新闻背景

　　传闻“雷翻”地产股

　　8月2日，中国A股市场地产股出现暴跌。其中，四大地产龙头中，招商地产收盘跌幅达9.81%；保利地产也大跌了9.17%，万科A股、金地集团的股价也纷纷跌逾6%。

　　而在此前的一天，地产股已经表现出异动，遭遇了大额融券卖空。其中，地产龙头万科A股被融券卖出232万股，较周二增加26.9%；华侨城A股的融资卖出量为197.9万股，较周二增加了70.9%；招商地产、保利地产、金地集团也分别被融券卖出19.7万股、76.8万股及87.7万股，均较上一个交易日出现较大幅度的增加。此外，中粮地产、卧龙地产、万通地产、金融街等也遭遇大户融券卖出。

　　为何资金纷纷逃离地产股？有证券分析人士认为，这与地产领域最近一系列利空传闻密不可分，包括调控从严、上海存在政策加码可能、下半年将在广州推房产税等。

　　但事实上，真正投下“空袭”股市核武器的，是一条从8月2日就在网上被迅速传播、发酵、放大的传闻——“国家将取消住房预售制度”。诸多细节显示，正是这一传言的泛滥，最终引爆了A股市场的一泻千里。

　　当晚，住建部已经在接受媒体紧急采访时，证明这一消息并不属实。然而，如果仅仅是单纯的谣言，就能撼动股市脆弱的神经吗？

　　新任央行货币政策委员被指“建言取消预售制度的人”

　　“昨天(8月1日)没有出门，近期也没有发表过关于房地产政策方面的言论，对于房地产政策方面的最新动向并不了解。”这是北京大学国家发展研究院教授宋国青接受媒体采访时的回应，这位在今年3月才开始担任中国人民银行货币政策委员会委员的学者，被诸多媒体指认为“建言取消预售制度的人”。

　　宋国青曾有“宏观经济预测第一人”的美誉，围绕他的“建言”存在多种版本。

　　版本一的来源是地产界某机构的研究负责人，他接受本报记者采访时透露，发言者是在国务院房地产督查组在北京召开一次邀请开发商、研究机构、经纪公司的“范围颇广”的座谈会时，“随口说出”了这一观点，“但之后被证券类的媒体在网上传开，就形成了风波”。

　　而版本二的主人公仍没有变化，只是发言的背景被演绎成了在“广发基金路演时说房地产预售政策要取消”。

　　然而，在宋国青本人再三否认这一观点与自己有关时，媒体又奉上了第三种版本，也就是流传最广的“7月23日，社科院财经战略研究院‘住房问题研究’课题组发布报告，称上半年市场走势偏离调控目标，房地产调控问责制没有兑现。报告建议取消首套房贷利率优惠，取消期房预售制度。”

　　事实上，无论以上那种版本的传言成立，其性质都是由学者或研究机构发表的学术性建议，而非来自国家有关主管部门，“学术性建议”怎能“雷翻”A股市场？

　　“这个观点三年前就有了，‘两会’时还有代表提出过”

　　“这句话不是空穴来风，完全可能在昨天就有人提过，甚至是研究机构的建议都有可能。但这个观点并不是新观点，应该说，这一观点的传播已经有很久了，”8月3日，全国工商联房地产商会会长聂梅生接受本报记者采访时说，“这个观点三年前就有了，甚至于‘两会’的时候还有代表提出过。两年前，中央电视台还做过节目，我还作为嘉宾出席了。”

　　聂梅生告诉记者，关于取消商品房预售制度的建议，在早几年就频繁被提出过。当时主要是针对房地产市场存在暴利，房价飞涨的情况下。资金大量涌入房地产市场淘金，开发商则可以通过销售期房的收入，提前回笼现金，从而达到以少博多、大量开发的目的，“本来只有启动一个项目的资金，通过预售可以同时操作三、四个项目，”聂梅生说，“当时就有取消预售制的建议，其核心目的在于抑制房地产商过度开发，挤干房地产泡沫。应该说这种建议当时有一定的意义。”

　　聂梅生告诉记者，“现在重提这种说法的时代背景已经完全不一样了。现在持这种观点的人主要是认为，通过取消预售房制度，可以进一步收紧开发商的资金链。促使其进一步加速把库存加速去化，以价换量，从而实现增加供给、平抑房价的作用。”

