编者按：“小产权房”只是一个民间的说法，并非严格的法律概念。目前，我国尚没有法律对小产权房进行统一规定，大家现在使用最多的“概念”是国土资源部相关负责人表述的“小产权房是指占用集体土地搞建设，并向集体经济组织之外成员销售的住房。” 在小产权房中，最难处理的就是已购小产权房，因牵涉到居住者，处理变得难上加难。这也是小产权房治理政策长时间未出台的一个重要原因。继今年7月北京开始清理整治小产权房，昨日，市国土局发布，北京已初步清理出79个在建、在售利用集体土地违法建设销售（变相销售）住宅的项目，并公布了名单。这也是北京首次大规模公布小产权房违规项目，引起广泛关注。        

 清理整治工作：

    从今年6月中旬起，北京市政府以区县政府为责任主体，以乡镇为清理整治单元，开展对利用集体土地违法建设销售（变相销售）住宅的清理整治工作。

    市国土局表示，清理整治工作坚持属地管理、政府主责原则，以区县政府为责任主体，负责本辖区仍在利用集体土地违法建设销售（变相销售）的住宅项目。以乡镇为清理整治单元，逐村清查，造册登记，随时清查、随时处理、随时整改，并坚持既处理事又处理人的原则。

    根据部署，北京对在建的小产权房项目，责令停工、停售，查封工地，拆除售楼处，查封施工机械，遣散施工队伍；对在售的，责令停售、拆除售楼处，查封已建未售房屋。同时，还将依法查处有关设计、测绘、施工、销售、代理销售单位的违法违规行为，除给予行政处罚外，责令停业整顿，降低或取消相应执业资质。此外，将对相关责任人员给予必要的党纪政纪处分，对涉嫌犯罪的移送公安司法机关追究刑事责任。

    市国土局昨日表示，此次所清理的79个小产权房项目为2008年以来在建在售的。

    此次被清理出的违规项目均分布在远郊区县。其中，昌平区查处的违规项目最多，达28个；其次为房山区，有22个。

    在这份名单中，也包括一些“著名”的小产权房项目。比如通州区张家湾镇张湾村的太玉园小区。据媒体报道，该小区目前占地面积超过2000亩，总建筑面积达240万平方米，有3万多名居民，号称全国最大的小产权房小区。此外，名单中还有不少别墅，以及打着养老中心旗号违法销售住宅的项目。
 小产权房清理之路：

    小产权房的出现乃至“繁荣”的历史，是与城市房价的蹿升密不可分。其成为社会关注的热点，是从2007年开始的，而这一年也正是房价上涨迈入快速之年。

    1 屡打不绝

    2007年6月，建设部发布了一份“买房风险提示”，特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护，有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，都不符合法律规定，不受法律保护。

    数日后，时任北京市国土局局长的安家盛也表态，北京市国土局已联合农委对全市小产权房、乡产权房进行联合调查摸底，已对现有的小产权房、乡产权房采取了停工停售措施。

    尽管主管部门明确表态，但受到利益的驱使，包括北京在内的全国，一些农村集体组织还是不断在打“小产权房”的主意，各地“小产权房”也是屡打不绝。

    2 以租代售 私家农场 旅游地产 “变种”小产权房曲线入市

    《经济参考报》记者日前在北京、辽宁、山东、江苏、广东等地采访时发现，在中央14部委一片“清理整顿”声中，小产权房悄然变异为“农业生态房”“养老公寓”“旅游地产“会员制农庄”等，通过“以租代售“使用权代替产权“荣誉村民”等方式换装入市，其形式设计精巧，旨在逃避政策法规的约束。专家指出，应尽快遏制小产权房“变种”带来新一轮农地入市潮，建议有关部门尽早出台清理整顿方案，明确农地流转相关制度。

    “以租代售”：宅基地上兴建会员制养老中心

    “紧邻小汤山，40平方米四合院，售价18万。”这是北京市昌平区崔村镇南庄村喜洋洋养老中心的广告。《经济参考报》记者调查发现，这里正在“以租代售”小产权房，价格从十几万到几十万不等。“养老中心”只是个幌子，入住者不乏年轻人，已形成一个居民小区。

