年内房价普涨是想入非非
限购把高端房的投资 、投机需求严重压缩。因此至少在年底之前,整体房价重现向上拐点的推断,显然是一厢情愿的想入非非。
央行 3年半来首次降息,虽然只是小小的0.5%,却引来市场轩然大波!尤其是北京、南京、深圳等地频传排队抢房消息,更使各种乐观评论与揣测铺天盖地。总结来看,大致可得出以下几个判断,首先是货币政策转向宽松,对刺激实体经济有一定作用,而公积金利率与额度同步降低,可望吸引部分有意购房者进场。
●抄底资金来势汹汹
于是有些专家煞有介事地表示,央行此举说明打压楼市的影响是巨大的,而降息等同于鼓励购房的救市行为…云云,甚至有专家直指,按目前情势继续发展,房价重新起涨已指日可待。
以上论述,乍听似有道理,惟却忽略了降息的实际意义与调控本质。
本轮降息与实体经济的疲软密切相关,中央希望透过货币宽松刺激投资需求。虽然其效应各方说法与推论不尽相同,但至少有一点是可以肯定的,即降息要救的是\"商\"市(实体经济)而非楼市!即使会有部分货币进入房地产领域,那也是目前风起云涌的抄底资金。就如同媒体报导,黑石基金以3.3万/平米的超低价(行情约10万/平米),洽购上海CBD板块之北京西路华敏商业地产(据我向该公司高层求证,目前有黑石、SOHO中国、顶新三家竞逐,目前价位谈判在5万/平米上下),及上海\"国信世纪海景\"与\"汤臣一品\"同为滨江第一排,而\"汤臣一品\"已接近20万/平方米,\"国信世纪海景\"却以4.5万/平方米起价入市,当然会吸引部分\"贪便宜\"的买主抢购。惟从整体楼市情势以观,年内两度降准与一次降息,对房地产的帮助虽存在却绝不能以\"强烈\"名之。
●楼市买气正在聚集
之所以如此,与调控本质有关。稍微关注市场的人都会发现,今年与去年的调控方向有所不同、已在修正,有人将之视为政策松绑,在我看来,实际是过程中必然与必要的调节,毕竟,市场并非静止状态,配合其节奏作相应变动,实属理所当然。
必须知道的是,从2011年1月开始严格执行的限购措施,当时主要的目的是控制形势、改变供需双方对房价的期望值,因此政策雷厉风行如狂风扫落叶,不论购房目的是投机、投资、置产、自用无不受到严重冲击,标准的\"宁愿错杀,不可错放\"。而当前市场预期已经得到调整,追涨心理基本不存在,剩下来的是冷静、理性的观望,等待价位更大跌幅。
令人遗憾的是,就在这个时候,国际经济、金融形势快速恶化,使中央深刻了解,首次购房与改善型需求的持续观望,并非国内经济、产业、市场之福,在确保红线--禁止投机、投资进场的大前提不可逾越的情况下,允许地方政府展开微调。从而我们看到成交量逐步回暖,土地拍卖的溢价率也开始上升。数据显示,仅6月至今,20个重点城市溢价率为14.6%,而自去年8月份到今年5月,该数字低于5%,充分显示开发商对房地产前景正在逐步恢复信心。
●房价是会传染、连动的
或许有人会质疑,上述论述与数据所显示的,不正是救市效果及房价上涨可期吗?
但我并不这么看,毕竟\"打蛇打七寸\",而楼市的\"七寸\"是高端房与豪宅,因为只有这两类产品有带动房价向上攻坚的爆发力,而限购把这类产品的有效需求严重压缩。
这正是我一贯强调:房价像流行性感冒,是有传染性及会板块连动的,\"豪宅再怎么涨,都与小老百姓无关\"是错误认知。
总而言之,本次降息确实对预期心理之强化,及催促刚需进场有一定作用,进而带动销售好转。但失去投资、投机为主力之高端房、豪宅的\"保驾护航\",房价冲涨能量却是有限的,因此至少在年底之前,部分区域不论、整体房价重现向上拐点的推断,显然将是一厢情愿的想入非非。
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