进入5月，各上市房企纷纷公布4月销售业绩，数据显示相对3月业绩，不少企业出现了环比下跌的情形。万科的4月业绩报告显示，当月该公司实现销售面积76.7万平方米，销售金额74.4亿元，环比分别下滑30.2%及35.4%，同比则分别增长13.1%及下跌5.8%。除万科外，龙头保利地产4月实现销售金额91.48亿元，环比下跌6%；富力地产4月实现销售额28.95亿元，环比微跌4%；首创置业、金地集团等房企4月业绩也出现下滑。相比之下，恒大表现较为突出。根据恒大5月7日发布的4月份销售简报，4月其实现销售额81.9亿元，超越了万科刚刚公布的4月销售金额74.4亿元。而保利在4月的销售为91.48亿元，超越了万科与恒大。

　　与之相对应的是国内各大城市的房价变化趋势。国家统计局日前在其网站上公布了4月国内城市新建商品住宅价格变动情况。数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。而与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有46个，比3月份增加了8个；持平的城市有1个；上涨的城市有23个，涨幅均未超过1.7%。4月份，同比价格上涨的城市中，涨幅比3月份回落的城市有18个。

　　种种数据显示，在房企积极展开促销，“以价换量”策略取得成效的同时，也促进房价开始合理回归，只涨不跌的局面已经改变。

　　巨大压力促房企促销

　　5月22日，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了《2012中国房地产上市公司测评研究报告》，对中国房地产上市公司经营业绩、发展速度、风险控制、资本运营和创新能力等几项指标进行盘点。数据显示，包括沪深A股和境外上市的176家房地产公司，2011年主营业务收入均值为55.91亿元，同比微涨2.49%，和上年相比大幅减少了56个百分点。值得一提的是，上市房企营业利润均值15.56亿元，同比下降3.90%。全行业的营业收入个位数增长，以及总体利润的负增长，尚属近十年来的首次。

　　到今年一季度，这种下滑趋势仍在继续。数据显示，146家A股上市房企共计实现营业收入713.37亿元，同比2011年一季度的675.37亿元增长了5.6%；共计实现归属与母公司股东的净利润94.42亿元，同比2011年一季度的96.88亿元下降了2.54%。

　　在房地产整体形势下滑的局面中，综合发展规模、发展速度、风险控制等多项指标，多数龙头企业仍可保持稳健增长，其中万科、恒大、中国海外发展领先所有房企，成为2011年综合实力榜前三强。碧桂园和金地集团也由于及时调整为快进快出模式，排名由上年的第11和14名上升至第7和第10名。而转型较慢的富力地产，则由上年的第6名下降至第9位。在2011年信贷紧张、资金成本高企的特定环境下，高周转显然已成为众房企的追求目标。多数房地产业内人士认为，降价促销以加快销售回款，仍将成为未来房地产销售市场的主流。

　　以价换量策略成功

　　进入3、4月，众多房企加大了降价促销的力度。从上市房企近期发布的4月业绩可见，以价换量策略取得了成功。

　　恒大4月实现销售额81.9亿元，超越了万科的74.4亿元。这是继去年恒大在全年销售面积超越万科后，首次实现月度销售额超越万科，夺得全国第一。而除了销售额外，恒大4月销售面积138万平方米，同比增长57.8%，环比增长126.4%，销售面积及其增速两项数字均为全国第一。同时，恒大也创下了其自上市至今三年间，4月份销售业绩在绝对值与增幅两项数据上的最高纪录。

　　谈到两者的业绩变化，推货量被认为是主要因素之一。据万科管理层透露，万科4月推盘计划比3月推盘量少30%，受此影响，4月认购量低于3月份。相比之下，恒大的推货更为积极。业绩报告显示，延续3、4月的态势，恒大5月份新开盘7个项目，分别为天津御景半岛、广州恒大御景湾、潍坊恒大名都、宿迁恒大绿洲、大同恒大绿洲、杨凌恒大城、邛崃恒大翡翠华庭。7个新开盘项目全月合计销售13亿元，继续保持同比、环比大幅增长。

　　保利地产则宣布，4月份公司实现签约面积71.9万平方米，环比下降23.2%，同比增长45.1%；实现签约金额91.48亿元，环比下降6.1%，同比增长36.86%。2012年1至4月，保利地产累计实现签约面积215.79万平方米，同比增长18.84%；累计实现签约金额240.14亿元，同比增长16.02%。

　　对于连续两个月销售额超90亿元的业绩，保利地产品牌中心副总经理何智韬认为，主要还是由于公司抓住了近期市场回暖的窗口期，在产品定位、售价与销售策略上都作了一些具体调整。据了解，4月份，保利地产的平均售价约为1.27万元/平方米，环比升22.3%，前4个月平均售价约为1.11万元/平方米。无论是4月份还是前4个月，保利的销售均价同比均有所下降。

　　保利此前表示，今年新推货源在800至1000亿左右，新开工目标预计为1000亿，而新推货量会主要集中于5至9月份。相关证券机构分析师认为，保利在4月销售均价环比上升、去化率处于市场平均水平的情况下，能取得过90亿的销售额，最主要原因就是其入市货量充足，而这也是保利4月销售额能超过万科的最主要因素。

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