在限购限贷的房地产调控下，今年的\"五一\"楼市还是交了一份漂亮的成绩单。开发商\"以价换量\"的市场策略奏效，据监控显示，\"五一\"三天网签492套。\"五一\"之后的一个星期，由于数据滞后，加上\"五一\"热潮的延续，全市网签2545套，比前一周网签1439套上升76.86%。此前，\"五一\"楼市的战况如何，被看作下一步市场策略的重要参考。

　　那么，伴随着\"五一\"市场的火热，其后市又将如何发展？开发商还会继续\"以价换量\"吗？国庆节还是年底才是买房的最好时机？

　　1问

　　房地产调控会不会放松？

　　重点要看扬州奖励购房会不会被叫停

　　在限购限贷等房地产调控政策影响下，各个地方政府一次次的\"新政\"试图给调控松绑，只不过不少新政最终被叫停了。不过，上个星期，扬州宣布对个人购买成品住房进行奖励，最高奖励合同款千分之六。该政策自7月1日起执行，执行期暂定一年。扬州市住房保障和房产管理局称，此举仅针对精装房，与国家调控政策并不违背。截至目前，该项规定未被叫停。

　　业内人士表示，如果该政策能顺利执行不被叫停，则意味着地方政府新一轮放松调控行动的开始。

　　广州房地产专家韩世同则认为，目前扬州出台这样的救市政策并不合时宜，被叫停的风险较高，而且按房款给予奖励，等于当地政府变相在补贴开发商。韩世同认为，从奖励的幅度来看，对市场的直接作用并不大，但会影响购房者对政府调控楼市的看法。

　　不过，上海却在近期表示，上海户籍的单身人士，如果已经有一套房，就不得再购买第二套房。这两个地方政府截然相反的新政，让不少人感到迷茫。

　　在满堂红市场部高级主任肖文晓看来，调控政策的未来走向如何，关键要看扬州新政的命运，如果被叫停，则政策放松无望，楼市的以价换量会继续，如果被默许，则会助长开发商等待政府救市的心理，\"扛一扛\"的想法又会出现，楼价下调的趋势很可能会停下来，甚至出现反弹。

　　中原地产项目部总经理黄韬分析认为，整体的房地产调控政策仍然是稳定为主，\"的确有些地方政府有\'微调\'，有的松了，有的严了，但不影响房地产调控的大局\"。他还表示，值得注意的是，目前国内经济整体发展已有下行的趋势，如果进一步恶化，不排除出现\"放松\"甚至\"救市\"的举动。

　　点评：地方政府\"新政\"都是迫于政府财政压力等因素，真正有可能主导调控的还是整体经济大势。除非经济恶化，否则不太可能出现全面放松的情况。

　　2问

　　开发商会不会继续降价？

　　如果调控不放松，这是必然的选择

　　缩紧开发商银根，一直是逼开发商就范的最高效的办法。值得一提的是，万科14日晚发布公告称子公司万科置业(香港)以港币10.79亿元向永泰地产收购重组后的南联地产1.91亿股股份。而万科，亦是继金地、招商之后，第三个意欲香港买壳的A股上市房企。

　　尽管万科声称本次收购是公司进行国际化的尝试，但分析认为，万科此举或与其拓展海外融资渠道有关，折射出调控近两年以来，开发商资金链日渐趋紧的窘境。

　　中原地产项目部总经理黄韬表示，从一线市场来看，如果开发商不是资金链紧张，也大可不必\"跳水\"卖楼。而从土地市场来看，有些地以底价成交，开发商很可能不是不愿意拿，而是有心无力。

　　5月12日，中国人民银行宣布，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。业内人士认为，这不仅对股市产生影响，对于楼市也有很大的影响。准备金率下调，意味着银行贷款更好贷了。这对买方市场无疑是一个利好，对开发商也是一个好消息。

　　点评：在当下的市场中，\"以价换量\"仍是屡试不爽的一招。如果调控没有大的变化，\"以价换量\"是不少开发商必然的选择。

　　3问

　　刚需要不要现在买房？

　　价格是促进成交的关键

　　限购堵住了投资人群，于是刚需出来撑场，这部分人已经成为市场的成交主力。

　　小罗是广州一名普通的白领，老公之前没买房，但积蓄颇丰。随着生小孩的事摆上日程，两人从年初开始看楼。本来打算买个市区带学位的二手房，后来又萌生了一步到位的念头。\"我们最近看中了番禺的一个文艺楼盘，总价折后还要260多万元，而且现在市场向左还是向右，也全然看不出一个结果，你说现在究竟要不要买房？\"

　　据中原房地产项目部总经理黄韬介绍，目前市场中的购房者还是以观望派为主，但也有小部分购房者比较乐观。从市场表现来看，也出现一定分化，降价楼盘或者价格跳水后止跌的楼盘，都得到市场的支持。预计现在市场中的潜在购房者，有六成左右是观望状态，还有四成类似小罗这样的购房者，还是希望积极入市的。值得一提的是，现在二手楼市，也开始出现真正的减价，议价空间加大。部分业主心态有所软化，愿意小幅调低放盘价。总体来说，目前的价格较去年同期有5%-10%的降幅。

　　点评：无论楼价降与不降，那一部分刚需都在那儿，一旦楼价达到他们的购买能力，他们就会伺机入市。这对于整个楼市的健康发展来说，无疑是个好现象。

　　专家谈\"后市\"

　　韩世同楼价将继续下行

　　房地产专家韩世同表示，\"五一\"后市的发展，主要取决于开发商最终的市场策略。而这个市场策略是基于开发商对调控政策、市场需求、自身资金链状况、库存等多方面情况的综合判断。

　　总体来说，现在开发商面临库存压力增大、销售不畅的局面，因此预计后市楼价继续下行的可能性比较大，开发商采取\"以价换量\"有必要。不过，他也提醒，由于现在整个经济态势并不好，因此有关部门也应注意引导，避免楼价出现大跌的情况。

　　黄韬

　　今年楼价最低点在国庆

　　在中原地产项目部总经理黄韬看来，今年房地产调控还是走稳为主，开发商资金链仍较紧，因此，在刚需占主导的市场下，\"五一\"市场中\"以价换量\"的态势还会继续，并且很可能会在传统旺季的国庆节迎来又一波降价促销的高峰。

　　他还预计，国庆节将会是今年房价的最低点。结合国内的经济发展已经出现下行趋势，如果观察一段时间，可能会出现政策对经济\"救市\"，房地产也会因此\"沾光\"。会在11月或12月出现\"微调\"，楼价可能会出现稳中略升。

　　肖文晓

　　下半年推地情况是市场风向标

　　经过\"五一\"那么火爆的成交之后，六七月份的市场会怎么走？满堂红市场部高级主任肖文晓认为，迄今为止，5月十区二市的日均网签量达300多套，是2010年调控以来的新高，但是失去了\"五一\"这样大举促销的刺激之后，限购、限贷这样大的政策又不可能放松，后市的可持续性存在一定的隐忧。此外，下半年是广州集中推地的时候，包括南站等地块的出让结果将会是开发商信心的风向标，后市发展趋势的脉搏也系于此。

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