并购重演“国进民退”？

　　调控不断深入，房企并购案不断，国企凭借信贷、融资方面的优势，立于抢跑线。

　　东地产 谢敏敏 冯伟 报道

　　4月初，杭州金星地产宣告破产。

　　4月17日，SOHO中国发布公告称，将从绿城手中收购绿城广场置业全部股权和贷款，总价21.3772亿元人民币，由此制造房地产业又一起大规模的并购案。这也是继外滩地王项目后，SOHO中国与绿城的第二次合作。

　　对积极“卖身”自救的绿城，和急于寻求好的商业项目的SOHO中国来说，这场被业界形象地称为“相互救赎”的交易无疑是一种双赢之举。

　　其实，自2010年以来，伴随着政策吃紧、资金链短缺，中国房地产行业的并购案就持续增长。据统计，2011年房地产行业共完成113起并购事件，同比增长34.5%。

　　业内人士分析，今年或将迎来新一轮的并购浪潮，行业洗牌速度加速，一批规模小、经验浅、具有“玩票”投机性质的中小开发商将会退出市场，而行业的龙头企业则会借此时机进行结构布局调整，巩固行业地位，有利于房地产市场向健康透明方向发展。

　　只是，在并购浪潮之下，国企在信贷、融资上具备的优势，使得“国进民退”之说再度甚嚣尘上。

　　此外，在并购之下，大型房企是否会走向行业垄断？在业内人士看来，中国市场庞大，不可能形成香港市场四家独大的局面。只是，对于有融资优势的房地产企业，更有利于扩大规模。

　　刘德扬

　　第一太平戴维斯中国董事长

　　今年下半年将会是一个并购潮的启幕。

　　周建成

　　上海易居房地产研究院院长办公室主任

　　并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年，或是由地方向全国辐射的大型房企。

　　胡旭阳

　　世邦魏理仕物业顾问有限公司投资部董事

　　我不太建议去并购公司，意义不大，在合规性操作方面也存在问题，面对潜在的风险一定要谨慎。

　　政策的持续施压使得房企资金愈发紧张，并购此起彼伏，并购潮是否已经上演？

　　刘德扬：现在只是刚刚开始，可以预见越来越多的并购案将会出现在市场中。在今年房地产市场基调已定的前提下，从我们了解的市场来看，资金紧张的房地产企业，已开始着手寻求合作伙伴。今年下半年将会是一个并购潮的启幕，而钱多的开发商势必是并购的主动方。

　　周建成：事实上，从2010年以来，我国房地产业的并购案例就开始持续增长。截至目前，房地产业已占据并购市场中诸多行业的前列。伴随着宏观调控政策、市场竞争等外部推力，以及获取资源、企业发展战略调整等内部因素的共同作用，今年后半年，房地产行业将迎来新一轮并购整合的浪潮。

　　胡旭阳：很难做出精准的科学预测，今年第4季度并购事件可能会多些。现在业界都在观望政策面的形势，目前来看短期内不会宽松；另一方面，银行贷款也给开发商带来更大的限制。这两方面都会影响现金流，缺钱的房企卖项目保生存，因此并购事件可能会越来越多。

　　新一轮调控下房企倒闭的大幕被缓缓拉开，这是否给蛰伏中的观望者一个并购抄底时机到来的信号？

　　刘德扬：目前买方既有境外基金，也有国内资金实力房企和国内基金等，各方也都在积极与需求方接洽，当然主动权更多地掌握在买方市场。

　　香港80年代曾出现过一波并购热潮，当时太古集团就已非常低廉的价格拿下中环太古广场地块，而现在部分房地产企业也在低价抛售地块。或项目，对于买房来说选择的余地更多。只是，在购买时，买方更多的是考虑商业地产，毕竟住宅处在调控风波中，尤其是境外资金。

　　周建成：当前，房企并购呈现出实力分化和整合提速的特点，即并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年，或是由地方向全国辐射的大型房企；而被并购方则多是有项目或土地但体量小、融资渠道少、背景小的中小房企，像绿城这样的被并购案例较少。有些被并购，是出于被动的选择，有些被并购，是出于主动的放弃。

　　胡旭阳：这给公司并购提供了很多机会，但是这种并购更多是在项目层面而非公司层面。我不太建议去并购公司，意义不大，在合规性操作方面也存在问题，面对潜在的风险一定要谨慎。

　　并购重组是否是房企走出资金链困局的最佳办法？

　　刘德扬：对房地产企业来说，资金紧张不言而喻，房企再融资遇紧之下，通过出售股权或项目或地块，不失为走出资金链困局的一种办法。

　　周建成：目前来看，房地产企业的资金链还没有到了普遍紧绷面临断裂的境地，但是不乏部分企业资金吃紧难以为继。对于有资金有实力的企业，通过并购来实现业务拓展不失为一种选择。房企并购的本质是对目标企业所拥有的土地或房地产项目的吸收。对房地产企业来说，通过并购重组，可在较短的时间内形成自己的品牌优势，增强抵抗风险的能力。

　　出现房企破产可以警醒行业投机者，但融资优势方主要集中在国有房地产中，是否会导致“国进民退”现象？

　　刘德扬：国有企业确实在融资平台和土地资源方面占据优势，所以对一些缺乏资源的企业拥有主导权，我个人认为，尽管如此，但不至于出现“国进民退”的现象。

　　周建成：为市场因素导致的优胜劣汰，那的确有利于行业整合，但是相反，如果是因为非市场的行政因素，譬如不公平的融资环境所造成的行业整合就未必是一种进步，譬如目前出现的“国进民退”现象。所以，要具体问题具体分析。

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