近期的楼市异常热闹。在监管层频频强调调控不放松的同时，房价却在不断反弹上涨。楼市调控的下一步究竟是让位稳增长，还是继续加码控房价，房地产调控再次进入十字路口。虽然国务院督查组的督查结果并未公布，但是来自调控部门的声音让业界陷入忧虑，而央行、地方政府在调控上的不断动作，也使得购房者们有些无所适从。在业内人士看来，无论是取消限购、还是房产税扩围，再到限购扩容、信贷政策回调，目前仍是在雾里看花。

　　■取消期房

　　杀伤性最大

　　近日山东省发布消息，从9月1日起将严格执行商品房预售制度，并选择有条件的开发项目进行商品房现房销售试点。这也是首个确定进行现房销售试点的省份。这一消息不禁让人想起月初被广泛讨论的 \"取消预售制度\"，山东的现房销售试点被看做商品房预售制度的变局。

　　对此，中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出，山东试点现房销售，仅是针对部分有条件的开发项目。

　　对于预售账户挪用等指责声，上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍表示，监管和制度本身是两回事，制度不健全、管理不完善，不代表制度应该被取消。她还举例称，香港在开发项目时，预售资金都存入固定账户，且由第三方监管。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，预售制度一旦取消，很有可能会有一个市场供应的\"真空期\"，一定程度上会形成现房供不应求的市场局面。另外，现房开发要承受更多的融资成本，这些成本会包含在房价当中 ，因此，现房往往会比期房贵不少。

　　房地产从业者对于取消期房的说法也是担忧连连。 \"如此一来，估计象万科这样的企业业绩都会减半。 \"中华企业股份有限公司市场部经理戴正芳坦言，将期房预售改为全现房交易，实际上打乱的开发商的销售节奏。 \"原本今年初就看可以预售了，现在全现房销售，那么开发商的开发成本就提高了，要等到年底了，这样反而会短期提高房价，原本准备卖1万元/平方米的，现在就有可能卖1.2万元/平方米。\"戴正芳如是说。不仅如此，由于目前在限购的大环境下，开发商的开工率就少，再进行现房销售的话，势必对于供应量带来影响，而开发商也就没有什么以价换量的动力。

　　但市人大代表、上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红则有不同的看法，他表示，现房销售应该是未来的趋势，而商业地产项目目前大多已经开始向这个方向发展。就住宅市场而言，现在应该是一个不错的节点。\"因为我们现在的库存量大，对于短期供应减少能够有效的冲抵，也能够保持房价的稳定。 \"

　　■房产税扩容 仍未定招

　　在两湖房产税试点还在不知所踪的情况下，昨日有消息透露，国务院可能在年末召开中央经济工作会议之后批复房产税试点，而正式实施将从2013年初开始。报道还表示，本轮房产税改革可能将现有房产税和城镇土地使用税合并为统一的房地产税。

　　消息显示，目前，全国30多个省区市和计划单列市的地税官员正开展为期6个月的房产税税基评估集训，为开展非经营性房产的存量部分恢复征税的试点，提供技术储备。国税总局与中国人民大学公共管理学院合作举办的房地产估价技术应用工作高级专业人才培训班（一期）也已正式开班。

　　其实最近关于房产税施行的报道还有不少，日前就有媒体报道\"央行表示应用房产税来取代限购\"。但对于该消息，人民银行有关负责人8月25日回应称，此观点来自央行调查统计司的一篇研究报告，仅代表研究报告作者的个人见解，不代表央行的观点。无独有偶，知名投行瑞银近日发布的一份报告中也表达了同样的观点。

　　瑞银称，预计中国可能希望逐渐推进房产税以遏制楼市，并取代现有的限购和其它行政限制举措。但瑞银同时也认为，房产税要想在在全国范围内马上铺开 \"不成熟\"。

　　但业内专家却有着不同的观点。 \"房产税扩容暂难出台。 \"尹伯成告诉记者，全面开征房产税，这一\"武器\"的影响面广、杀伤力大，虽然长期来看是大势所趋，但是短期内铺开的可能性还比较小。 \"关键还是考虑到现在\'稳增长\'的目标，如果房价影响太大，开发投资热情、地方政府土地出让都会受到波及。 \"　

　　尹伯成强调称，他所指的房产税，是此前网传湖南、湖北两省或将试点出台的房产税政策--面向存量房征收，二套房拥有者都可能成为征税对象。 \"重庆试点方案只征少量的独栋别墅，上海试点方案的新增购房，影响面都微乎其微，不能算作什么\'杀器\'。 \"

　　姚玲珍却认为，全国范围看，房产税是目前猜测的几项政策中，最有可能出台的。 \"房产税此前就已经空转多年，后来在沪渝分别试点，既然在试点，扩大推广就应该是迟早的事，只是扩大的进程还没有决定。 \"她向记者表示，房产税向存量征收也是必然的事，但是会制定减免空间，并且下半年就全面征收的可能性不大。

