随着中国老龄化社会的加剧，楼市调控政策的持续，一种新型的房地产开发运营模式之一——养老地产，快速进入公众视野，国内多家地产大佬也在近期纷纷涉足养老地产。

　　然而，尽管涉足养老地产的众多房企信心满满，但具体到政策支持、投资渠道、产品打造、服务构建、运营模式、企业转型等等一系列不确定因素，又无不显示出在养老地产这个目前“看上去很美”的地产开发领域，远远不是“地产开发+养老”这样的简单加减式，养老地产要驶入大发展的快车道，机遇和挑战并存，在很多方面还亟待破局。

　　困·成本

　　成本高出1/3成本养老地产“看上去很美”

　　在成都，早在多年前，便已出现养老地产的雏形，当年的青城山，各种度假别墅和洋房，虽打着旅游度假地产的旗号，但究其根本却将目标人群瞄准上了中老年人，即便是年轻群体，购买这里的房子一个最大的愿望源自于以后“养老”居住。然而，时至今日，即便在青城山，由于配套，特别是作为养老的配套依旧严重缺位，“养老”用房成为购房者一个美好的愿望而存在。

　　这两年，在成都，也不断有房企声称将试水养老地产开发，但直到如今，依然是雷声大雨点小，只闻其声不见其事。一位曾对养老地产报以期望的开发商人士坦言，不是不想做，但诸多因素制约了其在现阶段开发此类产品。其中，最重要的一环便是成本难以控制。由于目前并无政策上的支持，开发商只能以商业开发拿地，这样必将抬高养老地产的成本，且由于养老地产这种产品涉及到医疗、养生、健康食品、护理休闲等方面的资源整合，资源完善和整合成本更难以测算。

　　“开发商毕竟是商人，赢利才是开发商的最终目的，成本居高，盈利模式难以清晰，账算不过来，养老地产也就只能是大多地产企业的一个想法。”有业内人士认为，无论是现在有意涉足养老地产开发的企业还是旁观者，这些开发商们大多有着这样的一个共识，那就是目前国家对于养老项目拿地并无优惠政策，因为城区的地块价格过高，开发商很难拿这样的地块去做养老项目，而过于偏远的地块其打造成本、配套难度，以及项目获得认同等等又太过困难，对于养老地产的开发，目前尚处于“看上去很美”的一种认知阶段。

　　“作为为特殊群体量身定制的特殊社区，其投入将高于普通的地产开发。”有专业人士指出，老龄社区需要大面积无障碍通道、慢速电梯等，成本比普通商品住宅社区要高出近

　　1/3。此外，需要配备的医疗保健中心、老年活动中心等大量医护及配套设施及其设备，对开发企业来说有着沉重的压力。而在目前国内的融资结构背景下，对于绝大部分国内开发商而言，几乎所有的商业项目都需要短期能变现的产品，如果项目不能滚动开发，项目不能快速复制，则算不上好项目，这些因素也制约了开发商在养老地产开发方面放开手脚大干一场。

　　困·开发

　　横跨多个领域开发商有些“伤不起”

　　中国是公认的全球老年人口最多的国家，据联合国《世界人口统计》预测，至2015年，中国60岁以上老年人口将达2亿。随着社会对老人生活重视的呼声越来越高，养老

　　地产的概念在中国地产界出现了好几年，但真正能建造出来的专业养老社区却寥寥无几，大部分只是圈地的噱头，最多只是些普通地产项目，远不能达到社会所期待的、能满足老人颐养天年的养老社区的标准。

　　为什么这么大的市场基础仍不能刺激专业养老社区的发展？有业内人士一针见血地指出，这是目前国内众多开发企业根本还不具备开发养老地产这样的能力。“房地产行业的发展，开发商需要经验、实力，而市场需要购买力，在养老地产这一块，现在国内最欠缺的就是开发商的经验。”业内人士指出，养老地产开发除了建筑本身要求更高，涉及到诸如电梯、休息空间、建筑采光等等更多特别专业的设计之外，还要横跨养生、护理和治疗等多个专业领域，而这些领域进入台阶都相当高，要形成规模和体系就更是难上加难。在这样的情况之下，养老地产如果只是紧紧介

　　乎于开发层面，就很难找到着力点，如果仅仅靠“摸着石头过河”，其开发出来的产品最终还是停留在普通房地产的开发水平之上。

　　困·运营

　　盈利模式缺位开发商很审慎很纠结

　　我国传统的文化中，一直有“养儿防老”这一说法，在实际的发展中，也形成了一套完整的家族养老传统。为此，受传统养老观念的束缚，国外十分普遍的高端养老模式一直难以在国内产生。同样基于此，也给国内养老地产开发后的运营产生了极大的影响。由于没有可以借鉴的成熟模式，业界对于养老地产的盈利模式也是一直处在探讨的阶段。

　　目前在业界对养老地产后期运营比较集中的争论大致可以分为三种，第一是持有，第二是出售，第三是持有+出售，但三种运营模式均有利弊。比如，对于持有型经营如何实现养老项目的盈利，更是一道令众多打算进入养老地产开发的企业纠结的难题。现实的情况是，房地产企业在国内的发展高峰期仅仅五六年时光，除个别大型央企外，具备雄厚实力的开发商仍是凤毛麟角，而开发过程的现金流增速才是国内房地产企业的最大诉求。这就影响了房企对于养老地产的开发选择，很难考虑长期持有经营。另外一个现象是，尽管养老地产在国外不乏好的模式，但在国内目前却还没有几个相对成功的案例，国内目前做过的很多养老公寓也都处在没有盈利的尴尬状态之下。

　　“养老住区的项目绝不同于传统的房地产开发，养老住区项目总体的商业模式需要审慎考虑，还有运营成本也很关键，应该精心测算。很多准备做老年住区的，开发之后怎么运营？是出售型定价还是持有型定价等问题都需要详尽考虑。”有业内专家指出，尽管养老地产是一个不错的契机，甚至是需要去主动培育的一个市场，但这个市场要达到完善，还有很长的一段路需要走。

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