近来，地方政府推地力度增加，房企拿地转向积极，土地市场出现回暖迹象。但从目前看来，市场中活跃的仅是少数开发商，中小房企仍比较沉寂。而与土地市场分化相对应的是，房企融资能力差异愈发突显。万方困顿、绿景退市、金星破产，都与资金腾挪受挫有关。在严厉的房地产调控政策下，加快融资步伐或许成为众多房企能够抓住的最后一根稻草。

　　业内人士指出，面对未来房地产市场竞争，如今的拿地策略分化或将成为未来行业洗牌的重要依据。而在下半场的竞争开始之前，高周转拿地企业显然比资金链紧张的企业领先一步。未来房地产行业洗牌将走向纵深，强者愈强、弱者愈弱的马太效应或进一步显现。

　　少数房企的“圈地盛宴”

　　近几个月，万科、金地、龙湖、招商、华润等大型地产商在土地市场上表现活跃，一轮新的“购地潮”正在掀起。业内人士分析称，近来龙头房企频频拿地，一方面是取得了良好的销售业绩，全年销售目标完成进度较快；另一方面是当前土地价格有所回落，此时拿地能够获得较高利润回报。

　　自5月份以来，万科一直处于快速拿地状态，7、8两月的月度新增土地建面均在200万平方米以上。9月还未过半，其拿地总建面已达254.12万平方米，成为今年拿地总量最高的月份。此外，龙湖近来拿地表现也颇为抢眼。截至9月26日，龙湖年内拿地金额达181.5亿，其中仅7、8月份拿地超过100亿。

　　据链家地产市场研究部对10家标杆房企(保利地产、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、世茂房地产、万科地产、中海地产)的监测显示，截至9月26日，这10家房企三在季度的拿地金额已经达到494亿元。

　　相对于龙头房企的疯狂拿地，另一些房企的表现却相当冷静。此前一度陷入“倒闭”传闻的绿城集团，上半年主要通过转让项目、引入九龙仓战略投资等方式改善资金链。在长时期的暂停拿地之后，绿城仅在7月、9月摘得上海两幅宅地，再无其他新增土地。绿城董事长宋卫平表示，除非有不受调控影响的标志性项目，否则绿城不会拿地，也不捡抄底的便宜，直到房地产市场回归市场本身的属性。

　　今年以来，世茂地产在土地市场也毫无斩获。2011年底，世茂负债率高达81.7%，相对于消极拿地，其将更多精力放在了“去化存量”和“降低负债率”方面。虽然世茂表示下半年将增加新的土地项目，但其今年的主要任务仍为加速去化、提高全年业绩。

　　在严厉的调控政策下，房企拿地策略逐渐呈现分化态势，有的 “跑马圈地”，有的持续观望，还有的却是“无米下锅”。曾有一家小规模地方开发商表示，虽然市场回暖，但很多中、小型房企日子依然不好过。“一方面可供销售的项目不多，另一方面融资又很难，就是想去拿地，都没有这个实力。现在土地市场的主导只是有钱的大型房企，与我们无关。”

　　中经联盟秘书长陈云峰认为，目前拿地的房企多为资金充裕的大房企，而中小房企没有能力出手，或许会因此而退出市场，房地产市场将迎来新一轮洗牌。

　　资金成“达摩克利斯之剑”

　　在行业整体资金趋紧的背景下，拥有雄厚资金实力的房企更能抗衡楼市“寒冬”。对于上市房企来说，灵活的融资渠道和战略布局，能够进一步摊薄企业的土地成本，更能够成功均衡区域间的利润分配。华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎表示，现金流是造成房企拿地差异的主要因素，房企融资渠道的差异造成其对土地市场态度的不同。

　　龙湖地产近日发布公告称，公司与作为配售代理的花旗及高盛签订了协议，以全面包销基准价11.88港元的价格，以先旧后新的方式配售共2.6亿股份，共计获得款项总额约30.89亿港元。据悉，这是龙湖上市以来第一笔配股融资行为。

