央企为何难\"退房\"

　　未来国资委在考核央企时可能不再全部以经济效益为考核指标，对于主业利润会加分，而对于非主业的盈利在打分上会大打折扣，从这一点来引导央企退出房地产市场

　　国资委发布\"央企退房令\"两年多后，真正退出的房地产的央企有多少？

　　2010年3月，国务院国资委发布了\"78家主业非房地产央企退出房地产行业\"，要求这78家央企应加快对其地产业务进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性任务后有序退出，限令15天之内提交退出方案。但并未明确设定退出的最后期限或时间表。

　　然而，来自北京产权交易所(以下简称北交所)的信息显示，央企\"退房\"进度不乐观。

　　据北交所近期发布的交易数据显示，今年上半年房地产业务共成交34宗，其中有中国冶金地质总局等11家主业中不包含房地产业的央企，通过北交所转让13宗房地产项目，成交额为7.37亿元。对比一季度数据，二季度央企退出房地产业务环比仅增长不到10%。

　　北交所集团董事长熊焰公开表示，从今年业务部门的数据来看，这项业务无论从项目数量或是资产保值增值率来看增长都有限，甚至许多央企要退出却无人接盘。一位知情人士在接受《中国新闻周刊》采访时表示，目前央企退出房地产的比例不足50%，保守地估计也只有30%左右，而大多数退不出来的原因比较复杂。

　　股权纠葛成退出瓶颈

　　北京汇通行投资顾问有限公司总经理张跃进接受《中国新闻周刊》采访时表示，目前央企退出房地产项目并不少，但真正接手的人并不多。主要原因是，除了股权纠葛外，当前经济大环境不景气导致投资人减少，这也是影响央企退出房地产的因素。

　　据张跃进掌握的情况，投资者减少已是不争的事实，由于接手央企的房地产项目需要运作三到五年才能盈利，而这么长的运作周期给投资者增加了很多风险。因此，在国家大力度调控房地产的情况下，接手央企退出的房地产项目不仅需要资金实力，更需要对项目所带来的风险有一定的承受能力。

　　从转让的房地产项目来看，目前集中转让的央企房地产项目，基本属于央企的三级公司，股权关系错综复杂，能否转让成功面临着多重变数。

　　房地产项目在北交所挂牌交易的流程并不复杂，主要是前期准备时间比较长。从获上级单位指示到落实计划，到拿到有关部门行文批复，到启动审计评估并到国资委备案，进入北交所交易，然后招商投资，到最后完成转让至少需要半年到一年时间。

　　\"退出的过程特别复杂，尤其是牵涉到股权问题时更是难上加难，很多时候不是央企不愿意退出来，而在退出的过程中非常无奈。\"前述知情人士对《中国新闻周刊》表示。

　　一个典型的例子是，从2011年7月1日到现在，北京日兴房地产发展有限公司先后三次在北交所挂出了51%股权转让信息，交易价格从最初的8.2亿降到了7.54亿元，但仍没有成功转让出去。北交所的信息显示，京日兴房地产发展有限公司51%股权的转让方为深圳中核集团有限公司，后者为中国核工业集团公司的全资子公司。

　　\"可以说，能够接手51%股权出资8亿元的企业屈指可数。无论是北京首都创业集团，还是北辰实业股份公司都给出了几乎同样的答案，都想把另外49%也收购便于管理，但合资企业的另一方却不卖。因此这一项目在北交所挂牌后，一年多的时间里始终没有实力雄厚的买家。\"上述人士表示。

　　股权的纠葛让多数买家望而却步，类似于这样的案例并不在少数。由于大多数央企的房地产项目与民营企业合作，在房地产项目建成后央企可以退出，但有些民企则靠房地产项目赚取不菲的利润，根本不想退出或转让，在这种股权复杂的情况下，有实力的大企业不愿意接盘，没有实力的小企业根本接不了，转让难度如是增加。