    走在“养老中心”里，随处可见“出租、出售”广告。负责房屋销售的养老中心刘经理说，目前正在出售的为第3期，养老中心占地是租南庄村的，与村委会签订了租赁合同到2052年。养老中心分3期建有平房约400间，1、2期已经全部卖出，三期也剩得不多了。

    记者在现场看到，三期建设的“四合院”每套建筑面积70多平方米，包括三间北房、两间南房，使用年限40年，售价60万元。

    购买这里的房屋后，与养老中心签订“入住协议”，类似长期租赁协议。记者注意到，协议中对入住人有这样一条约定：男60岁以上、女55岁以上，不得转租转售。这里的住户孙某说“这纯粹是规避政策风险，买房后谁住根本没有人管。”

    “协议规定了入住年限和价格，还有大家最关心的拆迁问题。协议规定遇到拆迁，一是住户可以参与拆迁，拆迁给多少钱你拿多少钱；二是养老中心按入住年头扣除房钱后，将剩余的钱退还给住户。”刘经理说。

   3 变种小产权房隐患繁多

    据记者调查，在全国，这样“无名无份”的房子已经形成了一定的规模和体量。无论入市形式有多花俏，究其本质，还是变了脸的“小产权房”。买这种房子有没有风险？365地产家居网新闻中心主任郭红兵一语中的，没有产权只有使用权其实是小产权房的变种。现在随着房地产调控压力的增大，很多开发商原来想通过拿到非上市交易的土地，再通过土地变性来上市，这一条路被我国严格的房地产管理政策所控制，现在只能打一个擦边球，绕过土地性质变更这条路来运作。

    郭红兵：这类土地大致来说，可以看到这样几种土地性质：一般来说，都是社会福利性质供应的土地，委托开发商建设一些社会公益福利项目；另外一类以农业产业园方式出让建设的项目；还有就是一些工业用地项目，这些都不是商品住宅用地，按说在商品住宅市场都是不可以出售的。

    郭红兵提到，这种类型的小产权房，存在的隐患非常多。如果开发商销售完毕的话，整个的资金和利润都会收回。但是却把后面的一些不确定因素，就丢给了长租或者购买房子的普通购房者，实际上这是一种风险的转嫁。

    郭红兵：比如说长租期，在这么长的时间段内，是否开发企业还存在，土地性质有没有可能发生变化，这些无法做一个长期的判断；流通方面也受到很大的阻碍，你在销售过程当中，也没有法律能够去保护你，因为我们国家的二手房销售政策，必须是在房产主管部门有登记的房产才可以在市场上销售，而这些房产往往是一个大证捏在开发商手中，个人想出售的话，卖家就要掂量掂量。

    经济学家、中国之声特约观察员马光远认为，变种小产权房如果建在耕地有可能面临拆迁的风险，而假借养老、养生项目，则有可能被有关部门处罚。
    购房者、开发商各有所求：

    解决“小产权房”问题，需要深入研究购房需求，区分购房人群，测算各类比例，分类处理，从而为今后制定清理方案打好基础。记者在采访中发现，购买“小产权房”的人群大致分为三类，他们的需求各异心态不同，清理的难度也各不相同。

    一是买不起大产权房的城市低收入家庭和进城农民。购买中小户型的“小产权房”，大多为改善性自住需求，其中一部分人群属于刚性需求。在大连、北京等地小产权房集中区采访中，记者发现，当地买房者中有不少为新婚夫妇和年轻人。

    二是退休后到农村居住享受田园生活的老人。买房既是退休后休闲又可以投资。在北京最大的小产权社区太玉园，62岁的张女士诉记者，知道“小产权房”不合法，但法不责众，多少年了也没人管。一名中年妇女指着成片的小产权楼盘说：“这么多楼，能说拆就拆吗？过几年政策一松，就可以拿到房产证了。”

