去年5月1日，国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定》正式施行，要求各地已取得预售许可的在售楼盘必须将项目内所有房源价格及售卖情况“坦诚”公布。此规定被业界视为政府打击开发商囤房捂盘、哄抬楼价、价格欺诈等不法行为的利器，广大购房者对此规定拍手叫好。

　　但时隔一年之后，记者采访省城楼市发现，虽然多数开发商按要求明码标价。但是，售楼处标价远比实际成交价高，房源销售信息也很难做到“透明”，业主关心的容积率、绿化率、车位配比等信息仍是模糊不清……显然，在与国家政策博弈中，不少开发商仍在大打“太极拳”。

　　■现象

　　标价远高于售价 留出调价空间

　　【规定内容】《商品房销售明码标价规定》中提到：商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉举报电话。商品房销售明码标价实行一套一标。

　　2011年11月30日太原市房管局、太原市物价局联合发布的 《关于太原市商品房销售价格申报的通知》中规定：房地产开发企业必须在申报办理商品房预(销)售许可证前，向市价格主管部门和房产管理部门申报销售价格，并一次性公开全部出售房源。房地产开发企业如需调整价格，应重新向太原市价格主管部门申报。

　　【实地走访】5月12日上午，记者来到位于省城迎泽西大街的某售楼处，在售楼处大厅的显眼位置，安放着四张房源价格及销控表，上边明确地标注着已取得预售证10号、11号两座高层住宅近300套房源的价格信息。

　　从价格信息表上，记者看到这个在2010年销售均价仅为6500元/平方米的项目，如今的最低价已达7800元/平方米，最高价达到13300元/平方米。两年不足的时间，在全城楼市欠景气的情形下，该盘的价格难道已上涨了30%？“不是，这个价格仅是在物价部门的备案价格，实际成交价要远比这个价格低，均价也就七八千元/平方米吧。”一位置业顾问称，政府要求开发商必须申报销售价格，每次调价还得再到相关部门去备案。为了避免麻烦，包括该楼盘在内的省城不少楼盘将备案价格相应抬高了20%至30%不等，以方便在清盘之前，有足够的调价空间。

　　按照置业顾问所说，记者随后又来到省城和平路数家取得预售证的楼盘，这些楼盘不约而同视业主首付比例及全额付款方式，给予业主不同的优惠。一家项目首付三成，可享受9.7折优惠，全额付款则可打9折。但记者看到，该盘价格公示板上的折扣系数栏却粘着不干胶贴，很明显，这个折扣系数并非一成不变，而是随时调整，游离于监管之外。

　　已售房源信息价格严格“保密”

　　【规定内容】《商品房销售明码标价规定》要求：对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。

　　【实地走访】记者在省城长风西街的一家售楼处看到，售楼大厅没有公示任何房源的价格及销售信息。一位售楼员说，该项目今年一期销售的房源，在开盘一周内即已售光，无需公布已售房源的价格及销售状况。

　　但曾在该盘买房的一位张姓业主称，该盘仅在开盘当日，向诚意业主公布了房源信息和价格。所谓的诚意业主，就是按售楼处要求在指定银行办理2万元存储卡、并排号加入该盘购房会员的业主。其他的购房者根本没有机会看到房源销控表和价格信息。即使是到达开盘现场的购房者，也只能在选房时，匆匆忙忙地看上一眼房源价格销控板，售楼处不准业主对房源销控表拍照、作记录。其他任何不选房的“无关”人士，更是不得靠近房源价格销控板。该盘对房价及房源销售的相关信息“保密”得很紧。

　　这种现象在省城非常普遍，多家名盘售楼处仅公布楼盘在售房源的价格，而对已售房源状况，各项目集体“雪藏”，对已售房源价格更是讳莫如深。5月14日上午，记者来到省城城北某高端项目售楼处，该盘曾高调宣称项目内仅有的30余套花园洋房早已售光，但是当记者表现出购买意向时，售楼处却称可以通过“内部高层”给记者匀出一套，并称可以享受内部团购价，让记者尽快选房。

