{ 5月12日，北京某项目开盘，可购房者早晨7点不到已聚集到场，等待即将开始的开盘摇号及选房。该次开盘推出的189套房源，户型面积均为85-130平方米的两居至三居的准现房，开盘后的两小时内被购房者一抢而空，这也是在五月份被房地产界称为\"日光盘\"第二次出现。}

　　在宏观调控没有松动的前提下，大多数项目还继续处在低迷状态的时段，零星几个楼盘的旺销给楼市带来了好消息，这也许意味着未来日子好过些？

　　根据\"买涨不买落\"的原则，看着这么多\"刚需\"成为有房人，被压制了两年之久的购房者更加\"心痒难挠\"，是不是出手的时机终于到了？

　　发现

　　高性价比

　　刚需出手的绝对理由

　　4月份北京楼市销售量抬头，\"刚需\"就被认为是绝对的购买力，正是这部分人群不愿继续观望而出手，成就了2012年第一次回暖。但是劝说\"刚需\"掏钱包的理由，无非是高性价比，一个楼盘不同时具备\"高品质\"和\"低价位\"，就没人买账。

　　在城铁13号线立水桥站和北苑站之间的世华泊郡项目，本次开盘销售火爆，在均价为25000元/平方米的区域，使用各种优惠政策可以22000元/平方米左右成交，明显低于区域平均水平。

　　按照距离地铁站远近来比较，天润福熙大道比世华泊郡项目更具优势。不过，这一项目的销售数字只是世华泊郡的三分之一，亚豪机构的数据显示，1月至4月该项目仅销售38套。天润福熙大道项目除了价格不占优势外，其户型面积也不占优势，其二居主力户型为122平方米，而市场上这一面积的刚需户型均为三居，二居则多在80平方米至90平方米之间。

　　利好

　　存准金下调

　　刚需的\"好日子\"

　　中国人民银行近日宣布，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2012年以来央行第二次下调存款准备金率，距离2月24日今年第一次正式下调存款准备金率近三个月。

　　目前，中国全部金融机构人民币存款的余额超84万亿元人民币，市场估计，此举将释放四千亿到五千亿元左右的流动性。专家认为，流动性增加后，肯定会有部分资金率进入楼市。

　　目前，个别银行开始上浮8.5折的首套房贷款优惠，预计本次下调存款准备金率后，首套房贷款的利率很可能继续维持8.5折优惠，部分银行甚至可能会出现8折优惠，这对于购房者是比较大的利好。

　　中原地产的张大伟认为，楼市很可能在本次流动性释放后，成交量再次缓慢增加，但是因为投资依然被遏制，所以价格将依然平稳。楼市大跌的可能性已经很小。

　　香港太平洋投资董事长贾卧龙表示，自4月份以来，央行货币政策委员会时隔一年突然重提\"信贷适度增长\"，释放\"货币宽松\"信号，令楼市调控松绑的可能性陡增。经过近一段时间的深入观察分析，未来半年楼市大致走向终于可定：在5月份至10月份的未来半年时间内，将是楼市的\"平滑期\"，同时也是刚需的\"蜜月期\"，对于刚需购房者而言是一段相对不错的出手时机。

　　疑问1

　　房价会继续下跌吗？

　　其实，现在出手买房的，最惧怕的就是房价下跌，两年来一直等着房价继续跌，而一旦出手，反而最怕继续跌，造成资产贬值。

　　刚需，包括改善型购房者，其购房资金的来源，都是辛辛苦苦积攒下来的，甚至动用了几家人的\"老本儿\"，一旦房屋贬值，虽然说买房子为了居住而不是投资，但这事儿也不会让人不心痛。

　　下调存款准备金率0.5个百分点对楼市的影响，业内人士认为，虽然不会造成房地产资金大规模解禁，但是实际上一定程度起到了\"解渴\"作用。

　　央行大规模发货币，不断降低存准率，增加市场流动性，并非是响应经济的整体需要，更像为某些特定需要补充资金。

　　在此之前，房价之所以下降，是因为开发商扛不住资金压力，恐怕资金链断裂而不得不采取的自救措施。

　　从今天的局势来看，开发商通过各种方式获得资金的可能性增加，以价换量、回款的紧迫性降低。

　　另一方面，政府坚守限购，只给\"刚需\"解决问题，并不让投资者入场。真实需求与购房的总支出成反比，银行在资金稍显充沛时如降低首套房利率，可以减少购房总成本，总房款不变而总支出下降，更多有\"房票\"的刚需会进入市场。同时，由于盲目投资人的被隔离，开发商也不敢乱涨价，房价会在一定时间内持平。