　　但聂梅生同时表示，“现在这个节点提出这样的建议，恰恰可能导致房价上升。事实上，目前房地产领域的投资已经一再下滑，企业的资金链普遍紧张。目前市场上看似库存量很高，但随着刚需进入市场，消化现有产品的周期并不长，像北京这样的市场，如果取消期房预售，大量的需求会涌向存量有限的现房，导致供给极度不平衡，房价会立刻上扬。而从长期来看，由于企业资金紧张，拿地和开发能力下降，会导致更长期的供给不足，房价上涨。”

　　“脆弱的不是开发商，而是中国股市”

　　在“取消预售制”的传言开始传播之后，本报记者第一时间采访了诸多地产业内重量级人物，如首创集团总经理刘晓光就明确告诉记者：“这种激进的做法不可能在短期内出台，否则对市场的冲击会太大，后果难以预料。”

　　中国房地产业协会副会长朱中一也表示“目前预售制度是肯定不会取消的”。他认为，预售制度确实存在利弊，但是利绝对是大于弊的。预售制度帮助房地产开发企业融资筹款增加供应，也可以让消费者在预售环节中，早选房选好房。取消预售制度将直接减少供给，对于存量房不是很多的地区将是一个巨大的冲击，必然又会引起房价的波动。

　　但是，为何在地产业的业内人物都能保持冷静的情况下，资本市场却对这一传言显得过度敏感，以至导致地产股集体下跌呢？

　　“脆弱的不是开发商，而是中国股市，”聂梅生告诉记者，“事实上这种传言让地产股大跌的事情已经发生过不止一次，开发商的抗跌能力其实没有这么脆弱。真正脆弱的是中国股市，实在经不起太多的风吹草动。对于这种莫须有的事情都会一日三惊，敏感的不是房地产，是资本市场。”

　　但也有业内高层人士认为，造成这种情况的原因是“取消预售制的声音在民间有一定市场。” 据相关媒体报道，国家行政学院决策咨询部研究员王小广就对取消预售制持赞许态度，他曾表态，“从2003年开始，我就一直在强调要取消期房预售制度。预售制度是一个对于供需双方和市场都要求很高的制度，我们达不到这个水平，现房销售制度是唯一也是最符合我们目前房地产市场发展水平的操作方法。而‘预售制’让房地产开发商有了投机倒把的机会，迎合了既得利益者的利益需求。”

　　而对于预售制取消传言让股市大跌，证券界的部分人士的看法更带有“阴谋论”的色彩，他们认为，近期中央不断强调调控不放松，出台新的调控政策的传言从未停止过，加上近期督查组下到地方，资本市场对政策面高度关注， 在这种情况下“不能排除是有机构在利用这一消息的传播，进行股市操作，达到做空盈利的目的。”（记者 胡喆）

　　揭秘

　　“取消预售制”传言的三个来源

　　版本一：地产界某机构的研究负责人接受本报记者采访时透露，宋国青是在国务院房地产督查组在北京召开一次邀请开发商、研究机构、经纪公司的“范围颇广”的座谈会时，“随口说出”了这一观点，“但之后被证券类的媒体在网上传开，就形成了风波”。

　　宋国青本人否认这种说法。

　　版本二：主人公仍为宋国青，只是发言的背景被演绎成了在“广发基金路演时说房地产预售政策要取消”。

　　宋国青本人否认这种说法。

　　版本三：7月23日，社科院财经战略研究院“住房问题研究”课题组发布报告，称上半年市场走势偏离调控目标，房地产调控问责制没有兑现。报告建议取消首套房贷利率优惠，取消期房预售制度。

　　这是流传最广的版本。

　　链接

　　预售款占房企资金来源25%

　　商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。这个制度即为商品房预售制度。

　　1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。

　　国家统计局的数据显示，今年上半年，房地产开发企业本年到位资金43329亿元，同比增长5.7%。其中，定金及预收款10389亿元，占企业资金来源的近25%，足见预售制度对房地产企业的重要性。

　　分析人士指出，在当前的调控形势下，房地产企业的资金来源受到限制。在房地产开发贷款收紧、海外融资成本高企的情况下，销售收入成为企业的主要资金来源之一，其中预收款占据了很大比例。

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