应媒体邀请，就“五一”楼市及2012年下半年楼市走势作个评论。

　　一季度楼市成交是“伪阳春”，1月是传统楼市销售淡季、况且还有7天长假，虽然环比1月逐月上涨，但同比去年一季，无论全国还是上海都下降10%左右，把一季度楼市环比上涨的历史常识和楼市“自然生理”现象，夸张为楼市“小阳春”，这是利益集团的广告和忽悠！根据上海市统计局公布的统计数据表明:2012年1-3月,上海市商品房销售面积316.47万平方米，同比下降14.8%，其中商品住宅销售面积275.2万平方米，同比下降9.9%。4月的前25天上海商品住宅成交40.66平方米，环比又下降26.7%。

　　接下去的五月是楼市“红五月”？还是食之无味、弃之可惜的“鸡肋”行情？还得由政策、博弈和时间来决定！

　　事实上，我的观点很明确：2012房价上涨没戏！房价上下都压力，总体稳中微降！理由：

　　1、 2012年住房供求趋于平衡且供会略大于求

　　囤房囤地现象会由于中央的各项调控政策（主要是土地政策、抽紧银根、打击投机）的力度加强而发生变化，会呈现供求大致平衡且供略大于求的局面，供大于求，房价就不会大幅上涨。同时，土地价格已经先于房价呈现理性回归，为降低房价提供了可能。

　　2、 住房的供应结构将日趋合理

　　中央政府会加大保障性住房和普通商品房的供应力度，保障房和“90/70”普通商品房会占绝大多数，虽然在执行过程中会受到影响，但对改变不合理的供需矛盾会渐渐起到作用。至少在2012年限购不放松的前提下，大量有限的“房票”进入保障房系列，对商品房的需求就会减少，供需平衡、房价也会相对平衡。

　　3、银行不可能大幅度对房地产放松

　　虽然银行存款准备金率还有下调的可能，但在通货膨胀率居高不下、在中央“房地产调控不动摇”的基调下，在银行资本充足率仍要求较高的情况下，货币更可能是流向实体经济和小微企业，流向经济转型。银行恐怕继续托市也是“有心无力”、“力不从心”！另外，热钱外流近期也比较明显，外汇占比减少，对楼市影响有待观察。

　　4、房地产政策风险在发酵

　　中央提出房地产调控政策不动摇（至少2012年不会动摇），“房价合理回归”，限贷、限购政策在短期不可能取消并持续发酵，另外房产税还会在全国增加试点，政策的风险日益积聚。

　　5、老百姓有支付能力的需求被过度透支

　　房价飙升的持续时间较长（10多年没有回调），房价的涨幅累积过大（10年来各地平均涨幅在8-10倍以上），老百姓的有效需求透支过大，“被买房”、“被房奴”的能力日益枯竭。中国当下几乎已没有正常有支付能力的需求，剩下不是疯狂性投机需求就是过度透支的恐慌性需求，这全是调控政策“变色龙”惹的祸！所谓“刚性”需求快被更“刚性”的房价击得粉碎！

　　6、开发商的资金链面临考验

　　全国各地楼市成交普遍缩量，下一步的买卖双方的博弈非常关键，僵持时间越久，加上银行的适度紧缩政策，开发商的资金链就会发生困难，有研究机构(如标普)认为，中国房企资金出现紧张。现实情况是否真的如此？ A股上有万科、招商、金地、保利等房企，规模大，业务遍及全国各地，具有典型意义。这四大房企的2011年中报负债率分别为77.84%、65.47%、73.18%、81.08%，不可不谓偏高。华泰联合近日的一份研究报告显示，房地产信托基本在今年和明年到期，其中2012 年到期的房地产信托规模有2500 亿，2013 年约为2800 亿。而第一个集中兑付期是今年3 月份，兑付额度高达147 亿，面临兑付的房地产公司将承受较大的资金压力。今年6 月、7 月和8 月这三个月份将是接下来的另外三个兑付高峰期。届时，降价就会成为明智之举。目前，越来越多的开发商已经加入了“以价换量”的行列！效果也是明显的！

　　7、楼市的市场风险在积聚

　　近几年房价的大幅飙升，使得大量国内外投机客的蜂拥而至，大量的商品房全在流通领域，客观上市场需要一个获利回吐的过程，同时房租和房价的失衡（房租收入已远抵不上利息的支出），再加上中央宏观调控政策风险在积聚，住房保有成本会大大提高，尤其是中央一再重申：打击投机应该成为常态，这样可能会改变部分投机客对未来楼市的预期，未来的投机需求存在变数，一旦投机需求萎缩，楼市的天平必然发生倾斜。

　　8、开发商库存日益增加

　　有报告显示，截至2012年1月底，其重点监控的10个典型城市新建商品住宅库存总量为5901万平方米，环比上个月下降1.62%，但同比去年增长40.5%。当期住宅存销比为16.0，再度创下近几年的新高。这10个城市包括北京、上海、深圳、广州4个一线城市，以及青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个东部二线城市。

　　就一线城市而言，目前的存货形势尤其严峻。北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达3006万平方米。其中，北京新建商品住宅库存1010万平方米，同比增长27.53%；上海新建商品住宅库存950万平方米，同比增长53.23%；广州新建商品住宅库存797万平方米，同比增长67.44%；深圳新建商品住宅库存249万平方米，同比增长8.26%。广州与上海的库存量较去年1月相比均有大幅的提高。广州市房地产交易官方网站的数据也显示，截至2012年2月6日，广州市住宅可售货量超过6万套，面积高达793.63万平方米，几乎相当于去年广州十区二市商品住宅签约成交总量。按照去年楼市成交水平，光消化存货就要花一年时间。开发商库存增加，使得供需天平向买方倾斜，随着时间的推移，房价进一步松动成为可能。

　　9、本届已经高度透支房价

　　温总理说了，“房价还远远没有回到合理价位”！“房地产调控决不反复”！本届已经高度透支未来的房价，但下届短期仍难摆脱“以房为纲”和“以地生财”，虽然博弈还会持续，但为了实现本届政府调控“不动摇、不放松”的诺言和给下届政府以腾挪空间，2012房价稳定或稳中微降是必须的、也是可能的！同时，8年来政府第一次把经济增速由8%以上调低到 7.5%，其主要目的也是为了经济发展方式的转变和经济质量的提高，已经为房价的下跌和房地产投资增速的减缓预留了空间。

　　结论：

　　五月是开发商2012年最后的出货良机！因为，除了上述9点原因外，传统的6、7、8月销售淡季即将来临，而所谓的“金九银十”已经多年不见。降价换量才是识时务！“明天会更好，但你必须先过了今天晚上”！自重吧！

　　作为消费者而言，“房价不涨就是跌”！“小涨也是跌”（投资起码20%获利才算赢）！除非真正需要，但必须遵循“不跌不出手”原则！否则，远离楼市赌场！提高警惕、保卫口袋！

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