　　房地产从业者更是对于房地产能够起到的作用表示怀疑。 \"就上海的试点而言，其住宅房产税到底有多少？我并不看法。\"季宝红如是说。他表示，与重庆不一样，上海是国内限购和房产税同时执行的唯一一个城市。这对于上海的房地产市场带来了很大的弊端。为此他还在上海两会期间，提交了上海如果执行房产税就应该取消限购的提案。他认为，现在扩大房产税范围实际上对于房价并无影响，反而是购房者要多支出额外的税收费用。易居（中国）控股有限公司董事局主席兼总裁周忻也赞成此观点，他表示，用房产税取代限购是否对经济有利不好评估、是否有利房地产市场并不看好、但一定不利已置业者。

　　■限购扩容 经济低迷难推行　

　　房产税扩围还在云里雾里，作为遏制房价反弹，调控楼市最为有效的限购扩容又成为市场猜测的一个焦点。

　　日前有媒体报道，住建部已下发相关文件，要求8月20日之前，各省住建厅需要将所辖内各城市的上半年房地产市场调控工作情况报告上交住建部，是否采取必要措施限购，也将包含在这份报告内。 7月底，住建部已经公布需要纳入限购范围的二三线城市的\"五条标准\"。而链家地产市场研究部根据此\"五条标准\"对全国二三线进行监测，预计将会有30-35个左右的二三线城市将列入采取限购措施报告内。随着近期多地出现的量价齐升的情况，限购扩容似乎越来越近。

　　\"一线普通商品房城市限购或将称谓长期、常态的政策，但是再向二三线城市扩容，有待商榷。 \"陈晟如是说。他向记者解释，一方面，我国城市化进程鼓励更多人走向二三线城市，另一方面，也可以缓解一线城市的压力。

　　姚玲珍也指出，二三线城市还有很大的发展空间，并没有必要限购。\"农村人口随着城市化进程进入这些地方，大城市居民也会有一部分人转移到二三线城市。 \"当然，在一线城市广泛限购后，不少资金都流入了没有限购令的二三线城市，造成这些城市房价大幅上升，但是姚玲珍表示，这些地方是否要限购，要从当地楼市情况、经济发展全面分析，而房产税本身的行政性也决定了它只是一项临时性的政策。

　　而在尹伯成看来，限购扩容并非不可能和不可行。 \"上个月统计数据显示，大多城市都出现了房价上涨，很多都是没有限购令的城市。限购扩容也是针对投机投资，与鼓励刚需不矛盾。再者，房价上涨过快，才更会让刚需购房无望。\"季宝红则认为，进一步的限购与目前的经济背景不符，扩容恐难推行。

　　瑞银分析报告也称，虽然近期市场房屋的价格和销售都有所上升，但这可能是高价项目入市拉动了均价，而事实同样单位的房屋价格还是稳定的，因此预计中国政府不会推出新的楼市调控举措。

　　■信贷政策 直接影响客户入市步伐

　　除了全现房销售、房产税扩围、限购扩容，另外一个信贷政策的回调迹象也引发了业内的关注。这就是近期华东部分城市，光大银行、民生银行、深圳发展银行、中信银行、兴业银行等部分银行相继取消了首套房贷款利率优惠。

　　昨日，记者咨询光大银行目前的房贷情况，咨询人士表示，光大银行正处于个贷业务转型期，为了响应政府部门及相关政策号召，光大银行信贷资源优先用于小微贷款业务。目前，光大银行个人首套住房贷款业务执行基准利率。与此同时，工商银行、农业银行、建设银行、中国银行、交通银行等五大行在接受记者的咨询时表示，在首套房贷款利率优惠方面无任何变化，根据情况都有相应的优惠。

　　对于光大银行取消首套房利率优惠的消息，姚玲珍并不意外，\"在政策的允许范围内，调整利率就像企业给商品定价一样，就是一种银行的经济行为。\"她举例表示，此前也有其他银行取消了首套房利率优惠，给出的解释就是吸储成本上升后作出的正常调整。

　　但是，姚玲珍并不觉得利率优惠调整会成本会称谓普遍现象。在目前的市场态势下，去年那样全面信贷收紧不太会，购房者还是可以选择其他有优惠的银行贷款，尽量减少自己的购房负担。

　　尹伯成也表示，银行从自身利益考虑，可能会调整利率优惠，加重购房者的负担，但是，这并不是政府导向的，鼓励首套购房、支持刚需的大环境也不会赞成。而且，在信贷总体情况不佳的情况下，房贷是属于优质贷款。

　　\"这个政策对于购房者而言最为敏感，因为利率折扣15%等同于要降息多次了，更为重要的是如果这被认为是信贷政策再次回调的信号，势必影响目前的市场回暖。 \"戴正芳如是说。他表示，今年6月份，央行3年来首次降息，这是一个至关重要的转折点，房价自此止跌回升。 7月份再度降息，接连两次降息，楼市进入兴奋状态，连锁反应开始凸显。临近金九银十，相比其他的行政政策，信贷政策的如果出现回调，那么购房者的入市步伐将会放缓。

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