原题：楼市醒了

　　“中国的房地产要回到曾经的繁荣，将是一个漫长、艰难的跋涉，但复苏似乎已经开始”

　　本刊特约撰稿/张恒志

　　在带客户看样板间的十几分钟里，北京首开熙悦山项目销售员武腾的手机响了三次。上个月公司刚刚开盘的一个小户型项目不到一周就售罄，但前来打电话咨询的客户仍然很多。而去年这个时候，售楼部时常冷冷清清。

　　武腾的这种感受，在国家统计局的数据里也有所体现：自今年1月份以来，国内商品房的销售面积增速开始逐月回升，而到了7月份，国内商品房的销售额已经恢复到接近去年同期的水平。

　　在被称为是史上最严厉楼市调控政策实施一年半以后，一度大幅收缩的房地产市场如今欲走出低谷。渣打银行在8月初公布的一份研究报告中称，“中国的房地产要回到曾经的繁荣，将是一个漫长、艰难的跋涉，但复苏似乎已经开始。”

　　走出低谷？

　　由渣打银行近期对国内30多家房地产开发商所做的调查显示，在今年二季度的成交客户中，57%为首套购房者，31%为改善住房者，只有12%为投资客。这一数据或多或少地揭示了，此轮房地产调控可能也“误伤”到部分“刚性需求”群体。

　　被压抑的“刚需”终究会有释放的时候。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《中国新闻周刊》表示，6月全国70个大中城市新建商品住宅价格环比出现正增长，这是继去年10月连续下跌8个月之后首次上涨，具有强烈的信号意义。

　　这一信号预示着中国房地产市场的底部已经形成。

　　回升态势在7月份得以延续。国家统计局公布的7月份70个大中城市中房价环比上涨城市的个数，已经连续4个月增加，累计达50个。其中，出现环比上涨的城市集中在二三线城市，且涨幅明显高于一线城市。

　　不过，房价的温和上扬，是建立在中国房地产在过去一年处于历史低谷的这一大背景下。由国家统计局编制的国房景气指数显示，今年7月份该指数创下自1998年3月以来近14年的历史新低。

　　一些投行和开发商认为，短期内楼市难以迅速升温。

　　交通银行金融研究中心高级宏观分析师唐建伟告诉《中国新闻周刊》，由于年内政府全面放松房地产调控的可能性不大，虽然近期市场交易的恢复可能刺激一部分房地产投资，但投资全面反弹的可能性较小。

　　不过，开发商的信心已经有所恢复。

　　渣打银行前述调查显示，有24家开发商认为，房价和地价在经过几个月的下降之后已经触底反弹，很多城市房屋销售正在好转。渣打银行向《中国新闻周刊》提供的报告认为，对开发商的调查，支持了该行对于中国房地产行业已经开始复苏的判断。

　　多位接受《中国新闻周刊》采访的投行经济学家和房地产业内人士认为，地方政府房地产政策的“微调”，中国人民银行两次降息，直接带动了这一轮楼市的回升。

　　据中原地产的不完全统计，自今年1月以来，国内约有30个城市实施了房地产调控地方实施细则的“微调”，其目的主要是为了刺激消费，但力度各有不同。

　　武汉、沈阳、郑州、南昌等9个城市，在5月份把首次申请使用公积金贷款购房的首付比例从30%下调至20%，使得购房者能够动用更少的资金支付首付款。

　　上海、天津、厦门、中山等4个城市，则放宽了“普通住宅”的概念范围，其中，上海普通住房新标准相当于将三个环线内的单价限制全都提高了40%，使得更多购房人能够享受到税收优惠，其中以外环内60到100平米的二手房交易受惠最多。

　　少数开征房产税的城市也开始向购房者让利。重庆在1月份把房产税起征点每平方米调高了2000多元；江苏扬州在5月宣布，对于个人新购的90平方米以下的成品住宅，给予所购房屋合同总价6%的奖励。

　　稳增长与调房价

　　地方政府的“微调”亦属无奈。

　　实施楼市调控后，由于成交量大幅下滑，开发商的商品房库存骤增。

　　据国家统计局数据，截至今年6月份，国内商品房待售面积约为3亿平方米左右，若按每套商品房100平方米折算，相当于还有300万套商品房待售。如果放在北京，按照该市2011年的销量，还足够卖上20年。

