根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年7月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8717元/平方米，环比6月上涨0.33%，自上月止跌后再次环比上涨，其中70个城市环比上涨，30个城市环比下跌。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，7月份全国百城房价继6月份“止跌微涨”之后再度环比上涨0.33%，主要有三方面原因：

第一、房价环比上涨的城市数量较上月有所增加，房价涨幅靠前的城市(均价较高)的均价涨幅程度(造成的结果)超过房价跌幅城市(均价较低所造成的结果)，造成的全国房价在结构性上偏向向上涨，导致全国房价环比6月上涨0.33%。

中国指数研究院数据显示，7月，百城中其中70个城市环比上涨，30个城市环比下跌。与上月相比，本月环比下跌的城市个数减少25个。

第二、以一线城市为代表的重点城市房价环比在上涨，带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。

数据显示，北京、上海等十大城市住宅均价为15470元/平方米，环比上月上涨0.27%，与去年同期相比下跌2.32%，连续第7个月同比下跌，跌幅持续缩小。

而一线城市的高端楼市放量导致区域房地产市场成交结构发生变化，从而整体上也推动均价整体上涨。这样，也客观上带动全国楼市均价止跌微涨。

以上海为例，同策咨询研究中心数据显示，截至7月30日，2012年1-7月单价4万元以上/平方米的商品住宅成交面积42.72万平方米，已占到整个市场成交面积的9.14%，相比1-6月9.01%的比例仍然有增加的趋势，显示出中高端市场仍然在7月份保持市场放量的态势。这样，由于中高端成交结构的变化导致2012年7月份上海市商品住宅成交均价达到历史上的新高，达24607元/平米，商品住宅均价环比上涨0.03%。

第三、无论是一线城市，还是二三线城市，部分楼盘降幅收窄也是导致房价整体上止跌微涨的原因之一。

那么，房价“止跌微涨”后继续坚挺，保持微涨的现象，对于当前及未来房地产市场意味着什么呢？

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，首先，房价“止跌微涨”后再度上涨的整个市场背景来看，2012年整个上半年，全国包括一线城市在内的房地产投资、开发企业拿地规模(土地市场交易)、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额，大多数还都处于同比去年同期负增长的市场局面，因此，整体楼市尤其是开发企业资金面相对较为紧张的“基本面”并没有改变，“止跌微涨”还难说会造成房价立即反弹或形成“买涨不买跌”的市场局面。

从未来趋势角度来讲，尽管当前由于楼市政策“微调”，成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境并不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。从当前来看，当前房企的降价行为已经接近“市场底”，今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”。

从这个意义角度而言，购房者应该抓住这个阶段性的“市场底”购房，尤其是要抓住开发商“策略性降价”的时机，抓住这个时机的窗口购房，这样方可节约购房成本。

从政策走向对于市场影响而言，国务院办公厅派出8个督查组赴16个省(市)对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查之后，政策“暗线”微调有可能整体上有所收紧，从政策执行力度上应该总体上继续保护首套房“自住需求”，为刚需一族争取更多的购房时间。因此，政策层面尽管在执行力度上有所收紧，但是对于鼓励首套房“自住需求”入市的政策基调并没有改变，政策“明线”的微调仍然将发挥着其对于刚需市场放量的刺激作用。

因此，就全国而言，政策面“降息” “降准”与楼市“微调”形成市场叠加效应，这个叠加效应对于自住需求继续“放量”起到刺激作用，预计整个下半年楼市成交量将好于上半年，成交方面应该在下半年的这个时间窗继续保持“放量”。

此外，从本次国务院派出8个督查组进行督查的角度来讲，开发企业不应对下半年楼市抱有太乐观的市场预期，应该在下半年的这个时间窗继续保持“放量”。

因此，在今后这样的时间段，开发企业还应该抓住政策面“微调”给予市场释放刚需的“窗口期”，及时推盘跑量，而不应该在现在的市场阶段房价降幅“见好就收”，制造市场买涨不买跌的气氛。只有及时跑量回笼资金，开发企业才可以以“现金为王”。这样，无论是政策面再度收紧，还是开发企业要在土地市场出手拿地，都应该是得心应手，在未来市场激烈的竞争中，才有可能处于主动地位。

就具体需求而言，无论是一线城市，还是二三线城市，对于首套房置业者来讲，由于明线“微调”政策的继续，以及本次降息之后明确首套房贷利率在政策范围内可以最低至七折，那么也就明确地为首套房自住需求进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，现阶段仍然是自住需求最佳的购房时间窗口，在这个阶段，在降息、降准及各种微调等多种因素综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升“淡市不淡”的市场局面。

对于改善型需求以及部分投资型需求来讲，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动与暗线微调政策从执行力上收紧，有可能导致中高端楼市随着政策面的变化而出现一定波动，政策暗线微调执行不严格时将是中高端市场需求放量的时间窗口，反之，中高端市场有可能由此而陷入困境。

新闻收集整理：江都房产网