访国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏：投资增速止跌回升 房地产市场期待长效机制

　　要继续巩固房地产调控成果，促进房价合理回归和房地产市场的长期健康发展，需要进一步稳定和完善房地产调控政策。

　　9月9日，国家统计局公布1—8月份全国房地产开发和销售情况显示，今年前8个月，全国房地产开发投资43688亿元，同比名义增长15．6％，增速比1—7月份提高0．2个百分点，出现近一年来的首次回升；此外，在商品房销售面积降幅持续缩小的同时，房企到位资金增速也连续两个月出现提升，诸多楼市回暖迹象更让延续13个月下滑态势的房地产开发景气指数在8月份出现回升至94．64，较7月份提高0．07点。

　　围绕前8个月房地产开发和销售数据表现，国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏在接受中国经济时报记者专访时认为，适度的房地产投资增长既可拉动整体经济增长，也能增加房地产供给，有利于改善房地产市场供求关系和稳定房价；在认真贯彻执行已有调控政策不放松，避免房地产市场大起大落的同时，更应建立促进房地产市场健康发展的长效机制，包括房产税的进一步试点、土地市场的深化改革以及房地产销售模式的改革等。

　　房地产投资出现止跌回升迹象

　　中国经济时报：在当前楼市调控之下，1—8月份全国房地产投资实现43688亿元，同比名义增长15．6％，增速比1—7月份提高0．2个百分点，您认为影响投资增速止跌回升的原因有哪些？

　　廖英敏：经过对房地产投资结构进行分析发现，前8个月的住宅投资增速回落0．1个百分点，比1—7月份增速回落缩小1．2个百分点（1—7月份住宅投资增速回落1．3个百分点）。但是，前8个月的办公楼投资增速较前7个月提高1．2个百分点；商业营业用房投资增速则提高2．1个百分点。整体来看，房地产投资增速出现了止跌回升的迹象，主要有三方面原因：

　　一是房地产市场有所回暖。自今年3月份以来，受开发商打折促销、贷款利率下调、差别化房贷政策实施、首套房购房成本下降、刚性需求和改善型需求购房意愿增强以及一些地方政府出台了房地产微调政策，刺激购房行为等因素影响，房地产市场逐渐活跃，致使房地产市场出现逐步回暖迹象。1—8月份，商品房销售面积同比下降4．1％，降幅比1—7月份缩小2．5个百分点，比3月末缩小10．5个百分点；商品房销售额同比更是由降转升，增长2．2％，而1—7月份时还是下降0．5％。房地产市场复苏，开发商房地产投资回收加快，资金压力降低，增强了继续投资的信心，以至于开发商开始拿地和增加投资。

　　二是保障房建设加大力度。2011年开工的1000万套保障房今年将会继续施工，再加上今年新开工700万套的任务，保障房在建规模将会更大，这在房地产投资中占有较大比例。

　　三是商业地产投资增长较快。住宅市场受到房地产调控影响较大，一些开发商开始转战商业地产，一些地方政府在住宅市场土地价格低迷时，加大了商业用地的投放，促使了商业地产投资的增长。

　　应该说，适度的房地产投资增长有其积极意义，既可以拉动整体经济的增长，还可以增加房地产供给，有利于改善房地产市场供求关系，稳定房价。

　　到位资金增长源于楼市销售转好

　　中国经济时报：1—8月份，房地产开发到位资金59714亿元，同比增长9．1％，继7月份较1—6月提高0．5个百分点后，8月较前7个月再提高2．9个百分点。您认为，推动资金到位情况好转的主要原因有哪些？资金到位情况持续好转是否能在更大程度上减轻房企资金回笼压力，继而让房企重拾信心，导致今后房价上涨压力增加？

　　廖英敏：1—8月份与1—6月份相比，房地产开发到位资金结构发生了较大变化，其中定金及预收款和个人按揭贷款较快增长，1—8月份分别增长10．1％和10％，增速分别比1—6月份提高8．6和9．2个百分点，这两项资金占总到位资金的41．02％，占比比1—6月份提高了1．92个百分点。

　　虽然1—8月份国内贷款和自筹资金也在缓慢增长，但与1—6月份比较，占比分别下降0．97和0．98个百分点。通过分析可以看到，房地产开发到位资金的增长，主要得益于购房者的资金增长，源于房地产市场的销售状况逐渐好转。

　　房地产市场复苏，增强了开发商对市场的信心，也会影响开发商的销售策略和定价策略，开发商打折促销的压力减小，房地产市场中也出现一些开发商试探涨价的苗头。但房价是由房地产市场的供求关系决定的，只要继续坚持房地产调控的既有方向不动摇，严格控制投机资金进入房地产市场，严格限制非合理性需求，房价将不会出现大幅反弹。

　　建立促进房地产市场健康发展的长效机制

　　中国经济时报：结合1—8月份的房地产投资和销售情况表现，您认为，房地产调控以及可能影响房地产市场的货币政策等宏观调控手段是否需要进行微调，同时运用经济手段（如房产税试点扩大）对可能出现的市场回暖进行干预？

　　廖英敏：当前我国经济运行面临较大的下行压力，“稳增长”已经提高到更加重要的位置。面对当前的经济形势，更需要处理好稳定经济增长和调控房地产市场、促进房地产市场健康发展的关系。其实，二者并不矛盾。

　　第一，要努力满足中低收入群体的居住需求，这是房地产市场健康发展的根本目标。要加大保障性住房的建设力度，增加中小户型、中低价位普通住房的供给，这既改善了市场供求关系，又稳定了房地产投资，对拉动经济增长也能起到一定作用。

　　第二，鼓励自住型购房需求的实现。要在中央统一政策框架内，落实好对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策，让中低收入普通居民解决好住房问题，这也是扩大居民消费的一个重要途径。

　　第三，要严格控制投机资金进入房地产市场，坚决遏制投机投资性购房需求，这是稳定房地产市场的必要手段。

　　值得强调的是，要继续巩固房地产调控成果，促进房价合理回归和房地产市场的长期健康发展，需要进一步稳定和完善房地产调控政策。

　　首先是如何认真贯彻执行已有的调控政策，要严厉要求地方政府处理好“稳增长”和调控房地产的关系，不能放松，避免房地产市场的大起大落；其次就是建立促进房地产市场健康发展的长效机制，包括房产税的进一步试点、土地市场的深化改革以及房地产销售模式的改革。

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