10余年前,房地产还是少数研究者才关注的学术问题。而在今天,几乎每个人都能对房地产来几句颇为专业的评论。
市场从无到有,价格从低到高,政策重点从扶持到年年调控,再到加强住房保障。这10年,中国的房地产行业已经成为社会热度最高、争论最多的行业。
1999年1月,年轻人胡景晖不甘心平平稳稳地工作,从工作了3年的某央企辞职,希望闯闯世界。这个决定让他付出不小的代价。
“1998年,单位刚分了套90平方米的小三居给我,就在紫竹桥附近。”胡景晖说,可因为辞职,这套房子必须退还给单位。
1999年初,中国的房地产市场还处在萌芽阶段。大部分人的住房问题都需要通过所在单位解决。“很多人为了分到一套房子,一等就是十年八年,可能并不喜欢自己的工作,但为了房子,不敢选择自己喜欢的工作。”胡景晖说,那个时候,如果你换工作,马上就会碰到现实的问题,自己住哪儿?
胡景晖清楚地记得,就在他向单位交回房子钥匙的当天,就有3拨人去看房。
就在这一年,多年来的福利分房制度走到终点。4年后,国家明确了房地产的国民经济支柱地位,中国房地产业开始了真正的市场化运行,商品房的价格也不再受物价部门控制,而由市场决定。
到了这个时候,大部分人的住房问题都只能通过购买商品房来解决,住房需求开始大量释放。供不应求成了房地产市场的基本面,房地产建设在全国各地都开始突飞猛进。
“2000年之前,全国每年的房地产建设量还不到10亿平方米,而最近10年,每年的房地产建设量都在20亿平方米以上,有些年份甚至高达30亿平方米。”中国建筑学会副理事长兼秘书长徐宗威告诉记者,房地产建设量的大发展为所有人改善居住条件创造了现实的可能,为城乡居民带来了极大方便,住宅短缺的状况在迅速改善。
不仅如此,这些新建商品房的配套设施也开始大幅改善。
“以北京为例,10年前,住宅煤气、暖气的覆盖率不到70%,而现在已经达到90%以上。”徐宗威说,此外,通讯、网络、小区绿化也都做得越来越好。房子越建越漂亮,小区越建越有特色。越来越多的城市、小区注重以人为本,让居民生活更加方便成为规划设计的最重要考虑因素。
也许正是由于多年积累的住宅短缺,房地产市场出现价格不断上涨的局面。2004年,中央开始对房地产市场实施宏观调控,收紧土地和信贷闸门,试图遏制房价的过快上涨。
从2004年开始,中央每年都会出台针对房地产市场的宏观调控政策。2008年,主管房地产市场的建设部改名为住房和城乡建设部,就是为了更好地管理房地产市场。
“住房问题牵扯到每个人,有些人买得起商品房,有些人买不起商品房,国家也看到了这个问题,住房保障的力度不断加大,这是十年前所不敢想的,对困难人群的关注也是前所未有的。”徐宗威说。
2007年,廉租房建设开始提上日程,各地都在编制廉租房建设计划。
住房和城乡建设部的数据显示,2008年至2011年间,我国累计开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房超过2300万套,基本建成1200万套以上,新增发放租赁补贴超过400万户。
资金的投入更是前所未有。从2007年到2011年,中央财政安排的保障房建设年度补助资金由72亿元增加至1713亿元,年均增长121%。各级地方财政每年对保障性安居工程建设的投入也由26.2亿元增加至1618.2亿元,年均增长180%。
到2011年底,全国累计用实物方式解决了2650万户城镇低收入和中等偏下收入家庭的住房困难,实物住房保障受益户数占城镇家庭总户数的比例达11%。
2011年,中央政府又拿出规划,要在接下来的5年建设3600万套保障性住房。这个目标意味着届时将有20%的人能够通过保障性住房解决居住问题。2011年,全国开工建设各类保障性住房已经达到1000万套。
与10余年前住房基本靠单位分配不同,房地产发展10年后的今天,商品房、经济适用房、两限房、廉租房、公共租赁房的住房供应体系正在逐步建立。政府试图通过这样的设计实现对各个层面人群住房需求的满足。在一些城市,一个符合廉租房条件的家庭每月只需要付出几十元的租金。
在徐宗威看来,这一点特别重要。在很多国家,由于收入差距拉大,形成了很多贫民窟。而在我国,由于及时注意了社会的公平,没有形成贫民窟。这是10年来房地产发展的一个成绩。
“能做到这一点非常不容易。”如今已经是伟业我爱我家集团副总的胡景晖告诉记者,这10年房地产市场的发展,表现在价格上可能是越来越贵,但从居住的方式看,选择确实越来越多。
也许正是由于这个市场的产生和发展,让很多人有了选择职业、获得财产性收入的可能。
“10余年前,大多数人为了能够分到一套房子而不得不放弃自己对职业的追求,一套房子往往把一个人拴在了一个单位。而这10年房地产市场的发展把房子跟职业选择分开了,大家有了更大的自由。”胡景晖说。
2001年,胡景晖在北京市朝阳区管庄购买了一套100平方米的两居。那一年,他刚刚步入房地产圈。
2006年,胡景晖将这套唯一的房产出售。这次投资宣告失败:“如果不算利息成本,我这套房子亏了六七万元。但如果我没有在2006年卖掉这套房,而是持有到现在,那我就会赚一大笔钱。”
类似这样赚钱与赔钱的故事在这10年的房地产市场发展中不断上演,带给中国人的不仅仅是财富的增减,更多的是对这个市场更深入的理解:住房最基本的功能是满足自住需求,而非投机。
中央对房地产市场的调控也正是基于这样的思路,满足自住需求,遏制投机需求。
“这10年走下来,解决的是数量和速度的问题。不能否认,过去10年在这方面取得了很大的成就。”徐宗威说,但从现在开始,要更加注重公平,这是接下来的10年要努力做好的事情。
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