九月就这样在不知不觉中降临。每年的九月和十月都是住宅销售的传统旺季，但去年的“金九银十”却因宏观调控而褪色成了“铜九铁十”。今年的“金九银十”会否重现成交高潮？在调控两年多之际，恰逢十八大即将召开和中国经济增速放缓，一向政策市场特点浓厚的楼市又会面临怎么样的变化？本期经济圆桌，我们请来专家为你解读当下楼市的最新动向。

　　■本期嘉宾

　　张宏伟 同策房产咨询有限公司研究中心总监

　　赵卓文 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

　　曹 取 世联地产华南首席分析师

　　黄 韬 中原地产项目部总经理

　　南方日报记者 牛思远 卢轶

　　实习生 陈思勤

　　策划统筹 卢轶 郑佳欣

　　你是否看好今年的“金九银十”？

　　张宏伟：今年达不到很旺

　　今年经济非常疲软，政府通过政策的局部微调让房地产市场回暖。但是，市场并没有达到“非常好”。虽然成交量，房产投资有一定回暖，投资增速却呈现负增长，8月份同比增长了15%，比之前7个月下降1%—2%。此外，限购政策如今还是在继续执行，也没有新政出台。可见政府的大趋势并不是提高房价，价格即使上涨也不会太大幅度。

　　赵卓文：今年将是温和平稳的态势

　　纵观今年九月、十月的楼市销售，我认为主要有3个影响因素：第一，供应量依然巨大，广州目前待售一手住宅超5万套。但大部分均为“旧货”。“新货”数量依然有限，市场难以形成大面积的“兴奋点”。

　　第二，管理层再三放话，要防止楼价反弹。发展商定价将十分审慎。“高不成低不就”将是今年定价的主要特点。因为楼市已经全面回暖，今年9-10月价格肯定坚挺，类似今年2-3月那种大规模的让利促销，已不可能再出现。但“高定价”又会影响发展商的销售和业绩。预计价格难以“急升”。

　　第三，随着经济下行趋势越来越明显，城市居民购买欲望有很大的消退。以广州日前车牌竞卖为例，4300多个车牌，只有不到800人来认购。经济大环境不好，老百姓对购车多支付1-2万元的车牌费都“斤斤计较”。对于购买动辄数百万元的房产，现在的购房者只会越来越慎重。

　　曹取：今年旺的可能性很大

　　依据我们对于一些城市楼市成交量的跟踪数据显示，今年整体市场是不错的。首先，许多城市目前的供应量是很大的，比如深圳。其次，购房者和开发商心态都很稳定。购房者不会盲目看跌，大部分购房者认为房价“涨也涨不到哪里去，跌也不会跌多少”。开发商也不会在单独某个楼盘疯狂涨价，会制定相对稳定的价格来保证一个持续的成交量。

　　黄韬：今年不好也不坏

　　今年的“金九银十”传统销售旺季，我觉得市场是不好也不坏。好的话，会好于平时周末，但是不可能比2009年和2010年的“金九银十”好。“金九银十”是每年地产开发商的冲刺期，去年由于限购第一年，市场表现很惨淡。今年的话，因为限购、限贷政策复杂多变，虽有局部有微调，但是并没有全面放松，所以无法太好，以价换量会比较多。

　　你认为接下来尤其是十八大前后还会出台“新政”吗？

　　张宏伟：不会出台“新政”

　　今年不像往年，楼市火爆到顶峰。虽然今年调控政策有点微调，但是政府抑制房地产市场过热的主要目的不会改变。例如，可能会效仿重庆和上海实行房产税，通过扩大试点城市来代替原有的调控措施，其主要目的还是“去投资化”。中长期来看，不会出台什么新政，出台替代性措施会比较多。

　　赵卓文：是否出台“新政”不知道

　　我认为，一个政策出台的背后不仅仅是市场需要，也和决策者有很大的关系。房地产市场非常复杂，是否出台“新政”很不好说，目前限购、限价等各种调控政策还在继续，静观其变吧。

