中国步入老龄化社会已经成为不争的事实，有报告指出，来自养老金的负债位列中长期风险第一位。9月18日，旨在聚焦养老，由世联地产顾问部主办的“世联顾问主题地产年媒体发布会”在京举办。

　　在“转型”与“多元”的行业背景下，“主题地产开发”成为热点领域。同国外成熟的养老地产体系不同，中国的养老地产尚不成熟，世联集团顾问业务发展部总监李亚男就相关问题，进行了题为《养老—中国式地产化解决方案》的主题宣讲与媒体的现场互动。

　　养老地产涉及面广制度仍需完善

　　针对国内较成功的养老地产项目东方太阳城，李亚男表示，这是一种以销售为主的开发模式，与我国国情有很大关系，不能用一个低成本的方式来获取资金，若采取更好的方式必然涉及到金融政策等问题。通过多维度的努力，项目的开发是可以做到更好的。面对社会对房企利用养老地产囤地的质疑，李亚男说“区别真养老和假养老，最简单的办法就是看你是否持有物业，如果一点没有就卖完了，就是典型的假养老。用养老的概念低价囤了一块地，快速地实现市场开发，这是一种不足取的模式。这两年扎实做事情的包括央企、国企等开发企业想要在这个领域认真打造的心态我认为是很好的。”

　　借用和央企的沟通经历，李亚男表示，之所以大部分客户都选择进入高端养老市场，一是不同于医院，养老机构的医疗纠纷更难处理，这对企业来讲是一个相当大的负担。房企从自身考量，前期投入大，利润相对薄弱还要承担巨大的经营风险和社会责任，于是就会采用更好的方式。比如很多项目的门槛都是建立在健康和经济实力相对较强的老人上，这种老人消费观念和能力都较领先，面对占多数的大众消费者，房企更愿意切入高端市场，这也是现在中国的社会保障体制比较薄弱所带来的现实情况。有一些险资的项目，他们实际上针对的相对是中端的市场。就目前来看，大众养老的解决，不是愿不愿的问题，而是能不能的问题。

　　世联地产集团副总经理林蔚表示，养老中国式地产化解决方案有很多前提，养老市场分为市场养老和福利养老，政府要承担起这个责任。它所需的绝不仅是金融方面的政策，这些实际上都是需要去完善的。依据现在的国情，人口基数很大，政府是不可能在短期内立刻解决我们的全民福利养老问题，百分之九十的人还是要靠市场化来解决养老居所的问题。未来的市场化养老，至少养老机会的提供还是要靠市场化解决方案。面对这个大蛋糕，怎样在政策有限的状态下分好它，为此她向记者提供了世联的三个模式：适老化的混合社区开发模式（持有物业+销售物业；年轻人群+健康老人）、持有物业的会员制商业运营模式和养生主体社区模式。

　　作为房地产行业综合服务提供商，世联地产对行业的敏感程度有目共睹，据林蔚介绍，目前养老地产存在的缺失可以总结为三条：一是取地方面，没有养老用地和明确的养老设施用地，采用什么样的方式及成本取地始终是一个巨大的问题，合理的土地政策是第一个阶段最重要的因素。二是我们现在的市场，虽然有充分的市场分工，链条较为清晰，但各个环节都不完善，整个养老化的专业化分工还不成熟，如养老的运营商基本没有，设备供应商、服务商也非常少。参照已有的外国模式，中国未来走美国模式可能性较大。第三，养老观念在变化但还有一定的传统因素，改革开放三十年，真正有支付力同时又有社会化养老意愿的没有真正进入这个养老市场，现阶段还是以居家养老为主。

　　追求自身卓越推动行业发展

　　值得一提的是，北京作为老龄化排名第二城市的，根据民政部的说法，北京不可能提供大规模养老服务，市场化是迫切的议题。林蔚还表示，因为养老地产量不会太大，它的进入不会大幅度影响北京房价，但仍鼓励更多的民间资本进入这个领域。七月证监会重申了险资对不动产投资的限制，明确了可以参与股权，但不能以做养老地产的名义做商品房的开发，这也从一个侧面反映了房地产金融和养老的结合是一个大趋势。

　　对于养老房产，开发商大多采用半养老的方式进行。世联紧跟房地产的热点和类型，不断调整自己的业务类型，目前住宅类占到百分之三十，主题地产占百分之三十到四十，剩下不到百分之三十是商业写字楼。据林蔚透露，随着业务的不断扩大，世联近几年的政府客户和金融机构占比逐步扩大。世联也将采用全新的模式，走在行业前沿与养老地产共同发展。

新闻收集整理：江都房产网