合富辉煌首席市场分析师黎文江对羊城晚报记者指出，上半年大开发商资金回笼不错，在“稳增长”背景下，大部分开发商都有涨价的冲动，但又有诸多变数和制约，这个阶段开发商的定价行为，有着不同往年的显著特征，那就是以“短”和“快”来应对市场，定价的周期更短，调价的频率更快。

　　定价，这个卖楼最大的课题，在这个“金九月”显得更不寻常。

　　不是大涨，而是小涨；不是慢涨，而是快涨；又不是一路上涨，而是涨涨停停，甚至可能涨一段又往回调一段，波波折折，“微调”不断，表现出典型的“摸价”现象。以小幅涨价“摸”一下市场，有正面反应，继续；无反应，收手；若有负面反应，则赶快调整。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江对羊城晚报记者指出，上半年大开发商资金回笼不错，在“稳增长”背景下，大部分开发商都有涨价的冲动，但又有诸多变数和制约，这个阶段开发商的定价行为，有着不同往年的显著特征，那就是以“短”和“快”来应对市场，定价的周期更短，调价的频率更快。

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　　看市场：如何“摸价”？

　　涨价别不把3%、5%当回事

　　“还不快点买的话，这星期我们又要涨价了，涨一个点左右，真的，上级领导层已经批了。”本月8日，在荔湾区保利公园九里，销售现场人气畅旺。销售人员称，一两百万元的房子，总价少一个点，一两万元也是钱啊！在海珠区合生紫龙府，营销负责人伍先生明确表示，9月份推全新C栋，价格肯定要往上升，不过幅度不大，大概5%，“大涨不现实”，该负责人称，“像2007年、2009年那样‘跳空’大涨的时代已经一去不复返了”。

　　中原地产物业部总经理潘婉霞指出，近一两周来，楼价小幅上涨已是普遍现象，尤其是住宅产品，大都带有试探性的意味，步子不敢迈得太大，3%-5%的偏多，“现在，整体共识、大的方向，都还是以出货为主”，这从发展商与中原搞一二手联动的数量并没有减少可以看得出来。现在的升价行为，也是根据买方的互动来定，是在“摸”市场的脉搏，潘婉霞举例说，比如9月8日至9月10日，开盘价额外9.5折，这可以延续也不可以不延续，如果开盘去货较理想，过了这两天折扣就取消了；如果出货较慢，折扣将会延续。

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　　探原因：为何“摸价”？

　　以价换量后重视利润回报

　　开发商在“摸价”中悄然涨价的行为，已在部分上市公司的报表中得到印证。截至本月10日，万科、融创、富力和越秀等4家房企公布了8月份销售业绩。数据显示，万科今年前8个月累计平均成交单价为10497元/平方米，已经连续4个月回升。在经历了6月份销售均价大幅下降后，融创7月及8月的售价也开始缓慢回升。富力8月份销售均价为11016元/平方米，同样高于7月份的10861元/平方米。

　　“大型上市房企的楼盘，价格涨幅不会大，也不可能大，因为不具备大涨价的条件。”黎文江指出，因此，卖家在与买家的互动中“摸价”，成为一种必然选择。抛开经济下行的压力不说，就以刚需买家来说，广州已经消化掉4万多套刚需产品，还有多少刚需买家可以挖掘，还是个未知数。从改善型买家来看，受限购、限贷等制约的因素还很多。上半年大房企通过促销以价换量，虽然业绩都不错，但销售利润下降明显。下半年，资金缺口变小，销售业绩开始回升，房企的战略也逐渐转守为攻，“减价换量”现象减少，上调价格、重新重视利润回报趋势也逐渐显现，甚至还有房企调高全年业绩目标，并借势扩张拿地。

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　　判走势：“摸”向何方？

　　成交量与利润率的平衡价

　　开发商对于“可以成交的价格”还要“摸”多久？招商证券(香港)联席董事张春志分析认为，这种调控环境下的定价模式，旨在找出市场规律，在政策尚未明朗前，可能还将会延续相当长一段时间。

　　阳光家缘数据显示，从9月3日至9月9日，广州共有10个楼盘取得预售证，获得1813套预售房源，中心六区中的黄埔和白云共新增1240套，环比大增189.7%。至此，全市可售房源还有5.2万套。黎文江指出，按照往年的经验，广州一年可卖6万多套房子，经过前面8个月以刚需为主的消化，已经成交了4万多套，还剩下4个月的时间，大概成交也就是2万余套，但尚未算上第四季度的新增货量，仅库存量还有5万多套，供大于求的矛盾仍然突出，这是悬在开发商头上的达摩克利斯之剑，开发商也不能掉以轻心。

　　据合富辉煌监测的数据，这段时间以来，个别楼盘只要涨价，销售速度马上就会下降。“出货才是主旋律，涨价或许只是小插曲，涨价也不能超过GDP的增幅，今年GDP的增幅顶多也就是8%的水平，涨多了，不单是卖不出去的问题，政府肯定还会干预。”黎文江认为，不断摸索出能够达成成交量与利润率平衡的价格，应该是开发商在较长时间内要做的功课。

　　城市连线

　　南京：有楼盘欲涨价10%被驳回

　　本月8日，位于南京六合区的某楼盘推出430套新房源，在开盘现场，项目销售部负责人对外透露，在申报二期房源销售价格时，原报价涨幅10%的方案被南京市物价局驳回，物价局要求其二期房源备案价格的涨幅不得超过一期房源的5%。

　　据《每日经济新闻》记者了解，这是南京第二个涨价方案被物价局驳回的楼盘。南京的房价备案制度规定3个月内不能上调价格，但物价部门在实际执行时，规定的价格上调幅度不能超过5%。因此，也有不少开发商为了避开限制，在之前的楼盘备案时故意调高备案价格，为后期楼盘涨价做准备。

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