8月以来大型房企年内首现集体抢地潮，龙头房企集中拿地现象更为明显。进入9月以后，万科地产、恒大、华润三家拿地金额共计95亿元。通过蛛网博弈推演平台，我们认为，经济下行压力和地方财政压力助推房产税加快推出。

　　一、财政压力倒逼房产税

　　土地市场近期有明显升温迹象。8月以来大型房企年内首现集体抢地潮，而龙头房企集中拿地现象更为明显。链家地产统计数据显示，保利、万科、龙湖、华润等10家龙头房企年内置地金额已达820亿元。进入9月以后，万科地产、恒大、华润三家拿地金额共计95亿元。在楼市调控仍未放松的背景下，这一现象值得关注。

　　根据我们的观察，8月以来的拿地热潮是自2011年\"新国八条\"调控政策以来，大型房企首次大规模储备土地。这或主要出于两方面的原因：一方面，自2011年调控以来房企拿地谨慎，一直出于去库存化的阶段，通过长时间特别是今年以来回暖的趋势，房企库存压力得到释放，资金链压力缓解，因此拿地意愿有所回升。另一方面，在国家调控下，地方政府面临较大财政压力，卖地换工资的冲动不断增强，在此情况下，地方政府推地规模也有所增大。

　　因此我们不妨推断一下当前房地产市场主要参与主体之间的博弈关系。中央政府仍强调房地产调控，但保增长压力日益增大；地方政府受财政危机倒逼，卖地增收冲动不断增大；而房企在去库存化和现金流有所缓解之后，拿地意愿增强。我们由此推断房地产市场回暖的可能性正在增大。但按照现有市场模式，一旦房地产市场回暖，则房价或再次上涨，这将引发民众情绪反弹不利社会稳定，危机核心利益，因此楼市调控改革已箭在弦上。

　　二、房产税推动土地改革破局

　　当前市场舆情仍集中在钓鱼岛和十八大局势，房地产消息面相对平静。我们认为房产税推广成为必然，去库存化和调控手段市场化转变后，房地产投资有望增加并拉动经济回升，并推动土地改革提速。

　　我们认为，地方政府要增收，地产商要赚钱，中央政府要靠投资拉动增长，征收房产税已不可避免，这是利益使然。有消息称广深等多地存量房信息系统已经建成，随着信息系统的联网和完善，不仅房产税、物业税和遗产税等其他税种的征收都将具备数据基础。随着房产税的推出，未来政府或放开中高档住宅市场，在满足高端购买力的同时，征收重税调节市场供求关系。伴随着房地产市场去库存化和调控手段市场化转变，市场化调控体制下的房地产投资有望正常回升并对经济起到拉动作用。而地方政府通过征税改善财政收入，并提取一定比例资金补贴保障性住房建设，解决保障房面临的资金难题。

　　长远来看，房产税的推出必将加快土地改革的破局。各地农地违规入市现象日盛，深圳已经开始试点小产权房转正，从利益的角度来看，小产权房可通过在土地利益上给予政府一定补偿的方式来获得转正资格。此外，农村土地确权颁证后的农地交易和管理制度改革也值得期待。广东梅州以展开相关试点。农民在宅基地和土地承包经营权在确权后可以通过土地交易市场将土地产权或管理权进行抵押贷款，在不失去土地的前提下，也可以将土地经营权变成抵押品，在市场上流转获得贷款资金，下一步甚至可以考虑资本化、证券化，保留农民对土地的\"长久收益权\"，以此鼓励其安心进城转型为新型城镇居民。推动二三线城市及小城镇的发展，拉动国内消费需求。另一方面，土地产权或使用权通过交易市场或更趋集中，土地价值或更加凸显并带动农业规模化和现代化经营，给相关行业带来机会。

　　综合来看，经济下行压力和地方财政压力助推房产税加快推出。根据行为分析，欧美碳关税高压，经济要持续发展并转型成功，需要大力发展环保。政策的扶持，地方投资和环保指标挂钩将给环保企业带来巨大商机。

　　「往期回顾」

　　2012年1月31日

　　《房地产调控或进一步松动》

　　2012年2月28日

　　《房地产 大阴中的小阳机会》

　　2012年4月12日

　　《维稳成第一要务》

　　2012年5月29日

　　《刺激政策促房地产回暖》

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