    三是中等收入人群为度假享受购买别墅，少数人购买小户型投资。记者在北京昌平区采访时，一些购买小产权四合院的业主表示，如果将这些别墅洋房全拆了，无疑是巨大的财富浪费，有关部门这么做得不偿失。而投资者认为，小产权房不受国家限购政策影响，想买多少买多少，租出去有稳定收益，将来也会升值。

    开发商攫取农村集体土地“超额利润”

    记者调查发现，小产权房所占的土地，没有经过性质变更和上市拍卖，往往是开发商与村镇干部私下谈妥地价后即进行开发。而在农村集体土地上开发房地产的“超额利润”，大多被开发商获得，失地农民所得甚少。

    大连市房地产经济学学会秘书长贾广葆说，很多开发商从村集体拿到的土地每亩只需10多万元，用地成本几乎可以忽略不计，开发商利润率高达50%以上。三亚市政府副秘书长陈国诚说，三亚小产权房之所以泛滥，主要原因就在于小产权房巨大的利润。建设小产权房每平方米成本2000元左右，而售价在每平方米4000元以上，获利丰厚。

    江苏省国土资源厅一名干部告诉记者，开发小产权房的环节基本都是暗箱操作，集体土地的价格都是村镇干部与开发商私下达成的，土地转让的费用无从知晓，而建成后产生的非法暴利更加惊人，甚至超过了商品房。

    有关专家认为，国家有关部门虽然三令五申，但由于一些地方国土部门未能及时果断清理，甚至采取了默许纵容的态度，才导致小产权房逐步做大成为顽症痼疾。贾广葆说，堵住小产权房蔓延之风，各级政府以及国土、规划、建设、综合执法等多个部门都负有责任，但因为没有利益所得、又是个“烫手的山芋”，最终没有人真正去管。

    多年从事土地督察的一位干部表示，小产权房吸引了大量资金进入和溢出，游离于政府监管之外，在很多地方成为一笔糊涂账。如果对小产权房继续默许下去，农村集体土地秩序将无法规范，农民权益和购房者利益也无法保障。
 居民现状：小产权房成“烫手山芋”    

    统计显示，1995年至2010年，我国小产权房的累计竣工面积达到了7.6024亿平米。有人估算，小产权房总量接近我国城镇住宅数量的三分之一。一边是有关部门反复告诫不要买小产权房，一边是因价钱便宜购房者趋之若鹜。面对已形成规模的小产权房，政府该如何治理一直意见纷纷；小产权房主们则在幸福和提心吊胆中过着他们各自的日子。

   “大家住在一个楼上，即便是小产权，我也不担心被拆。人家本地人是合理合法的，总不能把我家的房子单独拆了吧？”

    小产权房一直在棒喝中成长。2012年2月，国土资源部宣布“要清理小产权房”，此后包括北京在内的试点城市发布查处案例，小产权房更显风雨飘摇。半年过去了，如今的小产权房是个什么情况，居住在其中的人们有些什么想法？记者近日走进了北京的小产权房社区。

    从北京地铁八通线终点站梨园出来，坐上“通25路”，大约15分钟后，乘务员报站：“到太玉园的下车了。”

    站在四五层楼高、中间镶有镀金大字“太玉园”的欧式大门前，丝毫感受不到这个小区与“大产权”有何不同。

    大门两旁是一眼看不到头的两层底商，网吧、超市、发廊、宠物生活馆、熟食店、二手房中介……能想到的各色店铺玲琅满目。大门口熙来攘往的人们，或提着菜或拎着购物袋，或骑自行车或蹬三轮，悠闲地出入着。

    “太玉园”，一个并不特别的名字，因为代表着北京乃至全国规模最大的小产权房而名声大噪。从今年2月国土资源部宣布将试点清理“小产权房”至今半年有余，北京作为试点城市之一，目前，已经查处了北京昌平区郑各庄村的水城御墅四合院等新建小产权房，作为京城“老牌”小产权房的太玉园无疑是根标杆，这里的情况如何？

   学者观点：“一拆不了之”

