在潮水退却之后，投资产品的质地与真实收益能力逐渐成为经得起市场检验的唯一标准。

　　今年以来，国内市场“掷地有声”的分红新政，使A股再现“现金奶牛”效应的同时，深度折射出投资者对现金收益型投资的需求。

　　在此背景下，拓宽视野到海外国际市场上，以REITs为代表的全球房地产证券，以其高派息率及投资标的的稳定现金流回报，同样受到投资者追捧。

　　彭博数据统计显示，从2002年到2011年，在业绩比较基准中具备10年价格和分红历史的REITs中，过去10年累计回报率达到237.0%，年化收益率高达11.6%，远高于国内A股市场平均水准，其中以租金形式为主要现金收益来源的收益占比约44%。截至2011年底，全球上市房地产证券总市值达到7800亿美元，其中REITs占比超过60%，成为海外商业地产最大规模投资工具。

　　日前，住建部主任秦虹表示，经过两年多的房地产调控，市场上的投机性“炒房”需求基本上被挤出。

　　对此，嘉实全球房地产基金人士指出，一直以来，国内资本市场、尤其不动产投资缺少以现金流为侧重点的投资产品，且在国内房地产行业尚不具备成熟投资机制的背景下，投资者主要依赖传统买卖方式以博取不动产价差，投资风险较高。

　　与之相对的是，在海外成熟资本市场，以商业地产和收益型不动产为投资对象的REITs产品，在长期持有过程中不仅能分享商业地产本身增值收益，租金水平随着通胀水平也会定期调整，其至少90%的租金收益也会以分红形式回报给投资者。

　　根据美国房地产信托协会(NAREIT)统计，截至2011年7月底，2000年以来，零售消费类商业房产平均租金收益率维持在10%以上，最低的工业房产2000年以来年均收益率也维持在6%以上；随着海外不动产投资回温，租金收益率也将进一步攀升。

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