力非常重要。

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