今年一季度，成都主城区土地均价同比上涨178万元/亩；而成都郊区、市、县土地均价，则同比下滑18万元/亩

　　成都土地成交呈现城区热、郊区冷的趋势

　　楼市价格不全部由土地来决定，但土地对楼市却至关重要

　　华西都市报记者从相关机构获悉，今年一季度，包括成都、北京、上海、广州、深圳在内的全国20个重点城市中，共计成交土地927块，同比下降30.7%。其中，土地出让金为1079亿元，同比下降51.4%。而据四川中原提供的数据显示，今年一季度，成都主城区土地均价同比上涨178万元/亩；而成都郊区、市、县土地均价，则同比下滑18万元/亩。

　　一半是海水，一半是火焰。虽然，“面包”价格不全部由“面粉”来决定，但“面粉”对“面包”价格却至关重要。为此，我们试图通过土地走势，来厘清成都楼市的走向。

　　成都市场 土地成交城区热、郊区冷

　　据四川中原地产介绍，2011年一季度，成都主城区土地成交16宗，成交量为1525.89亩，成交均价为376万元/亩。在2011年期间，成都郊区、市、县土地市场成交量占绝对“主角”。据介绍，2011年第一季度，成都郊区、市、县土地成交2431.44亩，成交均价为148万元/亩。受楼市调控等多层因素影响，2012年一季度，成都主城区土地供应量持续低迷，整个一季度内，成都主城区成交宗数，虽然比去年少了一宗，但成交面积才798.84亩。

　　与其土地成交下滑走势截然不同的是，2012年一季度，成都主城区土地成交均价却上涨至554万元/亩；成都主城区土地上涨情况，并未带动成都郊区、市、县土地价格。据四川中原提供的数据显示，2012年一季度，成都郊区、市、县共计成交土地31宗，成交面积为34349亩，成交均价为130万/亩。

　　应对调控 品牌开发商移师二线城市

　　这一变化的主要原因是开发商购地意愿极度低迷。“未来只有高周转、少拿地、多卖房的企业才可能在下半年胜出。”万科集团总裁郁亮在此前的万科2011年业绩说明会上表示。今年初，成都一位地产老总在接受华西都市报记者采访时表示，拿地意味着压住太多资金不说，还需要开发资金，公司只能选择谨慎拿地。

　　在全国土地市场普遍遇冷、20个重点城市平均地价持续下行的市场背景下，部分资金充裕的开发商已开始逐步积极布局二三线城市。例如，蓝光地产先后进军南充、乐山、自贡等二线城市；作为地产一

　　哥的万科地产，也高调进驻南充；绿地进驻泸州……记者观察到，处于深度调控的2012年，在我省各大二级城市中，几乎都能一睹一线地产商抢滩的身影。

　　四川中原地产运营总监何涛认为，目前，在一线城市拿地成本高，且优质土地递减的情况下，合理地布局二三线城市，有利于开发商在未来市场当中积攒土地资源方面的竞争力；另一方面，当一线城市优质土地日益锐减情况下，二三线城市却拥有更多较为优质的土地资源，并且城市发展迅速，对资金实力较强的开发商显然具有吸引力。

　　应对市场 各地调整土地出让价

　　面对调控，成都和国内其他城市一样，“撤拍”、“流拍”现象不断上演。为解决日益严重的土地流标问题，今年2月，国土部在要求全国各城市对出现流拍情况，需通过土地市场动态监测与监管系统及时在线上报。

　　不过，土地“撤拍”、“流拍”现象，终于在今年2月有所改变。中原地产检测数据称，居住用地流标率在2月突然降至8%。其主要原因是地方政府大幅调低了土地出让底价，同时也减少了土地出让量，而这种迹象也在成都表现明显。3月7日，作为四川本土企业一面旗帜的蓝光地产，以10亿元总价，分别竞得青羊区清波村和成华区府青路C地块。与此同时，韩国乐天以17.4亿元总价，拿下了攀成钢一宗面积为106亩的土地。这一事件，被地产界誉为对成都土地市场具有破冰意义。此后，久未出手的保利等品牌地产企业，也开始浮出水面果断拿地了。

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　　专家解读：主城区成交价上涨有些偶然

　　“土地走势、价格，由多重因素来决定。”四川中原房地产研究中心主任周觅告诉记者，地方政府会提前一段时间，对区域内土地出让规划、拆迁、市政配套及其他资金用途，计算一个大概的土地出让成本价。如果通过测算，市场能够接受的价格已低于地方政府的心理底价，那这块地可能就延迟出让。

　　从目前来看，成都国土部门已在积极调整出让价格，以迎合市场需求。虽然，2012年一季度中，成都主城区土地成交均价远远高于去年同期，但这并不意味着，成都主城区土地价格就大幅上升了。因为，土地价格由多种因素决定，而地段则是衡量土地价格最重要的指标。

　　从主城区一季度出让的土地来看，这些土地大部分属于优质地块，而且出让面积较大，从而拉动了一季度中，成都主城区出让土地的总体成交均价。另一方面，由于郊区、市、县土地优势不够明显，加上受楼市调控影响，因此，郊区、市、县土地价格出现下浮现象，完全是由市场决定的，属于正常下滑现象。在调控政策不变情况下，成都土地市场将继续呈现起伏性前行。

　　同步播报：5月第一拍两块土地都溢价成交

　　5月17日，成都国土局以拍卖方式组织出让2宗国有建设用地使用权，两宗土地分别位于青羊区万家湾四组以及成华区杨东天片区杨柳一组，出让面积合计约为88.33亩。最终，保利以2890元/平米溢价拿下万家湾地块，创下溢价率15.6%；成华杨东天片区杨柳一组地块则由三鑫开泰投资溢价拿下，成交价3160元/平米，溢价率21.5%。

　　记者了解到，位于青羊区万家湾四组地块，曾于2011年6月10日，以2900元/平米的楼面地价走上拍卖台，根据当时拍卖条件，该幅宗地实行了“限地价、竞公租房面积”，土地上限价格均为4600元/平米，但最终由于无人应价惨遭流拍。而本次该幅宗地将以增价方式竞价，价高者得，起拍楼面地价为2500元/平方米，较去年起拍楼面地价每平米下降了400元。让人记忆犹新的是，去年6月，国嘉在该片区成功拿地，已经开发项目光华逸家，在今年3月初开盘大获全胜，造就了楼市调控下的热销样本。而周边万科金色领域、凯德风尚等楼盘销售情况同样也表现不俗。业内人士分析，本次拍卖地块面积适中又紧邻树德中学，无论是打造刚需盘还是学区盘，开发商都有利可图。

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