“如果你爱它，请你做商业地产，因为商业地产的回报率实在太高了；如果你恨它，请你做商业地产，因为商业地产的风险也实在太高了。”在国家调控政策集中在住宅市场的情况下，选择商业地产成为有眼光的投资者的主力战场。然而，高回报高风险的商业地产投资市场，选择恰当无疑是黄金宝地，选择不好也可能一败涂地。面对，租金飞涨、区域价值提升的种种诱惑，如何能够在纷繁复杂的投资市场中寻找真正的价值高地，开启商业地产掘金之路呢？

　　搜狐焦点商业地产特邀投资先驱与开发商代表共话——“地产投资新通道 掘金商业地产”，敬请关注！

　　【主题】：地产投资新通道 如何掘金商业地产

　　【时间】：2012年10月10日

　　【地点】：搜狐网络大厦演播室

　　【嘉宾】: 浙江商会会长陈俊

　　龙湖时代天街项目负责人王璐

　　金成中心营销经理郭亮

　　以下为文字实录：

　　【主持人】：各位网友大家好，今天针对地产投资新通道 掘金商业地产投资这个话题，今天做客我们访谈间的有行业机构的翘楚和开发企业的代表。在今天的议题开始之前 ，先由我来介绍一下，今天做客的嘉宾。这次我们非常荣幸的邀请了浙江商会会长陈俊、龙湖时代天街项目负责人王璐、金成中心营销经理郭亮，代表搜狐焦点商业地产欢迎大家。

　　陈会长，我记得您在很早以前就说过商业地产将来成为地产投资新的方向，新的趋势，现在马上2012年岁末了，在您看来今年的市场呈现出什么样的态势？

　　陈俊：逢低入市 目前是投资好时机

　　【陈俊】：今年的市场是一个老百姓很喜欢的市场，我一直认为，07年住宅投资高潮后是商业地产投资热潮，住宅地产受国家调控政策影响很大。商业地产方面，到目前为止我没有看到任何一条国家政策是进行打压和调控的。我始终认为没有政策就是好政策。

　　商业荣则地产旺，地产旺则投资兴。一个城市兴旺发达离不开商业，商业越发达、越繁荣，城市越繁荣越发达。住宅后面基础的东西是要靠商业来支撑的，一个城市的繁重要靠商业支撑，工业支撑。一个城镇化，一个商业化，城市发展是离不开这两方面。商业地产在一线城市北上广深，确实比较发达。但中国绝大部分城市都是二三线城市，二三线城市商业是急需发展的，包括北京一些郊区县，都有待发展。

　　我认为，现在投商业地产正当时，住宅地产受到调控之后，老百姓要投资，投资的出口我认为还是在商业地产。因为商业地产相对来说是比较稳定的、固定的一种投资的回报方式。当然投资商业地产风险比住宅地产要大，商业现在目前可选择性比较大，所以我认为商业地产现在是一个投资已经成为主流。

　　二三线城市整体的商业的结构，商业的观念，商业运作手法，落后于北京将近15年到20年。但我一直认为只有落后，只有有差距才有商机。不论是投资者、还是商家，现在是进入商业最佳的时机，因为现在是低谷。整个经济现在处在下行通道，下行空间是有限的，整体趋势还是上行的。逢低入市，低谷时候是投资的契机。但是投资商业和投资住宅是不一样的，投资住宅还好，投资商业要讲地段，要讲商业价值，复杂性比住宅要复杂得多。

　　【主持人】：谢谢陈会长给我们做了提纲挈领的解读，陈会长特别看好二三线城市，认为这些市场目前处于价值低洼时期，投资者缝低入市能够有较好的收益。接下来问一下开发企业的嘉宾，王总，现在龙湖地产在北京市场目前推出长楹天街和时代天街，两个天街系列的产品。另外，按照龙湖集团的规划，未来商业地的营收将将占到总收入的30%，样一个长期的规划和可观的收益预期，以开发商的角度，您对于今年的市场有什么样的判断？

　　王璐：投资者关注点从地段 升级到整体运营模式

龙湖时代天街营销负责人王璐

　　【王璐】：总体来讲国家在房地产导向出现一些变化，过去十年基本上国家推出纯住宅用地，纯住宅项目非常多，现在观察出让土地市场，有相当数量配有商业地产，商业地是政府扶持的方向。

