六月房价会涨吗？

　　主编：李想　

　　记者：张秦思 侯珍冯 杨兰若 罗彩霞 安静

　　摄像：沈焱 毛云李 樊建恩 白羽

　　低迷了一年多的楼市，近期频频传出成交量回升的消息。5月份，全国40个重点城市超八成的城市成交量出现环比上涨，其中北京、上海、广州、深圳等一线城市成交量环比增长幅度超过30%，传统楼市红5月似乎再度到来，而进入6月份以来，主要城市的成交量也继续维持了上行趋势。

　　6月19日，记者来到了位于北五环朝阳区来广营的天润福熙大道小区，尽管是周二的上午，还是聚集了不少的购房者，一对来自天津的母女正在缴纳购房定金。来自的天津的母亲表示，孩子的户口落户在北京，为将来考虑，迟早需要买房。

　　购房者贾女士告诉记者，她们一家三口人，目前居住在南城的一套两居室里，随着经济条件的改善和需求的升级，她希望换一个面积更大、居住条件更好的房子。

　　最终，贾女士看中了一套251平米的房子，她说她从去年初开始看房，具体看了多少个楼盘自己也记不清了，但从今年3、4月份以来，她明显感觉到售楼处从去年的冷清开始变得热闹，买房的人一下子多了起来，她觉得是时候出手了。对于眼下市场行情的冷热变化，作为天润福熙大道的销售总管，王冬介绍情况，“最低谷的话是去年的6、到8月，整个一年全年成交量都不是很大，而且客户量也比较少，一天的客户不到10组。而这段时间从三月份以来，访量逐渐增加。最高峰一天能来100多组客户，可能最好一天的销售量，有可能是去年半年的销售业量。

　　北京天润同泰置业有限公司的营销总监王淇告诉记者，2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”，而他们开发的天润福熙大道小区，主要销售的是120平米到200平米，两居到四居的大户型房源，针对的销售对象也大部分是改善型群体，也就是第二套房以上的需求。因此，从北京“国十条”出台开始，天润福熙大道的销售就进入了一个漫长的寒冬。

　　“我们去年开盘大概销售，去年六月份开盘大概销售是不到20%”， 北京天润同泰置业有限公司的营销总监王淇回忆道，“你像我们是去年的6月份到去年年底我们大概销售了是20、30套房子。但是我们今年在三个月我们就销售了我们销售了大概有90多套，90套左右。”

　　天润福熙大道之前已经开盘的三期楼盘，共计900套房，因为受限购政策的影响，销售情况并不乐观。为了赢得更多客户的青睐，天润同泰置业有限公司从今年三月起开始使用各种促销手段，原本均价在30500左右的房价，降到了26500左右。随着价格的下跌，楼市的回暖，天润福熙大道的销售行情也出现了逆转。王淇说：“我们把这个产品价格进行了下调的这个调整，然而整个市场的反馈是非常好的。刚才提到了现在只剩下两套，一共是122的产品我们只推出57套，现在已经卖掉了55套。”

　　目前，整个天润福熙大道现房的库存量已经不足50套，王琪告诉记者，他们已经没有去库存的压力。记者也注意到，三月份推出的购买122-177平方米的楼房，每平米立减4000元，再送车位的各种优惠活动也已经在6月15日终止了。

　　到目前为止，2012年的房地产调控政策并没有出现任何实质性的变动，然而无论是首套房贷款利率重现85折，还是久违的央行降息，似乎都传递出一种让房地产市场重新回暖的信号。前几个月，各地楼市还普遍处于“冰河期”，到了现在，楼市回暖却已经成为热议的话题。6月份上半个月，北京二手房成交量环比增长22.4%，这也让上半年一直处于温饱线的房产中介的脸上重现了笑容。

　　6月19日 ，在21世纪不动产六里桥盛今家园店，在8点半的晨会以后，毕远利和同事们开始了一天的工作。整个上午，他的工作主要都是在给客户打电话，约见看房的时间。

　　从今年3月份开始，打电话咨询想买二手房的人越来越多了，尤其是近两个月，他们的待看量明显增多。3月份没有成交，4月份售出一套房源，5月份出租一套房源，而现在6月份刚过不到20天，毕远利就已经售出两套房子了。在他看来，6月份业绩的上升和6月8日央行的降息政策有一定关系。毕远利告诉我们，以前购房者的态度主要是观望，很多打来电话也只是问问行情，看房价是否有进一步的下调的可能，但现在出手买房的人越来越多了，而且刚性需求的客户占了8、9成。

　　刚性需求越来越多，投资需求越来越少，是毕远利在国家实施调控一年来最直接的感受。

　　央行连续降低存款准备金率、三年半以来首次降息，虽然意不在救楼市，但对资金紧张的房地产市场确实是一剂强心针。近期北京一些楼盘和中介的成交量持续回暖，一些降价的项目停止优惠，部分房源价格甚至开始反弹。其实除了北京以外，全国多个城市也都感受到了房地产市场的回暖。截至5月27日，5月内全国54个典型城市的商品房住宅签约套数已经高达191439套，创出2011年实施限购政策后的新高。但与此同时，我们也看到中央政府一再表态，2012年楼市将继续调控，这使得楼市前景可谓是雾里看花。

