最新数据显示，2012年6月十大城市新建住宅均价环比上涨0.75%，其中，北京涨幅（2.29%）最大。北京新建商品住宅库存也连续7个月回落，且已至2010年年中水平。据链家地产市场研究部统计，北京6月份当月新增项目的签约率为15.2%，达到一年来最高值……那么，近期楼盘的“热销”与楼市的“回暖”是否可以完全画等号，购房者又该如何在升温的楼市做出判断选择？敬请关注本期专题解读。

　　热成交

　　不是恐慌而是不再观望

　　说到近期楼盘热销的原因，全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存认为，从根本上讲就是购房者“压抑了两年的需求开始释放”而不是所谓的“恐慌性入市”。由于购置房产是老百姓的一大基本需求，而越来越“明白”的购房者心理预期已比较明朗，多数人认为多等无益，因此，想买、能买的就出手去买了。陈宝存还指出，二手房市场的火热在无形中也重树了大家购买新房的信心，链家地产市场研究部有数据充分说明了这一点：6月北京市二手房成交量为13619套，环比5月上涨7.5%，成交量连续两月突破1.2万套，为2011年调控以来首次出现。

　　亚豪机构市场总监郭毅在接受记者专访时谈到，目前市场当中尚未有大范围“恐慌性入市”的出现，虽然市场主体有“买涨不买跌”的心理，但是从现在的实际情况来看，一方面由于限购政策尚未放开，大量需求人群不具备购买资格，虽然市场价格已经开始进入“筑底”阶段，部分项目甚至开始出现上涨，但这部分人群也只能被动等待，无法跟风入市；另一方面，虽然市场已经有反弹趋势，但是基于近期高层对于房地产市场的论调，虽然不会再极力压制，也不会允许房价大幅上涨情况的出现，出于对市场平稳上涨的预期，因此“恐慌性入市”现象在近期市场当中表现得并不十分明显。中房研协研究中心分析说，行情“看涨”带动需求释放。政策微调带来政策放松的预期，与此同时，部分前期销售较好的项目，取消了优惠，均价有所上扬。在成交量逐步回升的情况之下，市场的看涨预期带动更多刚需客户的入市，进一步拉升市场成交。

　　TIPS 热销背后123

　　亚豪机构市场总监郭毅分析说，从6月住宅项目成交套数排名前十的项目看，它们热销的原因一方面是由于前期深度降价策略，另外就是处于交通便利的地理位置。具体有如下三个特点——

　　1.中低端住宅项目为目前市场主导，其中单价低于20000元/平方米的占据七成。

　　2.近阶段为首次置业的刚性需求占据市场主导，热销项目多位于交通较为便利的区域，如毗邻地铁13号线、地铁八通线、大兴线与昌平线等。

　　3.从户型面积来看，热销的多为大两居或小三居户型。

　　热预期

　　止跌微涨有望淡市不淡

　　购房者围观“热销”，地产界关注“回暖”，对整个行业的发展而言，市场整体回暖才是最令人期待的。虽然楼市成交量连续数月攀升让部分房企资金状况有所缓解、信心增加，但亚豪机构市场总监郭毅分析指出，个别项目的“热销”并不能称之为市场回暖，只有项目的“热销”成为普遍现象，并且整体成交数据开始出现持续大幅度地攀升，才能称之为“成交回暖”，在此基础上，项目售价不断上调，导致整体成交价格的数据出现明显上涨时，才能称之为“市场整体回暖”。由此可见，楼盘的热销只是楼市回暖的必要不充分条件之一。郭毅认为，价格的上调不可避免。一方面在部分项目以价换量取得成功开始涨价的同时，仍会有大批项目进入降价周期，综合看来整体市场价格不会出现大幅上涨情况；另一方面受近期政策影响，涨价房企的策略也大多较为谨慎，因此，下半年楼市价格将会呈现出平稳中小幅上扬的趋势。全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存则更加乐观，他认为“量价齐升”恐怕是下半年的楼市走向，幅度不大但均价涨幅还是能够达到5%左右。

　　另有业内专家提出，楼市真正回暖应具备三个标准，其一政策方面有宽松空间，其二成交量回升持续6个月以上并形成趋势，其三改善型需求开始入市。而就目前北京楼市而言，第二点有待观察，另两点已然具备。

　　热板块

　　南城计划带动局部升温

　　投机性投资不值得提倡，但买房置业的后期保值能力还是购房者的合理考量。全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存比较看好大兴和通州两个板块，认为一度“掉价”的通州项目回归到2009年的水平已经为期不远。而对于大兴区域，亚豪机构也认为，它是在调控中崛起的板块，“南城计划”这一政策驱动力和大型房企的进入，都极大地推动了这一区域楼市的发展。下半年该区域楼市有可能再升温。

　　据了解，自2011年以来，各大房企在大兴天宫院板块的开发热度持续升温。龙湖、保利、金融街控股等相继进入该区域，龙湖时代天街、保利春天里等项目的集中入市，使该区域成为北京刚需购房的热点区域之一。值得一提的是在大兴板块新推出的刚需新盘中，金融街·融汇还以精装入市，分析人士指出，相比于改善型置业群体，刚性需求首次置业的购房群体实际上对于精装修住房有更为直接的需求。刚需群体往往购房的功能需求要强于改善型购房群体，向刚需购房者提供精装修住房产品，能够最大限度地缩短住房从购买到入住再到使用的时间和环节，更有效地改善刚需群体的生活品质。实际上，大兴区域及天宫院板块周边环境的整体升级，也对刚需产品标准的升级换代提出了新的要求。记者了解到，作为北京市城南行动计划的主要受益区域，大兴区将主要侧重于城南地区产业经济的发展和公共服务的供给，这将极大地改善本区域内公共基础设施和服务的水平，在此环境下，刚需产品标准的升级换代已势在必行。

　　TIPS年内置业建议123

　　对年内有购房意愿的读者，专家有以下三类建议：

　　1.尽早买、不用等，就近买不要太远。刚需人群建议购买主城区的二手房，如东城、西城和海淀区的学区房是最具价值的二手房，其教育、医疗和商业配套比较成熟完善。

　　——全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存

　　2.根据自己的需求先选择购房区域，目前各个区域都已经有“底价”楼盘出现，购买者可选择出手；或是多关注自己所青睐楼盘的价格变动，一旦价格下调幅度达到自身所能承受的范围，即建议出手购买，一味地等待“抄底”可能会错过合适的产品。

　　——亚豪机构市场总监郭毅

　　3.购房者应该抓住这个阶段性的“市场底”购房，尤其是要抓住开发商“策略性降价”的时机，抓住这个时机的窗口购房，这样方可节约购房成本。

　　——同策咨询研究中心总监张宏伟

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