　　国资委相关人士接受《中国新闻周刊》采访时表示，现在央企退出房地行业的事情比较复杂，不是说退出就能退出的。到目前为止很难说清楚，究竟有多少家央企退出了房地产行业。

　　利益驱动退出难兑现

　　除了股权问题之外，不能忽视的是房地产市场所带来的利益使央企难以退出。

　　前述知情人士表示，在一些中小城市，地方政府为了招商引资，鼓励央企到地方投资，同时还划拨一些土地。这些土地除了建设工厂之外，也会建设一些职工福利房，那么在房价走高的情况下，自然也有一部分房子向社会出售。

　　国资委相关人士对《中国新闻周刊》表示，央企退出房地产政策很难实行\"一刀切\"，存在着很多实际待解决的问题，有的企业需要给职工提供福利房等，因此，央企为职工兴建福利房，是否也需要退出房地产都很难说清楚。

　　除了职工的福利房外，更值得关注的是，早些年，一些央企在部分城市的郊区建立自己的工厂，后来城镇化速度加快，此前的郊区现在已经成为市中心，工厂需要搬迁，所在地块已大幅升值。前述知情人士表示，在这种情况下，央企普遍不愿意白白将企业的利益拱手相让，唯一折中的办法就是委托中介机构与政府谈判，将土地溢价按比例给到央企。这个谈判的操作也比较复杂。

　　正是由于一系列的原因，使得央企在地方上拿地价格比较便宜，但是当\"地王\"对于央企来说已是不太可能。最主要的原因是，资金上没有办法保障，国资委要求一些央企退出房地产政策的出台，使得央企财务公司在资金管理上较为谨慎，对建立房地产项目所需资金不予支持，也很难贷到款。

　　知情人士表示，多种原因使得央企在地方上拿地有着诸多的便利条件，未来随着城镇化步伐的加快，房地产市场的刚性需求还是非常大，在这种情况下，央企可以通过到当地投资等便利条件，拿到很便宜或者白送的土地，再与地产公司合作或者直接卖掉都会有利益在其中，这就使得央企退出房地产的难度增加。

　　退出时间长增加不确定因素

　　部分央企退出房地产业还面临着复杂的法律程序。

　　北京汇通行投资顾问有限公司总经理张跃进表示，由于央企退出房地产涉及到国有资产转让，从决策退出到真正实现转让过程特别漫长，手续繁多，而整个过程在不断发生变化，有些项目到最后只能是半途而废。

　　张跃进表示，央企退出房地产项目基本分三个阶段，前期准备阶段，包括政策咨询，委托中介机构，可行性研究和制订转让方案，报请上级审批、进行清算核资、审计、评估等工作，制订职工安置方案、资产处理方案，国有资产评估备案。第二个阶段就是进场转让阶段，这个过程包括挂牌转让，与受让方签合同、资金结算等。最后是后续工作阶段，进行工商、国有产权证变更登记。

　　而这三个阶段中前期准备阶段的时间最长，涉及到审批，资产核算等，或许在等待审批的过程中，土地或房地产市场等又发生了变化。

　　张跃进表示，珠海香洋实业有限公司从有意向转让到在北交所挂牌经历了很长时间。该项目最初是由中国机械工业集团广州分公司参与实施，当时该分公司想将别墅卖掉，价格也与买家已谈好，因为土地上的成品可以不用进北交所交易，但后来中国机械工业集团成立专门处理房地产的小组来处理此事，考虑到整体转让才又将成品纳入场内交易，中间经过了不少变动。

　　不难看出的是，由于操作时间长、一些正进行中的项目一时还很难退出，这就使得非房地产主业央企整体退出房地产面临着很多难题。对于如何破解这一难题，国资委也很难有一个明确的答复，可以预见的是，央企退出房地产未来仍存在着很多变数。

　　国资委相关人士也表示，目前非房地产主业央企所占全国房地产份额不足5%，经过近两年的退出应该只占到3%，相对于全国的房地产市场而言微不足道。而且未来国资委在考核央企时可能不再全部以经济效益为考核指标，对于主业利润会加分，而对于非主业的盈利在打分上会大打折扣，从这一点来引导央企退出房地产市场。

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