就在央行一月内两次降息，业界普遍认为房地产市场将迎来转机之际，一份新版“限外令”的落地，令很多内地房企猝不及防。日前，央行下发了《中国人民银行关于明确外商直接投资人民币结算业务操作细则的通知》(以下简称《通知》)，该《通知》给人民币FDI(跨境人民币直接投资)设定了红线，规定部分账户不得投资房地产、证券及金融衍生品。消息发出后的7月11日，开盘当日港资、外资房企股价纷纷下挫。

　　中国人民银行研究局研究员邹平座在接受本报记者采访时表示，去年10月份推出的FDI业务结算办法虽然允许投资房地产，但需要按照现行外商投资房地产审批、备案管理规定严格执行。这次出台的细则是对之前办法的进一步明确，并且明令禁止了FDI投资房地产，其用意主要是防止境外资金利用离岸市场人民币形式的热钱回流国内，尤其是涌入楼市，给当下的房地产市场调控带来不利。

　　记者采访的业界普遍声音也认为，境外人民币资金一直对国内楼市虎视眈眈，由于国内楼市走势不明朗，这些资金迟迟没有大举进入。此次细则的出台，从投资范围来看确实是约束了其投向房地产的通道，尤其是对港资房地产企业的影响更为突出。

　　“限外令”出鞘

　　去年10月，商务部和央行分别公布了有关FDI业务的细则和管理办法，境外人民币被允许有条件地投资房地产，这一度让备受调控压力的内地房企欣喜若狂，新的“输血”渠道的获得虽然有着条件限制，但对当时的房企而言如“掌上明珠”般珍贵。业界也普遍预测未来可能会有更多的内地企业赴港融资发债。

　　然而时间仅过去9个月，房企的这扇有限的融资大门又一次关闭。《通知》明确规定，境外投资者人民币前期费用专用账户不得用于土地招拍挂或购买房产；资本金专用账户等不得用于投资有价证券和金融衍生品，不得用于委托贷款，不得购买理财产品、非自用房产；外商投资房地产企业不得自境外借用人民币资金。

　　由于外界均认为该《通知》意在限制FDI投向房地产，受其影响，香港市场内资房地产股普遍受压，碧桂园(2007-HK)、佳兆业(01638-HK)、富力(02777-HK)、融创(1918-HK)、世茂(00813-HK)、百仕达(01168-HK)等房地产股均出现了不同程度的下跌。

　　湖南省房地产研究中心研究员陈真诚在接受记者采访时认为，该细则是对之前商务部、央行分别下发的《关于跨境人民币直接投资有关问题的通知》、《外商直接投资人民币结算业务管理办法》以及《外商投资产业指导目录(2011年修订)》的补充和衔接。之前的“限外令”也并没有完全放松，这次的细分更是把之前松绑的小口彻底扎紧，“是为了防止境外机构结合香港离岸人民币自由兑换的原则，利用息差、利差的优势到境内投资获利，对港股造成很大影响”。

　　某银行金融市场部分析师在接受记者采访时认为，之前FDI业务有条件地放开房地产投资，有利于缓解国内房地产市场资金紧张的局面，多少能让房企解点渴，这次政策的“关闸”，除了让房企更加“干枯扎脖”外，也压缩了跨境人民币资金在房地产市场投机行为的操作空间。

　　宏源证券高级分析师何一峰接受本报记者采访时认为，从投资范围来看，细则确实是约束了投向房地产的通道，但过去房地产企业在利用外资方面主要还是依靠到境外发债，禁止人民币FDI投资房地产只是为了避免外资在没有外管局监管的情况下进入内地的房地产市场。这也是给人民币FDI的投资范围打上一个“补丁”，继续推进人民币FDI的思路没有发生变化。

　　香港依然能“筹钱”

　　随着人民币贸易结算计划的不断推进，香港离岸人民币市场不仅为在内地开展业务的外资企业开辟了一条融资渠道，还为受困于融资困难的内地房企提供了一个低成本融资的机会。然而此次细则的“禁令”是否意味着内地房企的香港“求钱之路”将不再平坦？而赴港上市的内地企业，其内地的房地产投资之路是否也将不再顺畅？

　　陈真诚认为，受人民币升值等影响，境外资本投资国内房地产逐渐升温，甚至有很多海外资金在加速涉房。此《通知》可解读为在房地产调控大背景下，政策层对于境外资本涉足境内房地产投资领域的相关政策依然趋紧。但对于内地房企赴港融资的行动不会产生影响。

　　世茂股份董事会秘书罗瑞华在接受本报记者采访时指出，人民币FDI禁止投向房地产对房企影响并不是很大，受外汇管制额度的影响，FDI投入房地产的份额并不大，进来的时间也较短，房企融资对FDI的需求很小。

　　融创执行总裁汪孟德也对记者表示，该《通知》实际上对房企融资没有太大的影响，只是影响到了境内居民参与港股直通车的基金不能买卖香港上市房企股票，这个量是很小的。至于目前离岸人民币资金参与内地的土地招拍挂和买卖房产，并未受到限制。而规定出台后房企股价的大跌，只是一个信号，是监管层在内地楼市转暖时清晰地表达继续严控房地产所使用的工具之一，象征意义大于实际意义。

　　“在人民币FDI推出之前，内地房企就已经开始去香港上市融资了，这个不属于人民币FDI的内容，自然也不会受到该细则影响。之所以推出人民币FDI，是为了扩大大陆以外国家和地区居民或企业持有的人民币的用途，是人民币国际化的一个步骤。”何一峰表示。

　　自2009年7月中国启动跨境贸易人民币结算以来，人民币存款已成为香港除港元和美元之外的第三大货币，是境外最大的离岸人民币资金池，故香港也成为内地房企越来越看好的资金来源地。苗野

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