1.18万亿元。

　　这是房地产行业整体库存金额。今年以来，尽管房地产公司不同程度采取了“以价换量”去库存的策略，但房企库存依然处于高位。“招保万金”四大房企库存货值，已由年初的4760亿元增加到当前的5158亿元，增幅为8.4%。市场预测，库存消化时间虽从年初的12个月降到当前的10个月，但整体压力较大。

　　“未来房地产调控政策加码的必要性和可能性较低，但限购、限贷等核心调控政策短期内不会退出，各主要城市可售库存和新增供应仍维持较高水平。”金地集团[简介最新动态][简介最新动态]总裁黄俊灿表示，“房价出现大幅反弹的可能性很低。”

　　库存量仍在高位运行

　　“上半年清库存，下半年推新盘。”这是万科[简介最新动态][简介 最新动态]今年的策略。

　　即将在9月底推出的万科金色领域楼盘17层高层房源，似乎预示着万科放缓推新盘的节奏。和年初该楼盘首度开盘报价为12500元/平方米相比，如今价格上涨到15000元/平方米，价格优势是万科选择此时推盘的一个因素，“但更主要的原因还是要放缓推新盘的力度，加强去库存化。”万科售楼处营销人员告诉《中国经营报(博客，微博)》记者。

　　根据中原的监测，自2011年5月份起标杆房企在售项目库存量呈逐月攀升的态势。2012年3月份以来，销售市场持续回暖，标杆房企库存上升趋势受到抑制，房企库存压力有所缓解。但从绝对量上看，目前标杆房企的库存量依然处于高位。“截至2012年6月底，标杆房企在49个城市可售项目库存量同期增加60%。”中原地产分析师张大伟说。

　　一位国企地产公司人士告诉记者，经过一轮促销手段后，性价比高的项目库存得到释放，但市场整体库存依然很大，“主要原因是当前市场库存不仅包括可售库存，还有新建住宅库存。一般来说，新建住宅库存半年后可以入市变成可售库存。”上述人士还告诉记者，目前其公司的可售库存规模在200亿元左右，下半年新建的商品住宅入市项目有8个，预计总量将在7万平方米。

　　截至2012 年7 月底，全国新建商品住宅库存总量为20321 万平方米，与上月相比增加0.4%，但增长速度已有所放缓。从2008 年开始，全国新建商品住宅库存量开始攀升，一直到2012 年才放缓速度。以标杆房企在过去12个月的销售面积月度平均值作为标杆房企的动态销售速度，据此推算，标杆房企的库存消化时间在2011年5月底为6个月左右，随着调控深入，该指标在2012年1月达到12个月的峰值，接近2008年底的历史最高位。

　　今年3月份以后，销售市场回暖，库存消化时间逐步下降，到6月底，该指标降至10个月左右，“但指标下降速度依然缓慢。”张大伟说。

　　“各主要城市可售库存和新增供应仍维持较高水平，房价出现大幅反弹的可能性很低。”金地集团总裁黄俊灿表示。

　　房价结构性反弹

　　记者了解到，在房地产行业整体库存高企的情况下，一二三线城市楼市库存情况也不尽相同。大量房企转战土地价格偏低、市场空间较大的二三线城市，从而导致一线城市和个别热点城市的后续供应出现一定空缺。

　　以北京为例，截至8月底，北京楼市新房可售库存为79242套，再次跌破8万套，较月初减少约2600套。这也是今年以来北京楼市新房库存量的最低纪录，预计消化完需要8个月时间。而同期的三线城市唐山，目前库存为16890套，按照当地去库存能力，全部消化完至少需要16个月时间。

　　“一二线城市压抑较长时间的刚需客户开始选择价格调[最新消息价格户型点评][最新消息 价格 户型 点评]整到位的楼盘积极入场，致使2011年下半年以来市场交易冷淡的状况逐渐改观。”金地集团相关负责人表示，特别是进入今年二季度后，各主要一二线城市成交量开始回归至较高水平，房价下降趋势得到缓解。

　　数据显示，2012 年8 月份，一二三线城市新建商品住宅价格环比综合指数分别为100.15、100.15、99.98，即新建商品住宅价格比上月上涨0.15%、0.15%及-0.02%。总体上，一二线城市房价仍呈现上涨趋势，而三线城市开始出现下跌。

　　从三类城市的房价走势可以看出，三类城市的房价走势差异明显。一线城市较早受楼市调控的影响，因此从2012 年6 月份开始，就出现了上涨动力不足、高位盘整的态势。而二三线城市在8 月份房价出现了回落。“这与8 月份库存量与交易量有很大的关系。”易居研究院副院长杨红旭说。

　　综合来看，8 月份十大典型城市住宅月度新增供应量少于成交量。除2012 年4月份以外，今年其余各月份的成交量均大于供应量，这给未来房价带来了上涨的压力。华远地产[简介最新动态]原董事长任志强表示，真正影响房价的不是保障性住房，而是商品房，扣除保障性住房的投资以后，商品房的投资是下降的，说明未来的预期供应量会大幅度下降。在他看来，市场全部库存消耗掉大概要到明年3月份左右，“因此房价在3月份前就会暴涨”。

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