     面对如此众多的小产权房，不少学者表示这个问题“不可能一拆了之”。

    “小产权房应当最终纳入到我国整体房地产改革的框架中。不让小产权房合法化，就无法对其进行管理，让投资者占便宜，老实人吃亏。”中国社科院农村发展研究所所长张晓山建议在统一城乡规划的基础上进一步保护农民宅基地等的用益物权，“农民宅基地上的住房或是集体土地上的住房，应该有房产证，对其统一登记并纳入档案管理。当然，如果农民要出租或以其他方式营利，应该补缴相应的税费。”

    在强调小产权房应该补缴税费的同时，张晓山认为国家需要均衡各方利益，不能把房子的收益全都拿了，但也不能让“胆子大”的人占便宜。

    “不允许农民自己盖房子，还是计划经济时期‘只能城市占便宜、农村吃亏’思想的体现。目前要坚决纠正的就是违反土地利用规划用地的情况，特别是违反基本农田保护制度的。在不违反土地利用规划的情况下，为什么只能通过政府征收后招拍挂交给开发商来盖房，而不允许农民自己开发？”中央党校三农问题研究中心副主任徐祥临认为，处理小产权房应当按照“统筹城乡发展，形成城乡经济发展一体化”的指导思想办。

   清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明长期关注小产权房问题，他表示，尽管目前小产权房面临不合法的困境，但面对庞大的“小产权房群体”应采取正视的态度，他建议区别对待，通过政策调整、追责等方式，让小产权房合法化。首先把小产权房所占土地按性质划分：耕地上所建、建设用地上所建、自家宅基地节省土地所建。他认为后两者应给予合法化。耕地上是不允许建房的，但对于耕地上所建设的小产权房，也要一分为二的对待：对于刚刚建设、规模小又违法违规的小产权房，应该立即予以拆除；已建设多年，居民已经入住多年的小产权房，他认为，在追究责任后允许其合法化。

    听到多位学者的建议，张斌觉得很有道理，对于未来的希望，他说：“哪怕再交点钱，把那些当年没交的税、费补上，能让自己的房变成个合法的房。不过，这个标准一定要按当年的价钱来，如果按现在的房价算，那打死我恐怕也交不起。”
    治理：分类处置 逐步推进  

    有关专家表示，“小产权房”已经形成了一定的规模和体量，并不是历史遗留问题而是现实困难，既不能一拆了之，更不能全部合法化，要照顾各方利益公平处置。

    清华大学教授蔡继明、中国房地产业协会顾问袁伦华等学者认为，清理整顿工作的“路线图”应划定三条界限：

    一是触碰“红线”的需要予以严厉惩处。对在耕地特别是基本农田上，明显违反城乡规划的“小产权房”不能合法化，应依法坚决予以拆除，还原土地本来面貌。对于占用大量土地的别墅洋房，应罚没或拆除。对于开发企业和乡村负责人的不法行为不能姑息；违法建设的开发商，应进行经济惩罚，性质严重的还应限制其进入建筑开发领域；对于“小产权房”被拆除的购买人，应妥善处理，开发企业或乡村组织要退还房款，减少购房人的损失。

    二是“黄线”内可合法化的部分。在用地方面，对最终纳入土地利用总体规划的“小产权房”，宜尽快补办集体土地变性、征地、完善用地出让手续、补缴有关出让金和税费。对已经销售和居住的小产权房，用于自住、首次购房的人员，需要补缴出让金和税费以实现合法化，家庭有实际困难的可以分期缴付。

    三是“红线”和“黄线”之间的部分。“小产权房”遍地开花的主要原因是由于低收入群体无力购买商品房。因此，可将城乡结合部或城市近郊已建设或在建、未出售空置的部分“小产权房”，质量验收合格后，转变为公租房或保障房。或者按照经济适用房和限价房的有关政策向符合购买此房条件的居民出售；对已出售并已居住的“小产权房”，如果买卖双方符合经济适用房、限价房条件的，也可视为经济适用房或限价房，以解决此类房屋的权属认定问题，从而减少社会震荡。

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