　　9月26日，越秀集团旗下的越秀房产信托基金披露了涉及总金额36.09亿港元的一揽子融资计划，意在完成一项“蛇吞象”般的资产收购。

　　日前，金地集团也宣布斥资16.54亿港元收购香港上市公司星狮地产(中国)有限公司超半数以上股份，成为后者控股股东，由此达成在港借壳上市目标。

　　龙头房企拿地、融资两不误，显示其争夺市场份额的野心和实力。不过，在地产大佬纷纷喊出“不差钱只差地”的豪言壮语之时，中小房企却不断遭遇“融资难”的窘境。对于中小型房企来说，资金就像达摩克利斯之剑一样，造成他们在战略上没有更多的回旋余地。

　　一家中小房企的负责人表示，目前中小房企申请贷款仍旧不容易。眼下的情况就是大房企“吃肉”，小房企“喝汤”。

　　“银行会给予一些大型品牌房企贷款支持，但中、小型房企财务杠杆高，融资渠道少”，公衍奎认为。

　　在中小房企资金链短缺方面，最为典型的代表就是万方地产。2012年，万方运作得尤为艰难。“手中无地、手中无房、手中无钱”，直接概括出了万方的生存环境，数据显示，万方地产期内主营业务房地产销售的营业收入、营业成本、毛利润全线为0。在错失了上半年楼市复苏的好机会之后，万方控股的子公司开发建设的项目又被要求暂停施工，万方地产随即进入“空转”状态。

　　窘境之下，万方地产也曾做过多种努力尝试，例如剥离二级土地开发业务，推进重大资产重组、通过融资方式筹募资金，不过最后这些努力还是以失败告终。

　　此外，绿景控股在宣告重组失败后，其2012年的战略也确定为“逐步退出房地产市场”。 据悉，规模小、无土地储备成了绿景控股房产业务难以为继的主要原因之一。而过去一直以负债为财务杠杆快速扩张的海航置业也被指“重圈地轻开发”，融资环境恶劣。

　　今年早些时候，杭州金星地产和锦绣天地相继宣告破产；近期，广德业房地产发展有限公司破产案也已被广东顺德法院正式受理。业内人士指出，中小房企一旦遇到资金链断裂，将会面临不可预知的风险。

　　“马太效应”加速行业洗牌

　　房地产调控正在形成挤出效应。与当年众多外行扎堆涌入房地产行业形成鲜明对比的是，如今一些开发商即将退出。在越来越严厉的宏观调控政策下，那些带着极强投机性目的的企业，撤出已是顺理成章。

　　对于目前中小型房企面临的困境，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，上半年整体市场呈现销售回暖，但获益更多的是大型房企，中、小房企业绩并不尽如人意。这主要源于三点，一是大型房企品牌号召力比较强，通过“以价换量”比较容易达到销售效果；二是大型房企存量较大，可降价的空间也较大，因此会带动销售；三是限购政策存在地域差异性，大型房企多有全国性布局，可以进行资源调配。而中小型房企可能只有一两个项目，因此受到的打击很大。

　　从今年上市房企中报来看，营收超10亿元的大型房企中，净利润同比增长的占比超过67.8%；而营收在1亿~5亿元的15家公司中，9家的净利润出现同比下滑，上涨的只有40%；剩下的那些营收在1亿元以下的小型房企中，上半年亏损超过50%，分化明显。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，本轮房地产调控和市场调整的过程中，行业优胜劣汰的步伐进一步加快。数据显示，2012年上半年，全国商品房销售10强企业的销售面积，占全国销售总面积的比重为9.3%，而2011年上半年和2010年上半年分别为7.1%和5.2%。

　　“洗牌才刚刚开始，房地产行业的集中度远远不够。”高策顾问董事长李国平表示，房地产行业集中一点是件好事，无须担心垄断问题，像香港的一些大房企，市场占有率比较高，也没有形成垄断，相反，现在一些其他的行业贸然进入房地产领域，做不久就撤离，反而会影响行业的健康。

　　业内人士指出，现在的市场环境下，无论是品牌房企还是中小房企，都将各自步入转型时期，从产业链定位、盈利模式、业态定位以及区域定位都需要转型。中小房企在转型过程中或许将更加纠结，有的选择加速做大做强，有的只能慢慢转型成投资商。无论如何，未来的地产行业，比拼的都不再是销售，而是运营。那些资金情况良好、品牌定位准确的实力型房企会越来越强大，而一些不专业，定位不符合大趋势的企业会慢慢被淘汰。(胡可璐)

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