　　龙湖选址有一系列标准，选择城市发展中心地带，未来核心区域，也就是存在价值洼地的区域，比如长楹天街、时代天街这两个项目，一个在CBD东扩区域，一个在南城大兴核心区域，旁边是首都第二核心机场，生物产业园区，有交通配套。

　　除了一线城市之外，像重庆、成都也会推出我们天街产品。我们希望凡是入住龙湖天街系列所有的业主，不光生活上得到一个非常便捷的享受，同时在财富的增值保值上得到保证，是这么一个思路。

　　【主持人】：目前的商业地产投资市场是什么样发展态势？和前两年相比，或者在同一时间段跟其他区域相比，您觉得现在北京市场是什么样的情况？

　　【王璐】：我们观察整个商业地产投资市场有一个稳步抬升趋势，投入资金如果不在住宅流出，多半往商业走，或者基金走。商业地产投资，以前主要看地段，现在不一样了。现在会看整个商业运营模式，未来的升值空间，因为核心地段商业地产价格因为地价空间有限，基本上属于价格高，入手成本比较大，风险相对大一些。现在逐步在分流，会选择品牌企业典型项目，有升值潜力的项目。

　　【主持人】：刚才两位说的观点您是否认同，商业地产投资是一个上升趋热的趋势，您觉得背后推动力有哪些？

　　郭亮：商业地产投资显现外延趋势

金成中心营销经理郭亮

　　【郭亮】：推动力是有好几个因素，首先最主要的因素长期以来住宅和商业存在一个商住倒挂的现象，从2011年政府一系列政策开始对住宅有一系列的限购，包括其他一些政策引导，使很多的投资者由原来的住宅转向了商业，包括写字楼。

　　另外一部分原因，政府倡导的城市化建设，也使得一些一线城市，周边的地区，一些新兴的卫星城，带动其周边的经济圈，整个区域都在非常飞速发展，也使更多投资者将目光从一线城市比较拥挤、核心的区域往周边发展。整个人流、物流、资金流是向外流动的。有经验的投资者，他是会随着整个三大流向逐渐的往外实现拓展。

　　这次金隅大成，选择打造通州地标性建筑，金成中心也是看准整个通州区的产业和商业的升级，也是在今年的时候，北京市提出了一个通州新城规划，重新上升到北京副中心的定位。以通州区来说，通州区是离北京最近的一个新城，轨道交通还有网络化交通实际上它是发展最快的。但是一直以来，可以说通州人民的生活还有收入水平有一个极大的改善。但是对于整个消费的升级，却一直还是往城里去走。因为通州整个城区内还没有一个很好的商业、商务场所。这次也会抓住了这个机遇，也是塑造通州首家写字楼，迅速希望通过我们这个项目拉升 通州商业还有写字楼办公水平。

　　【主持人】：一个是投资渠道的收紧，另外一个是政策导向，除了这两方面还有没有背后其他一些原因。

　　陈俊：差异化是吸引资本流向的关键

　　【陈俊】：民间资本也是其中的一个动力，从浙商角度来讲民间资本，纵观这几年投资的轨迹来看的话，许多民营企业家来说要投资，最短周期之内获得收益。前几年，住宅投资发展迅猛，这几年大量民间资本涌入商业地产。

　　我反复强调的是投资商业地产是时候了，但是投资商业必须要有特色，你没有特色大家跟风，最后都无法获益。因为商业地产跟住宅不一样，住宅的话，我可以开发起来一卖一千套房子，我卖了九百套，一千套，管你住不住，住几个人，跟我没关系，空置率高低跟他没关系。

　　但是做商业地产没有特色，招商招不起来。商铺不愿意到你这儿做生意，即使商铺招进来，顾客不愿意到你这儿来，没有特色容易产生市场上生存不长，售货员、营业员比你顾客还要多。所以一定要有特色，产品有特色，整个市场有特色，顾客才愿意到你这儿来买东西，这个市场才做活起来。

　　现在到二三线城市，绝大部分都是千城一面，千市一面，雷同的项目多，没有特色，同质化太严重，这是最要命的。作为我们投资者来说，我经常带领身边许多人投资商业，我们在考察真正让我们入眼来投资的真还不多。

