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“房闹”凸现制度缺陷 无碍楼市调控
发布日期:2012-06-08  浏览次数:718 次

 江都房地产网讯 近一段时期以来不断增多的业主维权纠纷,引起了社会各界的广泛关注。由于一些业主维权,出于扩大事态、引起舆论关注的目的,不惜采取了极端手段,这些维权行为于是被某些人冠之以“房闹”恶名。诚然,市场经济应当讲究契约精神,不应无理取闹,但前提是这必须是真正的市场经济。如果前提不成立,据此得出的结论自然也难以立足。基于此,对于愈演愈烈的业主维权纠纷,我们应当理性审视,辩证看待,以建设性态度分析和解决问题,而不要不加分析、不分青红皂白地简单斥之为“违背契约精神”。今天刊登的这组报道,意在通过分析,帮助人们更全面地看待业主维权现象。

  业内通常将已购房的老业主,由于对新开或新推盘价格低于其购房时的价格不满,而发生的集体与房地产开发商闹事的行为,称为“房闹”。一段时间以来,宁波、杭州等地都出现了大大小小的“房闹”事件,近来更是有愈演愈烈之势。业主们有的要求退房,有的要求补偿差价,还有的以房子已经低于成本价为由质疑房产质量。“房闹”为什么会出现?“房闹”究竟是缺失契约精神的无理取闹,还是想借非常规手段来实现合理诉求?相关部门是否应该制定协调机制,为房地产市场上的各种纠纷寻求长效化解之道?就相关问题,记者邀请中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强,请他发表看法。

  记者:为什么会出现“房闹”?“房闹”产生的根源是什么?有否制度上的缺陷?

  陈国强:由于房价下跌,引起了已购房业主不满,而集体与地产开发商闹事,这只是表面的原因。“房闹”出现的更深层原因我认为有两个:一是跟目前住房的销售制度有关。目前“房闹”绝大多数发生在期房销售中,如果是现房销售,一手交钱一手交房,钱房两讫,也就没有理由闹。二手房交易就没有“房闹”现象。二是风险意识淡薄。过去一些年,房地产市场繁荣,房价只涨不跌,房地产市场参与各方形成思维惯性,购房者对房价下跌没有思想准备。

  至于说“房闹”事件背后或有居心叵测者推波助澜,甚至暗中指使,以达到借业主闹事而绑架政府调控的目的,我个人认为这种可能性很小,这只是一些人的分析推测,没有证据证明。

  记者:“房闹”会影响调控政策吗?有评论说目前杭州之所以成为“房闹”事件比较突出的城市,主要是因为杭州新房打折力度明显高于其他城市。这是不是也说明“房闹”事件高发的地方此前房价非理性上涨也比较严重,是更需要坚持调控不放松的城市?房价是否已经进入胶着状态?

  陈国强:杭州之所以成为“房闹”事件比较突出的城市,主要是因为杭州新房价格波动明显高于其他城市,这也是“房闹”高发区的一个共同特点。在杭州,六折、七折出售的房产项目并不罕见。

  至于接下去的房价走势,则取决于开发商的资金状况:如果开发商的资金压力不大,肯定不愿意让利,价格就不会出现较大下降;如果开发商的资金压力大,也只能选择以价换量,降价促销争取资金回流。具体到每个开发商的不同项目,则还取决于开发商对政策的判断和营销策略以及项目的盈利空间。总的来看,调控的效果正在显现,但远远没有到位,没有达到总理提出的目标。

  记者:“房闹”究竟是毫无契约精神的无理取闹,还是想借非常规手段来实现合理诉求?由于购房者在议价方面处于先天的弱势地位,在住房销售的格式文本中,有否霸王条款之嫌?

  陈国强:“房闹”的本质还是为了利益或权益。在市场经济的环境下,买任何一样东西都要承担价格波动的风险,房子也不例外,从这一点来说,“房闹”是缺乏契约精神的,是不合法的。但是,考虑到在不长的时间内,购房者所购买的房子还仅仅是一纸合同,就损失数十万元的血汗钱,而且所缴纳房款中的大部分还是银行贷款,要承担贷款利息,确实难以承受,“房闹”又值得同情。“房闹”合情不合法。

  在前一段时间房地产价格上涨、一房难求时,开放商处于强势,不排除个别开发商的售房合同中有霸王条款存在,但是,房产合同都是标准的范本合同,开发商自由发挥的余地有限。

  记者:为了今日的购房者不成为明日的“房闹”,您给准购房者什么建议?相关部门又应该从哪些方面围堵制度上的漏洞?对购房者的合理诉求,应该从哪些方面寻求双方都可以接受的调节方案?相关管理部门应制定哪些协调机制,为未来房地产市场上的各种纠纷寻求长效化解之道?

  陈国强:解决“房闹”的协调机制,目前看还没有成型的办法,“房闹”的诉求能否得到补偿或者安抚,则取决于政府、开发商和“房闹”三者的利益博弈,看谁能让步。开发商的态度一般不会主动让步,毕竟谁也不愿意吐出到嘴的“肥肉”。但也有补偿的,如2011年12月,上海星河湾集团宣布旗下两个项目下调售价后,就同时宣布拿出6亿元对此前购房的老业主补偿差价。

  为了今后新的购房者不沦为“房闹”,管理者、开发商和购房者可以从不同的角度采取相应的措施加以预防。从短期来看,在商品房预售中就应该把风险明明白白地告诉购房者,在预售处的显要位置张贴风险提示,在购房合同中增加相应的条款,白纸黑字、准确无误地约定一旦出现纠纷的解决办法和途径,明确买卖双方各自承担的责任。从中期看,全社会包括媒体要加大宣传力度,强化风险意识和契约精神。从长期看,应该坚持住宅产业化的发展方向,逐步加大成品房销售的比例,待时机成熟后,取消预售房制度,代之以成品房销售。

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