确保调控取得效果的关键在于地方政府对调控政策的执行力度。如果地方政府微调越过了底线，甚至动摇了调控的根基，那么来之不易的调控成果很可能会前功尽弃。而房价如果出现报复性反弹，重新进入上涨通道，那么楼市将更加积重难返，彻底失去自身调整的能力。

　　多地成交回暖，部分楼盘出现排队购房的场面，开发商又开始重金拿地，一切似乎都与2009年相似。在楼市博弈步入深水期之时，房价和成交量的未来走势牵动着公众敏感的神经，面对喧嚣的房价反弹论调，关于房价能否走出屡调屡涨怪圈的争论再度升温。

　　业界人士分析，当前成交量持续回升源于开发商主动降价以及降息、减税等政策叠加带来的累积效应。在这轮楼市回暖中，量涨是价跌的结果，而不是价涨的理由。不论是从未来的购买力还是市场预期看，房价已经不具备大幅上涨的基础，未来楼市很可能继续呈现量涨价跌的局面。来自中国指数研究院的数据则证实了这一判断，上半年销售额100亿元以上的品牌房企平均销售面积同比上升6.2%，但是平均销售均价却同比下降9.5%。

　　由于限购政策没有任何放松，目前入市的购房群体主要是刚性需求以及部分改善性需求。这些需求不仅总量有限，而且按照收入水平不同，购买力呈现明显的金字塔式分布。如果房价回调一个档位，部分被挤出市场的刚性需求就会重新进入市场，而如果开发商逆势调价，房价向金字塔的塔尖移动，那么所覆盖的需求量就会急剧减少。而且，楼市中很大部分有效购买力已在过去几年的火爆行情中被过度透支，虽然刚性需求在短期政策刺激下入市意愿增加，但很可能会因为总量不足而出现购买力的断档。

　　实际上，自从1998年实行住房货币化改革以来，我国楼市还没有出现过一次真正意义上的调整，其间尽管经历了多次调控，但是始终没有挡住房价上涨的步伐。与以往不同的是，以2010年楼市新政为起点的本轮调控有了新思路，就是从增加供给转为调控需求，把能够无限放大的投资性需求赶出市场之外，同时推进市场基础制度建设，提高土地出让和住房销售的透明度。去年以来收到了良好效果，房价这匹脱缰的野马终于被驯服。有观点认为，只要能够保证投资性需求不再入场兴风作浪，即使成交维持回暖，开发商定价也不会离开刚需的购买力这一中轴线。因为，刚性需求的购买力是相对固定的，房价只有与之相匹配，才能促成成交。

　　同时需要强调的是，经过去年一年的冰封期，楼市已经不知不觉中形成了优胜劣汰的竞争机制。众所周知，资金进入量的多少决定楼市行情冷暖，过去投资性需求手中的巨额资金撑起了房价泡沫。如今，不仅投资性需求无法进场，而且房价已经处于相对高位，水涨船高的投资风险也让投资者望而却步。在争夺有限的刚性需求客户时，开发商之间的竞争日趋激烈。与以往的一本万利相比，开发商真正到了以价格和住房质量定份额、谋求生存的时代。

　　我们看到，眼下获得热销的楼盘多是降价幅度大或者定价较低的“刚需盘”。显然，囊中羞涩的开发商急于回笼资金，消化库存，已经没有足够的时间和资金与持币观望的购房者进行博弈。这从开发商谨慎的拿地态度中可见一斑。中国指数研究院的研究报告显示，今年上半年，10家品牌房企拿地面积与销售面积之比由2009年的2.24下降到0.69，拿地金额与销售金额之比则由0.84下降到0.12。在房地产业加速洗牌和版图重构过程中，越来越多的开发商认识到，现金为王时代来临时，最重要的不是节流，而是开源。这是为何众多楼盘出现大规模促销的重要原因，随着调控深入推进，愈发激烈的市场竞争将迫使开发商采取更具实质性的降价行为。

　　专家建议，楼市调控进入下半场后，调控目标已不单单是降低房价，应着力解决市场的深层次矛盾，重构市场秩序，让楼市找回自我调整、自我规范的节奏。但在市场基本制度仍未得到彻底修复，理性的消费观念和定价机制还未建立之时，必须依靠政策的高压，才能保证调控朝着预期目标顺利推进。

　　因此，确保调控取得效果的关键在于地方政府对调控政策的执行力度。如果地方政府微调越过了底线，甚至动摇了调控的根基，那么来之不易的调控成果很可能会前功尽弃。而房价如果出现报复性反弹，重新进入上涨通道，那么楼市将更加积重难返，彻底失去自身调整的能力。近日，国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会议上强调，抑制投机投资性需求，稳定房地产市场调控政策。政府高层再度释放出把房地产调控向纵深推进的信号，无疑将坚定许多购房者等待房价进一步回调的信心。(李文龙)

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