　　5月19日是星期天，尽管第二天是工作日，但是当天晚上南京市江北区的一个售楼处，却聚集了数百名买房人，他们通宵等候的是这个楼盘将在第二天早上的首轮认购。

　　“红五月”，全国各地楼市都呈现出复苏的迹象，有关楼盘销售火爆的消息也越来越多。在青岛，风景项目240套房源推盘当日售罄；在深圳，万科翡丽郡1期230套房开盘卖光；在无锡，红星国际广场百余套房源1小时被抢购一空……根据国家统计局数据显示，5月份，全国商品房成交面积为7290万平方米，销售额4511亿元，环比4月分别上涨了16.37%和19.12%。

　　国家发改委投资所房地产研究室主任刘琳认为，楼市进入调控以来，很多开发商都采取了降价出货策略，以优惠的价格换来了一部分成交量；与此同时，国家近期推出了一系列“稳增长”措施，货币政策有所放松，一些地方政府又再对楼市调控进行“微调”，两者合力使购房者的预期改变，促使了需求的释放。而近日，首都经贸大学与中国社科院联合对 35个城市居民对房价的预期进行了调查，结果显示，32个城市居民皆预期房价将会继续上涨。有专家分析，“预期”作为经济学上一个非常重要的概念，其对经济个体的心里和行为影响很大。就房地产市场来说，如果民众预期房价走高，则无论是刚需还是投资投机性需求，都有可能会加入到购买行列。

　　在释放出明确的成交量回暖信号的同时也引发了人们的担忧：房价会否再次回到上升通道？楼市是否又要走回从“以价换量”转入“量价齐涨”的老路？

　　在地产分析人士杨少锋看来，虽然今年3月以来全国房地产市场出现一定转暖迹象，但与去年乃至前几年相比，房地产行情仍然处于低位运行。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟也在近期指出当前房地产市场存在的最大压力在于价格调整和去库存化。他的一份研究报告显示，截止到目前，从全国在建项目的面积来看，按照去年的成交量来计算，至少可以卖三年。国务院发展研究中心金融研究所研究员巴曙松认为，从供求关系看，2011年房地产在建规模达到40亿平方米左右，销售仅10亿平方米左右，供大于求的格局短期不会改变。而在房地产企业库存高企的同时，房屋销售周转率的低迷更加剧了供需差距。

　　杨少锋告诉记者，今年一季度，上市房企的存货周转率平均值为20%，不足2008年45%的一半，而去年同期为42%，目前库存转化为现金的速度明显偏低。而根据国家统计局发布的《2012年1-5月份全国房地产开发和销售情况》的数据显示，2012年1-5月，商品房待售面积中，住宅面积达到19721万平方米，同比大幅增长43.7%。这就意味着，有更多的房子又进入到了已经存量巨大的房地产销售市场。因此在杨少锋看来，开发商的高库存量和未来的潜在供应，房价不存在大幅反弹的基础。

　　但与此同时，土地市场在沉寂了许久之后，2012年上半年，地王再度重现江湖。在北京，南昌市政19亿元击退万科，成为北京新地王，在广州，珠江新城地块竞拍，恒大以13.22亿元的价格将该地块收入囊中，恒大也荣升为广州新地王。随着南北新地王的出现，也引发了人们对房价回涨的担忧。

　　杨少锋认为，目前大部分企业依然处于去除库存的状态，房地产企业脆弱的资金链和并不充裕的流动性等因素累加起来，高价地只是个别现象，且都是一些非住宅类的优质小地块，并且房地产投资增速也仍然处于下行态势，地价很难大涨起来。

　　他举例到，一季度公布的报表沪深股市136家的上市公司，他们整体的现金流总的是负的169亿。这意味着开发商入不敷出。房地产景气指数，仅仅是占96%，这两个指数和这十年来最困难2008年是一样的，也就是说，目前房地产这个行业经营的困难程度，跟2008年金融危机的时候一样的。

　　国家发改委投资所房地产研究室主任刘琳说，货币政策会适度的微调，那么这种宏观经济的货币政策的适度微调对房地产肯定是一个利好的消息，同时宏观经济的能够就是保持一个比较稳定的增长，对房地产市场的稳定的发展也是有好处的。

　　降息一方面可以降低了房企资金成本，增加了房企资金使用的灵活性。另一方面，对购房者而言，利率降低意味着贷款压力适当减小，进一步降低了刚性需求购房的门槛，给房地产市场以利好的刺激。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，信贷政策的变化，不是为房地产而变的，而是整个宏观经济形势的需要。降息虽然在客观上对房地产市场而言是利好，但此次的降息并不同于2009年的多次调息，主要目的不是针对房地产市场。而且房地产调控政策并没有放松，限购政策没有改变，购房群体将仍局限于刚性需求，房地产市场供大于求格局短期不会改变。

　　昨天，央行在全国50个城市中进行的《2012年第2季度储户问卷调查报告》结果出炉，共2万户城镇储户参加了问卷调查。调查显示2季度，68.5%的居民认为目前房价“高，难以接受”，而未来3个月内准备出手购房的居民占15.7%，较上季提高1.6个百分点，为2011年以来的最高值。数据意味着房价上涨预期正在逐渐加强，这样的预期导致的购买行为，有可能让国家关于房地产市场的调控政策再次落空。而一旦房价再次反弹或者是逆转，将会极大的动摇人民群众对国家政策方针的信任程度，也将再一次失去让房地产市场回归理性的机会。因此一方面要继续“坚持房地产调控不动摇”，另一方面也要防止一些地方政府或者相关部门不恰当的放松调控的行为。只有坚持政策的延续性和严肃性才能让房地产市场早日回归理性，并促进中国经济健康发展。

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