近期,一则“珠海楼市双限令松绑”的消息在微博上广为传播。虽然珠海有关部门很快进行否认,但敏感的舆论再度猜测地方政府“微调”楼市政策的意图。
楼市博弈愈演愈烈,这是对政府自身决心和能力的重要考验。一旦把握不当,便可能对市场自身运行、政府公信力都形成负面效应。合理看待并应对楼市调控遭遇的多重博弈,甚为关键。
此前,类似的地方“微调政策”传闻已多次出现。或是提高贷款额度,或是放宽税收标准,有些则是调整甚至试图取消限购,不一而足。一些试探之举顺利“闯关”,不少措施则被中途叫停。
市场和行政力量的博弈也在明显加剧。虽然政府部门几次“喊话”调控不放松,但市场仍出现了一些让人担忧的迹象:一些城市又出现了排队买房、开发商涨价,楼盘降价面和降价幅度均在缩小;“地王”再度归来,房价上涨预期强化。此外,信贷政策的变化,客观上也在助推房地产市场的回暖。
在市场内部,开发商、二手房房东、购房者之间的博弈更是从未停歇。近段时间,“楼市已见底”“稳增长必先‘救市’”等声音甚嚣尘上,不少担心房价上涨的购房者已放弃等待、争相出手。
中央政府已关注到市场面的新动态:“值得注意的是,二季度全国主要监测城市地价出现环比微升,6月份一些城市新建住宅价格出现环比上涨,目前房地产市场信息比较混乱,市场对房价走势的预期出现一些变化,群众普遍担心房价反弹。”
今年上半年,全国国有土地使用权出让收入11430亿元,同比减少4342亿元,下降27.5%;房地产开发投资同比增长16.6%,增速比一季度和上一年分别回落6.9个和16.3个百分点;全国商品房销售面积39964万平方米,同比下降10.0%。
国务院及有关部门负责人近期的接连表态,再次向市场传递出“调控不放松”的明确信号。地方政府和房地产企业绝不能低估中央调控楼市的决心和能力。一旦引发房价快速反弹,便可能进一步招致严厉调控,使楼市理性调整的步伐受阻,对各方都带来不利影响。
但现实问题也需要正视。比如,部分刚需因市场预期不明而持续观望,合理的购房需求难以释放;保障房、教育、水利等与土地出让金挂钩的民生支出受到“拖累”;钢筋、水泥、家装、家电等几十个与房地产相关的行业也持续低迷。
从长远来看,在快速城镇化进程中,商品住房供不应求的矛盾将持续一段时间,房地产市场化改革不容迟滞;一旦行政手段“用药”过重、时间过长,便可能对市场本身的正常运行造成干扰,为后市埋下更深的隐患。
对此,要把抑制投资投机性需求作为一项长期政策,同时也要从土地、税收、融资等各个方面入手,覆盖供地、建设、销售等各个环节,建立起普通商品住房、保障房这些“合理房源”的政策支撑体系乃至法律框架,使“增加有效供应”真正落到实处。
专家表示,当前稳楼市关键是要稳预期,防止开发商“造势托市”影响楼市调控大局。
尽管楼市成交“有冷有热”,但购房者的预期正在发生变化,许多购房者重新陷入买与等的纠结选择之中,并逐渐偏向于出手。专家表示,当前亟须稳定购房者预期,防止调控成果因为购房者预期反转而功亏一篑。
楼市现在正处于新的“博弈”之中:一方面部分开发商认为楼市调控还将继续,绿城董事长宋卫平就一再表示,调控可能是未来一个时期房企不得不面对的现实;另一方面,部分媒体和一些开发商一再“造势”,传言调控政策软化,房价将回升,很多购房者听信其言,预期改变,并真实反映在楼市成交上。
曹旭东表示,当前关键是要稳定公众的预期,要对出现的“稳增长”就是“稳楼市”的传言及时予以澄清,并监督地方政府从严执行楼市调控政策,让公众对楼市调控有稳定、较长期的预期。
程伟明分析认为,此轮楼市“回暖潮”,和一些地方政府的默许、推波助澜有很大关系。“怎么会突然冒出来这么多‘刚需’,很多都是补缴社保而取得购房资格的,许多地方都默许,要不成交量不会攀升这么快。”程伟明表示,楼市调控,决心看中央,执行则要看地方,关键是要从严执行限购、限贷政策,抑制投资、投机性需求。
值得关注的是,国务院总理温家宝7日在江苏常州市调研时强调,要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作,促进房价合理回归,决不能让房价反弹,造成功亏一篑。
对地方政府和房地产企业来说,调控将成为常态,世界经济和中国经济也将步入相对平稳的增长区间,指望依靠房价暴涨赚“快钱”的时代已经过去,降低对房地产的依赖、加快产业结构调整势在必行。
房地产调控是一场“攻坚战”,是对企业的历练,更是对政府的考验。如经济学家许小年所说:欲降房价,必先扭转市场预期;欲扭转预期,必先调整利益;欲调整利益,必先推动体制改革。
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