去年下半年,房地产市场在调控的带动下,急转直下,开发商纷纷哀号“冬天来了”。
如今,2012年刚过去一半,市场却出现了意外的回暖。成交量连续攀升,价格也阶段性地站稳了。
那么,这半年究竟发生了什么?谁在裸游,谁在畅游?从本期《楼市周刊》开始,我们分土地、一手房、二手房等三个方面来梳理这半年的房地产历程,为读者研判后市提供事实基础。——编者
据研究机构统计,上半年,全市土地供需均大幅降温,供应144.26万平方米(以起始交易时间统计,下同),同比下降66%,成交161.91万平方米,同比下降59%,成交金额为63.1亿元,同比下降32%。万科、中信等标杆房企表现相当谨慎,均缺席土地市场。
供需均大幅下挫
瑞峰置业副总经理翟志球说:“上半年的土地市场整体表现不温不火,供需双双下降,同时,土地成交流拍量也不多,高溢价的也不多。”
据东莞中原地产研究中心监测,上半年,全市土地供应144.26万平方米,同比下降66%,成交161.91万平方米,同比下降59%,成交金额为63.1亿元,同比下降32%。
其中,商住用地供应66.53万平方米,同比下降68%,成交57.66万平方米,同比下降71%,成交金额为38.12亿元,同比下降49%。
土地市场包括一级土地市场和二级土地市场,一级土地市场指国土部门出让土地使用权,二级土地市场指土地原使用方委托国土部门转让土地使用权。在东莞,一级土地市场出让的土地占所有交易土地的绝大多数份额。
据记者统计,上半年,一级土地市场共有20宗商住、商业等两类房地产开发用地(商住和商业混合用地,归入比例高的类型;商业用地包括商务金融、商业金融、商服、酒店用地,不包括加油站、加气站用地)进入最终的交易环节,其中流拍4宗,占比20%(成功出让16宗,成交率为80%),成交价超过起始价达到50%的高溢价土地有5宗,占比25%。
靓地抬高单价
不过,土地成交的单价却与成交量背道而驰。据东莞中原地产研究中心统计,上半年,全市土地成交单价为3897元/平方米,同比上涨67%,其中商住用地成交单价为6611元/平方米,同比上涨74%,商住用地成交的楼面地价为2472元/平方米,同比上涨42%。(成交单价=总价/用地面积,楼面地价=总价/土地规划建筑面积。)
由于房地产市场不景气,相关部门放缓了供地的步伐,并且主推地段较好的优质地块,所以土地供应量大幅下降,而成交单价与楼面地价却逆向大幅攀升。这种价格的上涨,并不是因为开发商抢地所致,而由供地素质提高促成。
东莞中原地产研究中心总监车德锐说,去年上半年,东莞房地产市场业绩飘红,房企预期乐观,所以土地交投活跃,基数较高,所以今年上半年比去年同期数据,成交量降幅很大,不过环比去年下半年,土地市场却有所好转。
记者观察发现,从今年月度走势来看,土地市场处于逐步回暖状态。在商住、商业一级土地方面,上半年流拍的4宗地,全部集中在1月份,此后5个月,没有土地流拍。而1月份,流拍的土地占据半壁江山,土地市场延续了去年年末的行情,一片惨淡。春节后,土地市场逐步转好,到了5月份,甚至出现39轮、57轮抢地的盛况,那2宗土地分别溢价74%、34%成交,另外还有麻涌一宗商业用地溢价58%出让,土地市场明显升温。
标杆房企拿地谨慎
从拿地的房企来看,罕见大房企的身影,万科、中信等标杆房企缺席土地市场。
万科,多年稳坐东莞地产江湖头把交椅,往年均有一定数量的土地入账,不过上半年,却颗粒无收,在土地市场上表现相当谨慎。中信是东莞房地产市场的“二哥”,上半年也没有拿地。
光大、新世纪是实力最强的两大本土房企,也多年与万科、中信同居东莞房地产市场的四大金刚之位。这两家房企表现也相当谨慎。除了与其它多家本土企业合作组建公司拿下一宗商业地块之外,并没有单独在土地市场上亮相。
不过,深耕“深圳北”区域的本土房企三正地产表现却相当活跃,趁势抄底拿地。上半年,三正地产连续斩获2宗商住用地,加上去年年底拿下的商住用地,在半年时间内,已经连续3次亮剑土地市场,共猎取17.8万平方米,规划建筑面积大约31.8万平方米,并且都位于“深圳北”片区的凤岗镇。
4月9日,三正地产总经理刘光金接受记者采访时表示,因为近期土地市场变得理性了,所以蛰伏两三年的三正地产开始出手拿地了。而有相当一部分的深圳刚需客户在凤岗置业,所以三正地产在未来三五年优先在凤岗拿地,并且主要做深圳市场。
东莞高度将再度刷新
上半年,土地市场有一个特点是,商业土地成交亮点突出。
5月10日,大连万达商业地产股份有限公司斥资约14亿元拿下东城世博广场北面约12万平方米的商业地块。该万达广场计算容积率的建筑面积高达40万平方米,将成为一个涵盖购物中心、五星级酒店、高档住宅、甲级写字楼的城市综合体,目前该项目已经开工建设。
去年7月,万达在长安拿下了在东莞第一个项目,东城项目是东莞的第二个万达广场。
去年6月,万达集团与政府签约东莞万达广场项目。万达集团将以万达广场的形式,在东城、长安、南城、虎门等地投资150亿元建设多个30万―50万平方米的城市综合体。由此可见,万达在东莞圈地的步伐暂时不会停止。
同时,被称为“东莞史上最牛开发商”的民盈集团在1月11日斥资15.64亿元拿下东莞大道与鸿福东路交界处一宗大约10.5万平方米商业地块。该地块规划建筑面积大约64.3万平方米,将建成集商务办公、商业、金融、餐饮、酒店、广场等多种用途综合体项目。该项目命名为环球金融中心,最高原定为310米,现在打算调整为398米,目前正在进行批前公示,若获得批准,将比马路对面289米的东莞第一高楼环球经贸中心(台商大厦)高出足足109米。民盈集团由光大、新世纪、宏远、康华、以纯等23家东莞本土知名民营企业联合发起成立,其在马路对面建更高楼宇的行为,显示出东莞民企与台商一比高低的志气。
CBD卖出首宗地
上半年,土地市场还有一个特点便是,东莞CBD(南城国际商务区)进入实操阶段,在控规敲定之后出让了首宗土地。
3月20日,南城国际商务区内在建的西平地铁站地块出让。该地块编号为2012WG010,用地性质为商务金融,用地面积为15678平方米,容积率上限为8.0,最高建筑面积为125424平方米。当天,地块被东莞市轨道交通有限公司以1.89亿元拿下,将建成东莞地铁的“大脑”——轨道交通线网控制中心综合体。
南城国际商务区是东莞大道-107国道-环城路-宏图路围合的区域,占地214万平方米,总建筑面积约500万平方米,定位为东莞的商务核心区,拟打造为功能复合、生态便捷、低碳宜人等智慧型商务社区,分为金融商务区、国际消费区、科贸创新区等三大功能区。
随着南城国际商务区进一步开发,将陆续有大量的土地进入市场交易环节。
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