　　【主持人】：由于商业地产本身高收益，高回报的特性，也让很多资本，民间资本非常亲睐关注商业地产，但是因为商业地产投资极具专业性，投资不慎带来的风险也是非常高的。

　　接下来我们进入下一个话题，先来给大家分享一下昨天看到的新闻，很有意思，麦当劳创始人克劳克近日表示：“如果不做地产投资只做快餐，麦当劳早就关门了。”麦当劳选择长期租，或者购入商业不动产，再把店面承租给加盟商。这样，麦当劳三分之一收入来自直营店，其余来自加盟店，其中90%收入来自房地产投资。

　　引申两个问题，一个是商业地产投资回报的问题，另外一个如何选择商业地产项目进行投资的话题。麦当劳有非常专业的运营团队，能够在核心的区域争取最有价值的位置；此外由于品牌优势，承租成本相对较低；另外还有一个非常关键，麦当劳有非常多的加盟商的资源，不管是长期租，或者购入都不用担心出租的问题，对于一般投资人这种优势肯定是无法比拟的。对于一般的商业地产投资人来说，商业地产的投资回报，能有一个什么样的预期？

　　另外，投资商业地产虽然有可能获得非常高的回报，但同时也面临很多陷阱和风险，有哪些注意事项？

　　陈俊：商业地产投资让人爱恨交加

　　【陈俊】：最近在一个二三线城市做一条餐饮街，通过做这条餐饮街很明确感觉到商户投资一定要事先计算好收益。不论是租还是买，首先要计算好成本，承租成本，人员工资，水电费，这些固定支出，再来计算营业额，满打满算算，假如说收入高于支出三倍四倍我觉得可以投资。刚才讲麦当劳这个案例很特殊，麦当劳是国际品牌，就是靠加盟商带来的收入很客观，加盟费、地产收益都是很可观的。

　　作为开发商来说商业地产最大的难点是前期的定位、策划、招商、运营、管理五个环节，住宅不一样，住宅的重点在于销售，最多再给你搞个物业。商业地产缺一个环节不行，商业地产要求比住宅地产要求高得多。

　　我告诉一般中小投资者，对于投资回报要认真计算，算不出来不要去投。因为商业地产说句实话投资回报率也很大，风险也很大。我经常讲的一句话，假如你爱他，投资商业地产，因为回报率大。假如说你恨他，也是商业地产，因为它的风险太大了，因为你投下去血本无归。

　　【主持人】：谢谢陈会长，爱他让他做商业地产，因为回报率很高，恨他也让他做商业地产，因为稍不留神就血本无归。如果现在我们的投资网友，决定要进入商业地产市场，您觉得商铺投资应该有哪些注意的问题？

　　【王璐】：投资商铺，第一个看这个区域要投的商铺定位、业态规划是什么，像我们时代天街涵盖的人群是最广的，从小孩到老人都有，我们Imax影院，电子广场，餐饮中心全部都有，涵盖所有的人群，定位面只要广了之后受众面就大，风险相对可控，这是第一个。

　　第二个考量体量，我们项目是30万平米的体量，是一个区域商业中心的体量，而不仅仅是一个社区底商，辐射区域也是周围所有项目不能比的。基本上在大兴生物板块上面所有购物首选就是我们项目。

　　第三考虑运营，开发商自持的情况，如果开发商只想单一的销售，各个分散小业主运营能力很差，没有同意的运营经营思路。但是我们80%是自持的，出售的仅仅非常小一部分。购买的业主和龙湖整个商业体系是融为一体的，所以这个风险性可控。

　　投资商业地产首先考虑风险性，第二再考虑投资回报率，风险性可控之后再考虑投资回报率，还有溢价能力。从这几个方面考虑，我们项目是非常乐观的，其他项目也需要按照这条思路去看的话，问题应该不是特别大。

　　【主持人】：投资一方面可能看现状，看现在发展得怎么样，相对来说好把握一些，看预期更考验眼光和投资水准的。刚才说到区域问题，会长提到的二三线区域市场，金成中心所在的通州市场，时代天街所在大兴的区域。我想请教各位，这些新兴区域，应该怎么考量投资价值？

　　【陈俊】：当然从大的理论上来讲这个区域肯定要有所发展的区域，发达、成熟的市场非常好，但是作为中小投资者来说对资本的要求非常高。比如说像北京，你知道这条轨道交通马上要建成了，将会形成有五十万，六十万人群聚集区一个大社区，这无疑就是一个价值洼地。一个地段，但是八年十年以后才能够繁荣起来，要守在这里，开发商赔不起这个钱，中小投资者也不会跟风，他也做不起，也带不起来，这种事情我们都有经验教训的。再往下讲停车场多大，免费停车不免费停车，这些细节的问题也要考虑。

