收紧开发贷拉长开发商回款时间

近日，有消息称某地银行对开发商收紧贷款发放，个人住房贷款金额的30%将留存在银行账户直至项目交付验收时才能划拨至开发商账户。而这无疑是收紧了开发商30%的销售回款，将回款时间大大拉长。有业内人士表示，这种情况下收紧了开发商的资金链，促使其进一步加速降价销售。而在未来，政府是否会收紧开发贷也成为左右市场走向的一大利器。

关键词：房地产开发贷

房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。贷款原则上应采取抵押担保或借款人有处分权的国债、存单及备付信用证质押担保方式，担保能力不足部分可采取保证担保方式。

交锋观点：开发贷是否应该从紧？

种种迹象表明，在中央多个部委的楼市调控储备政策中，针对开发商资金链的紧缩政策也许是下一个猛招。有业内人士表示，“当前房价反弹的预期已经形成，经验表明，光靠政府表态和督查，效果不能奢望。”也正因如此，调控加码的可能性大增。多位业内专家表示，目前楼市调控加码空间较小，能够动用的新政并不多，备选项无外乎有：房产税试点城市扩容、房屋交易税增加、限购加大落实力度、重启年度房价控制目标、预售门槛提高等。而在这些举措中，房产税扩容年内推进阻力较大。据业内专家反映，房屋交易环节税费的增加空间非常有限，且针对购房者增加税费难免误伤合理的购房需求。针对需求环节的限购、限贷等诸多政策目前力度已属空前，除了进一步落实从严之外，加码的空间的确有限。

如此看来，针对开发商资金情况的进一步紧缩或将是可能性较大的调控储备政策。例如商品房预售门槛的提高、项目开发贷的进一步收紧等等，都是以收紧开发商资金链来达到逼迫其降价快销、回笼资金的调控目的。而收紧开发贷，也无疑是现实与预期冲突最为严重的一个政策。

反对收紧开发贷的市场人士认为，长期收紧开发商资金链将造成极大的市场负面影响。目前中国房地产仍处于需求的高速增长期，供应不足、需求过盛是导致当前房地产市场大幅波动的主要原因，而掐紧开发商的资金链无疑会降低供应，加速供需矛盾恶化。同时，房企资金周转缓慢，也会降低资金使用率及房屋开工量。

在近期某网站进行的关于“近期可能出台的调控政策”的问卷调查中，有1.42%的受访者认为政府将“严控开发贷比例，提高保障房贷款配额”，从总体来看占比并不高，这也从侧面反映了市场对于开发贷收紧并不看好。

国家统计局8月9日发布的房地产开发数据显示，今年1-7月份，全国房地产开发投资36774亿元，同比增长15.4%，增速比1-6月回落1.2个百分点。而在去年1-7月，全国房地产开发投资的同比增速高达33.6%。

从数据来看，7月标杆房企销售业绩下滑明显，万科，富力地产和融创中国等几家大型房企7月销售额环比平均下降了22%。但与此同时，由于房企资金链在上半年得到缓解，目前降价动力大大减小，很多城市商品住宅价格反弹压力越来越大。

易居房地产研究院副院长杨红旭认为，从诸多迹象来看，房企融资环境正在持续改善。虽然开发贷依然偏紧，但房地产开发企业融资环境总体上将有所改善。另外，首套房贷款利率优惠等政策也有利于增加个人购房贷款。尽管下半年仍面临着国内经济增速下滑的风险，房地产调控也有加码的可能性，但总体来看，房企资金紧张状况缓解的大局已定。

“现在国内经济下滑严重，外资也出现加速抽离的情况，如果在这个关键环节单独收紧开发贷，不仅与大的信贷环境不合拍，也将加大房地产市场的风险，因此相关政策的出台仍须谨慎。”专业人士表示。

●楼市微言

@我爱上午茶：预售制度可以使开发商获得银行资金支持，利用金融杠杆加快开发投资。如果取消预售制，将加大开发商的融资成本，制约其生产动力，延缓商品房生产量。在总需求不变的情况下，总供应的减少造成的供需不平衡必然推动房价上涨。开发贷和按揭贷款总量巨大，取消预售制，货币供应和需求将出现短期失衡。

@张敏杰微博：房企融资环境已改善，一些优质房企向银行申请的开发贷能快速审批下来，融资额度也提升。

——申银万国期货（香港）有限公司联席董事

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