今年上半年，饱受调控政策压制的房地产市场出现一些新的气息，商品房成交量增加、土地成交量萎缩以及信贷压力减轻等。这些变化已经反映在了上市房企的财报中，已披露中报显示，103家地产公司虽然存货总额再创新高，达到1.16万亿元，不过环比增幅仅8.02%，是自2008年下半年以来的新低。

　　存货增速连续“刹车”

　　2006年以来，房地产调控政策陆续出台，随着抑制房价上涨的压力增大，政策也呈现不断加码的态势。在限购、限贷等措施推出之后，2009年以来房地产企业销售难度加大，加之大量已开发项目进入销售阶段，存货规模进入了快速增长期。

　　统计显示，截至8月27日，已有110家房地产行业公司披露半年报。剔除无相关数据的公司(如主要从事房地产经纪、代理的世联地产)，可比的103家房企上半年存货合计为1.16万亿元，环比增幅为8.02%，同比增幅为25.48%。

　　从历史数据来看，这些公司2008年中期时的存货合计只有2876.61亿元，此后存货规模快速膨胀。在截至2011年年末的7个半年度周期中，存货总额从2876.61亿元，增加至1.07万亿元，期间增幅高达2.72倍，半年度平均环比增幅为20.75%。

　　不过，近一段时期，存货的高增长得到明显抑制。根据国家统计局公布的数据，今年1-7月份，全国房屋新开工面积103905万平方米，下降9.8%，降幅比1-6月份扩大2.7个百分点。自4月份该指标出现2010年以来首次同比负增长之后，7月新开工面积降幅继续扩大。

　　随着全国房地产开发投资增速显著回落，房屋新开工面积也呈现下降趋势，房地产企业的存货增速得以快速“刹车”。103家房企近三个半年度存货环比增速分别为22.01%、16.17%和8.02%。

　　销售回暖加速去库存

　　除了缓拿地、慢开发之外，房地产市场回暖给房企去库存带来了利好。国家统计局公布的数据显示，今年1-7月份，全国商品房销售面积48593万平方米，同比下降6.6%。其中，商品房销售额28699亿元，同比降幅仅0.5%。

　　此外，从各城市的销售情况看，中银国际数据显示，今年1-7月份，一线城市和二线城市累计销售面积分别同比上涨7.7%和1.2%。

　　通过已披露的中报数据，同样可以看到销售回升的迹象。103家房企今年上半年营业收入合计1584.35亿元，较去年同期增长20.98%。销售商品、提供劳务收到的现金合计2345.91亿元，同比增长了9.23%。此外，房地产企业的销售费用大幅增长也可以从一个侧面反映市场的回暖。103家房企今年上半年销售费用合计58.00亿元，较去年同期增长23.24%。

　　房地产开发投资减速与销售规模增加，在减轻房地产企业存货压力的同时，可能会给房地产市场带来变化。专家指出，如果开发投资维持目前低迷的状态，全年新开工面积将出现多年来的首次“负增长”。这将使得未来商品房供应偏紧，不利于房地产价格稳定。

　　需要指出的是，得益于信贷放松和销售回款增加，103家房企6月末货币资金总额高达2303.03亿元，处于近几年的较高水平。在现金流宽松和地方土地供应增加的双重刺激下，一些房地产龙头企业近期频频出手增加土地储备。不过，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松指出，房地产行业存在特定的开发周期，市场调整后期必然形成供应不足和新开工不足。当前大型房企拿地意愿回升，短期内并不会增加房地产市场供给和库存规模。

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