　　【主持人】：商务区能跟普通意义上商业的商圈更不一样了，还涉及到政府的一些优惠政策，一些规划的导向，相对来说可能更专业一些，怎么看办公物业投资这种区域选择？

　　【郭亮】：就像陈会长说的一样，无论办公物业，还是商铺，投资门槛和难度都是非常高的，相对住宅来说可能考虑因素更多、更复杂。从办公地产这一块来说，受到整个住宅限购的影响，办公地产从今年的4月份开始，有一个突飞猛进的增长。同时也可以看到城里传统几个核心的板块，比如说金融街，比如说中关村，CBD租金是飞速上涨的。

　　国内经济处于一个下行通道，整个国外经济环境不是特别好，尤其美国现在发了QE3，可以看得到大宗商品一定会涨价，在这种情况下租金也会上涨，迅速的挤压掉很多的目前受到影响的中小企业，在城市外围区域扩展，选择新的办公地点。

　　投资者进行投资选择，实际上与开发企业是一样，先是区域，再是地段，再是地块，是层层往下缩小的思考关系。你刚才提到一个很有趣的新闻，像麦当劳，无论商业还是办公地产，实际在选址上，包括中关村，CBD国际化成熟的商业办公区，它的选址也是由世界五百强领先的国际化龙头企业先在某一个地块扎根，然后带动周边区域产业升级。像在通州目前面临的情况，首先从市政府规划和政策引导下，我们是占绝对的先机，首先定位北京副中心，同时附带很多产业板块的升级，同时还有商务园也好，软件园也好，包括运河文化区政策利好。在这种情况下北京全北京向东看这个口号已经喊了几年了，地铁上盖区域旁边家乐福、包括蓝岛都在周围，整个通州区目前的产业升级速度非常快，很多世界大企业选择在那里，也是看好这个区域未来发展潜力。

　　实际上我们看的时候，可以去预想的是未来十年，二十年。但是可以精确看，去预测的，实际上就是未来三到五年开发发展。可以看到前一段时间研究通州区，北京市通州区官方公布数据来看，城镇人均可知支配收入，通州连续两年都是全北京富得最快的区域。通州人民现在有很多的钱，包括中小型投资者，民间资本非常富裕，钱、资金没有方向去流向。传统几大投资，艺术品、黄金、股票、基金、房产，实际上那些要么门槛高，要么预知性，中国老百姓传统观念里有钱投资房子买不动产，如果选择这个地段已经有一个向上发展的空间，是所有老百姓可以看得到的。在你投入进去以后，受益，一个是租金受益，一个是未来整个物业本身升值的受益，都是可以清楚看到的话，这个地段，包括这个不动产项目是完全具有投资价值的。

　　【主持人】：确实核心区域办公物业空置率持续下降，到了一个历史最低的水平，同时租金确实进入上行通道不断走高，挤压核心区域一些企业向周边区域扩展和迁移。我想问一下陈会长在您看来，什么样办公物业是具备投资价值的呢，听说您带领的浙商投资团最近对产业园很感兴趣？

　　【陈俊】：我们从十年前就涉足房地产行业，起先在住宅行业有所投入。我一直认为炒房也好，投资也好，那是一种概念，带领大家实在在投资，有回报，对老百姓真正负责的一个行为。为此，我出了一本书《楼市风声 【陈俊】解码房地产投资》，这本书里面我全部的阐述了我们很具体的做法，怎样投资商业等等。现在我们国家政策也在转型，到二三线城市做工业园区，我们浙江企业家、浙江民间资本多，把这批人整合起来，做浙江工业园区，这是一种资源的整合。

　　商业地产对工业经济发展，商业经济发展都很有好处，说白了就要有资源。没有资源是做不了，最大的资源就是企业家资源。我们带领一批商户，带领一批企业家投资房地产，什么意思呢？房是住房，地是商业地产，工业地产、区域经济等等，产，是产业链上的事情。这是我们擅长并专心致志在做的事情。在这一方面我们有经验，目光比较准确，我们在北京做的立水桥商圈，潘家园商圈，都是很成功的。

　　【主持人】：我觉得陈会长说了很多普通投资人非常关心的问题，投资了商业物业之后怎么经营，如何招商招租。另外，由于是投资型物业，散售物业相较于持有型物业或多或少在以后管理上有一定难度，投资物业后如何保值增值，请两位开发商嘉宾回答一下这个问题。

