以首次置业为支撑的成交格局逐渐减弱，置业升级的改善型需求开始入市

　　随着楼市3个月的持续回暖，改善型刚需从6月份开始也悄然释放。

　　有数据显示，仅6月上半月，在北京市住宅市场成交量前20位的项目中，改善型项目成交量以27亿元超过刚需项目20亿元的成交量，一跃成为住宅市场主力。首次置业为支撑的成交格局逐渐减弱，置业升级的改善型需求开始入市。

　　上海易居房地产研究院的一份报告显示，改善型需求往往以中大户型为主。而北京90平方米以下小户型从今年2月成交占比的37%左右下降到3、4月的30%以下，140平方米以上户型的成交占比增加近10个百分点。

　　降息推动改善型需求市场

　　对于市场成交量的回暖，北京中原地产市场研究部认为，央行降息不仅降低了购房成本，而且使购房者预判市场将走出低谷，进一步提高了入市积极性。

　　有分析人士指出，5月份的小高潮是铺垫，降息是催化剂。如果过去两个月以刚性需求为主导，那么接下来的改善性需求，势必要释放出来。

　　“每次父母过来住房立刻感到非常局促。加上近期房价回升，我们都觉得是时候该换置一套新居了。”家住东五环的常女士说道。她还表示，“现在交通及周边配套是我购房的最看重的亮点，轻轨交通方便，饮食、购物的配套成熟，未来工作生活都会非常便捷。”

　　可以说，常女士的购房需求代表了北京很大一大部分中年人的需求。以自住为主，有一定的资金实力，依据房价走势做市场判断，在金融政策放宽，房价略有反弹之时，改善需求被即刻引爆。

　　近期北京大户型呈现集中放量的态势，包括龙湖长楹天街、中粮万科紫云庭、华润公元九里等多个项目开盘，均只提供三居及以上大面积住宅产品。据丽兹行市场研究中心统计，6月，北京中高端楼盘迎来一次推盘高潮，在即将入市的33个新盘当中，有一半是高端项目。

　　此外，据链家市场研究部监测发现，在3-5月月成交超过百套的12个项目中，只有1个项目是价格在2万-4万元/平方米的中高端项目，其余均为低于2万/平方米的项目。但是6月以来，中高端项目成交出现火热迹象，成交占比由3-5月的19%上升到29%。

　　朝青板块备受关注 　　

　　而随着北京城市板块的扩张，亚奥板块、朝青板块发展迅速。北四环、东四环沿线不断涌现像唐宁one、盘古大观、霄云路8号、金茂府等豪宅名盘，四环沿线价格全面突破5万。相对较大的面积区间，令一套城市公寓总价动辄上千万元。而诸如朝阳公园旁边的项目，更是早在3、4年前便已突破5万元大关。区域内一些老旧小区二手房的价格也在4万左右，更多追求更大空间、提升居住体验的家庭，转而将目光投向价格相对合理、规划更好、交通方便的五环地区。

　　以东五环为例，龙湖长楹天街项目主要是140-190平米精装三居，另有340-380平米跃层产品，价格预计28000—33000元/平方米，主力户型140平总价400万左右，加上身旁的地铁6号线，吸引了大量首次改善型需求客户。

　　此外，有市场人士分析，地铁6号预计将在9月试运行通车，其沿线将成为下半年住宅市场最热点的区域。据以往经验，每次新开通的地铁线路，均会推升其沿线住宅价格上涨。即使在2009年，北京楼市最低迷的时候，地铁4号线的开通，亦另其沿线二手房价涨幅达到80%以上，个别项目甚至超过200%。而此次龙湖长楹天街项目就在6号线常营站上方，是北京首个地铁无缝连接项目，优势突出。据相关负责人称，在交通、综合配套和龙湖品牌的综合因素下，虽未开盘和大规模宣传，已有不少客户慕名而来。

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