楼市回暖，触动各方神经，预售制传言将取消，让众房企一如“走钢丝”，旋即被辟谣，业内过山车般“舒口气”。

8月2日，市场上传言住建部将取消商品房预售制，随即，国内A股市场地产股出现暴跌。传闻流出后，政府官员、专家学者、地产开发商几乎“一边倒”地站出来辟谣，认为取消预售制并不现实，将导致房价暴涨。

就此，在今年的博鳌房地产论坛上，人民网记者采访了朱中一、任志强、刘晓光等专家老总，其纷纷表示，取消预售制根本解决不了房价问题。

预售制存“短板”

事实上，内地商品房预售制度由香港引进，始于1994年，俗称“买期房”，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房者，并由购房者支付定金或者房价款。对此，中国房地产学会副会长陈国强曾把预售制度和按揭制度，归结为房地产市场制度中的“两大基石”。

然而，国内并非完全引进“全版”预售制度，而是进行了两点改动：一是在交房前购房者就需全款支付，二是并未引入预售资金第三方托管制度，而是直接将房款交给开发商管理使用。正因为如此，商品房预售制极大缓解了开发商资金不足的问题，在我国房地产开发建设初期起很大助推作用。

但是，这一制度的缺陷与弊端也逐渐凸显，引来了诸多购房者不满，其认为：“商品房预售制度就是用图纸和样板间忽悠，拿买房人的钱赚买房人的钱，空手套白狼。”

在2012博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会副会长朱中一表示“目前预售制度是肯定不会取消的”。

朱中一认为，市场经济条件下，住房既有消费品属性，也具有资本属性。商品房预售制则利用其资本属性来满足消费者投资需求，住房预售制度被作为期货来炒作，他表示，预售制可以让消费者在预售环节中，早选房选好房。

然而，2011年，在持续的房地产调控下，高位房价终于出现松动，许多城市楼盘开始大幅降价销售，前期购房者只能眼睁睁的看着自己买的房子总价“缩水”，甚至有很大一部分人还没有拿到钥匙，房价就下跌几十万。这引发了购房者的不满，北京、上海、南京等各地业主房闹频频上演“房闹”事件，向开发商提出“补偿”差价甚至提出“退房”要求。

与此同时，亦有业内人士分析，当住房的远期合约被像期货一样拿来炒作，无疑会加大房地产泡沫，并带来巨大经济风险。

预售制难保房屋质量

“看的样板间非常满意，可收到房的那一刻感觉根本不是那回事。”很多业主都曾有过这样的抱怨。

由于预售制度的特殊性，购房者只能通过开发商的承诺、售楼小姐的解说、图纸和样板间，来选择一两年后的新房，然而真正收房时，小区规划变更，绿化面积缩水，房屋设计糙劣，墙体出现渗水等质量问题，让购房者只能“吃了闷亏往肚子里吞”。

有购房者曾指出：“在淘宝买东西，看到实物图都有可能有假，买房子是一辈子的事，更应该现房交易，这也是考验开发商实力的时候。”

在今年的博鳌论坛上，记者追问北京华远地产股份有限公司董事长任志强，他表示，取消预售制度根本不能考验开发商，质量保证有《中华人民共和国担保法》。他反问道，为什么所有期房和现房相比，都是现房价格高。

博鳌声音：反对取消

持取消预售制度的一方认为，通过取消预售房制度，可以进一步收紧开发商的资金链。促使其进一步加速把库存加速去化，以价换量，从而实现增加供给、平抑房价的作用。

然而反对的专家、开发商则统一表示：取消预售制度会引起房价暴涨。在博鳌论坛上，记者就此问题采访了诸位与会嘉宾。

中国房地产协会副会长、中国房地产开发集团总裁孟晓苏说：“预售制不可能取消，取消以后房价暴涨。”

中国房地产业协会副会长朱中一：“取消预售制度将直接减少供给，对于存量房不是很多的地区将是一个巨大的冲击，必然又会引起房价的波动。而预售能够帮助房地产开发企业融资筹款增加供应。”

首创集团总经理刘晓光：“这种激进的做法不可能在短期内出台，否则对市场的冲击会太大，后果难以预料。”

华远地产股份有限公司董事长任志强：“真正该改革的不是预售制度，而是供求关系的调整。供求关系再不合理调整，房价会变得更不合理，在未来某一个时段。所以，要想长效合理，就要打破户籍制度和土地制度，否则想要用行政的手段来让房价合理，几乎是没有可能的。”

建议引入第三方监管

正如任志强所说，房价上涨与否未必和是否取消房产预售制有必然联系，有业内人士认为：“既然是引进的制度，那么我们更应该做的是取其精华去其糟粕。”

国家行政学院决策咨询部研究员王小广曾表态：“预售制度是一个对于供需双方和市场都要求很高的制度，我们达不到这个水平，现房销售制度是唯一也是最符合我们目前房地产市场发展水平的操作方法。而‘预售制’让房地产开发商有了投机倒把的机会，迎合了既得利益者的利益需求。”

然而“一刀切”也将对开发商资金链造成巨大冲击。

有专家就此建议，应根据欧美和香港经验，建立第三方监管，购房者将预付款打入第三方账户进行监管，或交房之前，购房者最多交付20%的购房款作为押金。

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