　　【王璐】：像龙湖这一块打造天街系列产品有一个非常明显特点，产商居三者结合，长楹天街天街旁边有传媒产业带CBD东扩区，时代天街有生物产业园区，和首都第二机场，有产业就会有商业物流，另外就是居住，居住就是打造高品质的住宅，包括周边也有十几个在销项目，长楹天街附近也是如此。另外商业这一块，打造大型的购物中心可以在您的生活五分钟之内解决衣食住行，吃喝玩乐所有需求。基于此，如果在这个区域您有自己的商铺，或大或小商铺，不管出租还是自用这个回报率非常可观。一个租金回报率，另外物业的增值，现在是一块价值洼地，物业以后增值是毋庸置疑的，未来租金水平每年会逐步上涨的，是基于这个逻辑吸引投资考虑的。

　　【郭亮】：金成中心这个项目，是通州目前来讲最高端的综合体，目前推出的的虽然是写字楼，但是也有大体量的商业。包括通州未来正在建设比较高端的一条商业街，包括后期还是有四栋在通州有一个高端住宅。其实项目本身多元化的业态，就是对整个综合体内写字楼的支撑。

　　刚才说的现在比较流行产业园的形式，实际上最早出现在亦庄，后来随之中关村产业园出现在各个区域，包括大兴、昌平的、通州也是有很多产业园，通州区是最近这一年来比较火热的北京副中心，运河区域升级改造、北京地标性最高的建筑，都落户在了通州。区域升级，注定需要很多建设单位、开发单位、设计单位，包括传媒业去引导的。这些单位去哪里办公呢？发展过程中本身有一个很大量的办公需求。这是在你发展之前的。

　　在整个区域成型之后，随着产业园的依托，随着各个新的办公也好，商业也好，新的项目出现，带动区域的升级，这又是一次整个的办公需求的升级。在整个区域沉淀下来以后，整个交通也好，所有大型企业已经入住了以后，实际上这个区域价值更明显了，实际上在它明显以后还是有第三轮价值的出现。所以说对整个区域像我们这样的写字楼而言，尤其是新兴区域写字楼，实际上很多区域面临着三次写字楼升值空间等着我们业主。

　　从现在业主构成来看，一个是依托八通线，旁边是地铁上盖，我们接到从CBD挤压出来的一部分客户，包括东四环这边由于租金上涨挤压到区域外了，因为我们有很好的交通。另外一边我们捱着津京高速，向东也有一部分业主人流往通州看齐，因为离北京很近，很方便。另外一部分人流就是通州本地的，地缘性的这些客户，他们随着拆迁改造，他们手头也富裕了，普通住宅不缺，也限购，一般写字楼相对于商铺相对陌生一点，因为商铺买下来可以经营买卖，写字楼有多少人接呢。通过我们引导以后，我们客户发现写字楼投资门槛相对于商业容易一些。买写字楼无非出租给诚信可靠的公司去经营、办公，可能相对商业种种的政策方面，包括后期管理方面复杂性稍微低一点。我们客户看中他们能够在眼前抓住的这些机遇这些升值的表现，才会选择金成中心。

　　【主持人】：最后由于时间关系请三位嘉宾用简短的话给投资人一个中肯的，具有参考意义的建议。

　　【陈俊】：我还是这句话，假如说你爱它，请你投资商业地产，因为商业地产回报率也实在太高了。假如你恨它，也请你投资商业地产，因为商业地产风险实在太高了。

　　【郭亮】：我想告诉广大的投资客户，无论是什么样的投资，你一定要充分的了解这个区域的市场，充分的做调研，同时要对自己有把握，要相信自己，同时要对项目有非常客观真实的了解，除了项目本身，还有项目本身、人流、物流都是什么样的，只要参考好这些因素，相对来说是比较安全的。

　　【王璐】：我建议在投资商业地产这一块，首先了解整个区域规划，然后选择具有品牌效应的开发商，投资尽可能区域中心的商业，而不是社区商业。

　　【主持人】：谢谢，今天我们探讨整体商业地产投资市场的发展态势，新兴区域的投资潜力，如何挑选有价值的项目，投资之后应该如何去经营，让投资回报更高，感谢三位今天精辟入里的分析，希望大家再来做客，谢谢大家。

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