　　曹取：出“新政”不太可能

　　在宏观调控上，政府有基本的心态，首先房价肯定是要抑制的，但是也不能任其大起大落，从而影响经济发展。据我们掌握的数据分析，今年来，50个城市房价都不同幅度的上涨，国务院督查组调查后也没有出台新政策，基本是延续之前的政策。

　　所以，我认为，规范性政策会多一点。即使政策有变动，也只是局部微调，调控方向不变。例如重庆的房产税政策，实行范围很小，税率很低，可以说起不到作用。此外，房产税在法律问题上还有很多不清楚的地方。

　　房产税改革试点扩大会否成真？对楼市影响会有多大？

　　张宏伟：房产税改革试点推广肯定成真

　　首先，官方有表态，按照《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中也有提及“研究推进房地产税改革”的要求。但是，具体什么时候出台，怎样执行，估计没那么快出台具体细则。

　　至于房产税改革方案，不同城市各有不同。其主要影响还是在于对住宅持有市场的调节，抑制投资需求。但是，对于价格调控，并不会起到太大的作用。因为中间流通环节增加的价格开发商还是会转嫁到买家身上。

　　赵卓文：各地早已做好准备

　　房产税改革试点扩大是“板上钉钉”的事，各省会城市政府早就已经做好了准备。我认为，房产税改革的关键主要在两个点上，一个是税率高低，另一个是征收对象。重庆和上海的房产税税率都太低了，我觉得2%左右刚好，否则很难有效果。

　　在重庆和上海两个试点的方案，到了各地不一定适用，各地根据自身情况会有变化。至于对楼市的影响，那肯定是很大的。不仅对手上持有多套住宅的购房者有影响，还对老百姓的生活有影响。

　　曹取：房产税改革试点一定会扩大，但是问题不少

　　我认为，目前试点扩大只是时间问题而已。首先，各地政府并没有完全做好准备，法律方面还存在很多问题。其次，会与物业税等税种存在重复征税的问题，处理不好，会对市场有很大的伤害。

　　各地的征税方案应该各有不同，重庆和上海不能代表所有城市的。房产税改革对楼市影响还是很大的。投资成本很高，就会抑制投资需求。此外，这个税率是逐步提升的，对于楼市的打击力量只会越来越高，直到限购政策取消。

　　限购、限价政策延续，土地增值税清算出台可能性多大？

　　张宏伟：目前调控政策将会延续

　　目前来看，限购、限价、限贷政策的延续将会持续到明年3月份，可能会有微调，有一点点放松的趋势。这个主要还是要看今年12月份一年一度的中央经济会议和明年“两会”上是否有什么消息。至于，土地增值税清算等调控手段不会出台的。因为背后涉及的因素太多，施行操作起来非常困难。

　　赵卓文：延续目前政策是肯定的

　　我认为，延续以往调控政策是肯定的。限价和房产税改革政策，是随时可以出台，许多政府都已做好了准备。土地增值税清算等调控手段这个不好说，很难讲。

　　曹取：政策延续是必须的，其他调控手段出台难

　　目前，限购政策还不能“消失”，直到政府能够找到一种长期调控房地产市场的方式才会停止，所以以前的政策只能延续。至于土地增值税清算的出台可能性太低了。首先，哪些类型的房产需要增值税清算，是住宅还是商铺？其次，是时间节点问题。从什么时候购买的房产才需要增值税清算。此外还有诸如怎样去征收，对于囤地开发商的打击力度等问题。

　　黄韬：没有比目前调控手段更好的政策了

　　限购、限价和限贷政策肯定是要延续的。毕竟，目前来说没有出台一个能够比这些更好的政策了。土地增值税清算的话很难讲，因为涉及到体制改革、财政收入、收入分配、地方和中央之间的矛盾等问题，很难回答。

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