　　绿化率、容积率、车位配比信息仍似谜团

　　【规定内容】《商品房销售明码标价规定》要求：商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素：

　　(一)开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。

　　(二)楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。

　　(三)当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

　　(四)优惠折扣及享受优惠折扣的条件。

　　(五)商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。

　　《关于太原市商品房销售价格申报的通知》规定：未标每套在售商品房的建筑面积、套内建筑面积、单价和分摊的共有建筑面积、层高等核心因素，根据其在售房源套数，实行每套3000元罚款处罚；对于未按规定标示商品房价格相关因素的，如土地使用年限、容积率、绿化率、车位配比率、代收代办收费和物业费等，以房地产开发项目为处罚单位，每个项目处以5000元罚款。

　　【实地走访】容积率和绿化率是衡量一个小区是否宜居的重要指标。以前不少售楼部在这两项指标上隐瞒购房者，无论是国家发改委、还是太原市房管及物价部门，均要求房地产开发企业在销售时应当明确标示小区的容积率、绿化率等与业主日后生活息息相关的信息。

　　但记者在走访几个项目时发现，开发商对政府要求的公示项目，多为模糊状态，不是缺了这项就是少了那项，尤其是优惠折扣及享受优惠折扣的条件、装修标准、未知的市政配套，往往都是置业顾问口述，没有公示。

　　而对于车位配比、容积率、绿化率、公摊面积，部分售楼员的介绍仅仅是个大概指标。售楼人员称这些指标只有在交房时才能最终确定准确信息，现在工程仍在继续中，会有微调。

　　■疑问

　　明码标价怎样才能推行下去？

　　按规定，开发商在售楼大厅公布的房子价格标注内容应该“真实明确”，而记者采访时发现，开发商在售楼大厅公布的价格却涉嫌“发胀虚高”。不少消费者认为，如果明码标的是虚价，“那还不如不标”。

　　在省直某机关工作的王先生说，政府出台此政策，目的是增加信息的透明度，给消费者一个知情权，改变以前消费者购房“雾里看花”的状况，如果开发商公布的为虚假价格，这有何意义？

　　家住太原市老军营小区的巩女士称，政府要求开发商明码标价，一房一价，本是为了打击开发商囤房捂房，不要胡乱涨价。事实上，开发商有意抬高了备案及公示价格，不但给项目留下价格上涨的空间，还通过打折方式，带给广大购房者价格下降的假象。如果政府不认真履行监管职责，不处罚弄虚作假和无动于衷者，这项利民房产新政最终会成为一纸空文。

　　观点对对碰

　　正方：发动消费者力量来监督

　　山西省房地产协会会长于世纬接受采访时认为，开发商卖房子必须明码标价，小区的容积率、绿化率和公摊建筑面积也必须明确标示，这都是房屋销售管理上的规定，开发商必须严格执行。一房一价、明码标价有利于防止楼市的价格欺诈行为，对规范房地产市场销售秩序是非常有利的。

　　他认为，这项政策要想落实好，必须发动消费者的力量，有关部门应在售楼部等地公布执法部门的举报电话，让消费者都来举报开发商的违规行为，执法部门重罚违规房产销售商，并对举报者进行奖励。有无数群众的眼睛盯着，开发商就不敢拿《通知》不当一回事了。

　　反方：不让涨价不合理

　　一位不愿透露姓名的业界人士则认为，政府不应单纯地不让开发商涨价，应该更侧重打击开发商不规范的销售行为。

　　商品房市场本就是市场化运作，政府不应该过多干预开发商的定价、调价行为，而是应从完善住宅供应体系、实行差别化购房税收政策来平衡商品房供需，从源头上引导市场规范。

　　这位先生称，省城在售的项目300余个，但是仅有60余个取得了预售证的合法项目在“一房一价”的政策监管范围之内。对于更多非法预售、团购的项目来说，一房一价、公布房源信息更是天方夜谭，“一房一价”政策仅盯着正规项目太不公平。

新闻收集整理：江都房产网