　　从政策层面来考虑，住宅价格大幅下降不太可能发生了。

　　疑问2

　　房价会突然反弹吗？

　　任志强在4月22日的\"2012中欧私人投资高峰论坛\"中，曾表示一年半到两年房价将暴涨，引起媒体强烈反应，随后他在微博上对以上言论进行了辟谣，称是媒体故意误读。

　　而就在前两天，任大炮又在厦门的一次论坛中放话，明年3月房价可能上涨。

　　对于5月12日存准率的下调消息，任志强认为存准率今年可能再下调三到四次，由于政策有着近半年的滞后性，经济将在四季度见底，那时候GDP增幅将转正。

　　任志强认为今年开工面积下降造成供应量不足，这将影响到明年的房价。他说，1月-4月，房屋新开工面积5.4亿平方米，下降4.2%。今年商品房新开工面积增幅的回落将影响一年后的开盘，所以在明年3月，房价可能上涨。

　　除此以外，有网友列出了房价上涨的八大潜在因素，无论哪个情况\"失控\"，都可能让房价随之上涨。

　　1.大家突然又去排队购房，去抢购房。

　　2.保障房供应量不足，或供给量不大。

　　3.购置保障性住房价格上涨。

　　4.开发商惜售。

　　5.限购失效。

　　6.未有房群体依然庞大。

　　7.婚房从中作祟。

　　8.房奴情结泛滥。

　　用人均住房面积或者成套率计算购房需求，这可能在西方国家是很通行的理论，但在中国并不全面。凑热闹、先买房后结婚、省吃俭用当房奴等造成的\"增量购买力\"，实际上都没被理论界计算在其中，而这些人群是确实存在的。

　　另外，一旦开发商资金链没有断裂风险，各种营销手段都会应运而生，在房地产界有一句名言：\"土地是有限的，把房价卖低了就是浪费资源\"。

　　一旦限购失效，或者政策松动，\"八大潜在因素\"就会发挥作用，加之\"房价长期走势上升\"这一规律，盼望房价不涨或长期走低是不现实的。

　　建议

　　刚需购房 用不着看数据

　　多数买房人购房前，喜欢从网上查阅各种数字，希望能给自己提供出手依据，但数据显示的内容，往往很难真正解决板上钉钉的决策，反而让没有经济知识的百姓感到不知所云。

　　据媒体报道，在地方政府频频进行政策微调的背景下，5月7-13日全国各地的住宅成交量纷纷大涨。北京的住宅成交更是环比增逾六成。

　　成交量大了，是不是房价要涨？每个没买房的都心惊肉跳，生怕错过机会。

　　北京的中原市场研究部统计数据显示，上周北京新建住宅签约2403套，环比上涨63.8%，二手房住宅签约2572套，环比上涨68.1%，合计住宅签约4975套，环比上涨幅度为66%。

　　上周北京住宅均价也达到了20070元/平方米，环比前一周的19260元/平方米上涨了4.2%。

　　很多人会这样分析：签约量上涨不就是成交多了吗？均价涨了不就是房价涨了吗？这不是又要\"失控\"？

　　但实际上，出现均价上涨的原因是部分中等价格项目签约上涨，而且之前降价的项目在最近优惠幅度都有缩小。目前市场依然不乏大幅降价的项目，但也出现了之前价格大幅跳水的项目，因为成交量回暖而缩小优惠幅度的情况，购房人不必过度担心。

　　怀着一个很好的心态置业，今天跟您一起买房的，都是等着房子结婚，或者接丈母娘过来同住的\"刚需\"，绝少有挑动市场混乱的投机者，只要自己的步伐不乱，别人跑多快跟你啥关系？各走各的路，别跟风。

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