　　中国农业银行战略规划部宏观经济金融研究处副处长付兵涛对《中国新闻周刊》表示，若考虑房屋竣工面积仍以20%左右的速度增长，开发商要想消化这些库存，恐怕到年底也难以完成。

　　由于开发商正处于痛苦的“去库存”周期，拿地热情也不复以往，导致各地土地市场流拍事件时有发生。

　　国土资源部此前公布的2012年上半年房地产用地供应情况显示，上半年全国高溢价地远少于去年同期，住宅用地流标流拍达1257宗，比去年多了80%。长三角、珠三角、环渤海地区住宅地价环比下降，不过降幅均不超过1%。

　　土地市场的低迷直接影响到了地方政府的钱袋子。

　　其中最为明显的是上海，该市今年上半年土地出让收入仅为146.65亿元，同比下降了近7成。中国指数研究院公布的最新数据显示，2012年上半年全国300个城市土地出让金总额为6525.98亿元，较去年同期下降38%。

　　中央政府对此似乎也有预估。

　　今年“两会”期间，财政部向十一届全国人大五次会议提交的《关于2011年中央和地方预算执行情况与2012年中央和地方预算草案的报告》就曾预测，2012年国有土地使用权出让收入可能下降超过18%，若扣除征地拆迁补偿等成本性支出，净收入将比2011年进一步缩减。

　　不过，楼市下行对于实体经济的冲击，更多的还是因为房地产开发投资的减少。

　　国家统计局的数据显示，自2011年1月至今，国内房地产开发投资从30%多一路下滑到15%左右，增幅收窄了一半。根据国家统计局综合司课题组的测算，房地产开发投资增速每下降10个百分点，实际的GDP将下降0.9%。

　　自今年4月开始，房地产开发投资增速首次落后于全社会固定资产投资增速并延续至今，7月的数据显示两者的落差已经扩大到5个百分点。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，这表明房地产对经济拉动作用连续四个月明显减弱，已经在拖经济后腿了。

　　瑞银证券中国首席经济学家汪涛对《中国新闻周刊》表示，2012年整体房地产建设活动将明显放缓，但考虑到保障房建设将在一定程度上抵消商品房市场的疲弱，因此不会出现硬着陆。

　　调控再加码？

　　楼市的变化也引起了中央政府的注意。

　　自今年6月起，中央就不断在释放楼市调控不动摇的信号。

　　6月5日，住建部新闻发言人称，将坚持房地产市场调控政策不动摇，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正；6月12日，国家发改委否认为支持国内经济有必要放松房地产调控政策的传闻；6月14日，中国人民银行否认降低房贷风险权重；7月7日，国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时表示，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。

　　为掌握各地贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况，国务院在今年7月下旬到8月上旬派出了8个督察组，对包括北京在内的16个省市开展专项督查。

　　了解此次督察情况的人士向《中国新闻周刊》表示，此次国务院派驻各地的督察组行程主要有四大块，包括各级人民政府的工作汇报、核查相关档案资料、随机抽查及暗访商品住房项目、走访购房群众等。督察组尤为重视房价，在与湖南、江苏两省的政府部门座谈时，首先询问的便是今年房价控制目标的制定和完成情况。

　　从目前一些省市反馈的情况看，督察组对这些地方楼市调控的执行情况有肯定，也有警示。

　　以国土资源部副部长胡存智带队的督查组认为“北京市落实调控政策效果明显，房地产市场形势稳定。”此外，督查组在上海、天津、四川、重庆、大连等地的督查中，也传出“肯定”当地做法的消息。

　　督察组也发现了一些问题，比如一些地方政府通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激了住房消费的苗头；此外，一些城市最近几个月房价环比上涨，导致市场预期发生变化，稳定房价的压力加大；还有部分城市尚未建立开发商预售资金监管制度，一些楼盘的价格公示不够规范。

　　针对这些问题，督察组已经向相关省市提出整改意见。督察组将在稍晚时候，把各地落实观察房地产调控的实施情况整理成文上报中央。

　　对于当前各方热议的楼市调控是否会进一步加码的问题，督导组的意见和未来房价的走势，被认为是决定未来政策走向的决定性因素。

　　如果楼市持续上行，房价报复性反弹，政府手中仍有调控工具可供使用。前述知情人士称，不排除相关部门短期内还会出台新的调控措施，比如调高二手房交易税、房产税试点城市扩容等等。

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